【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷，整體月均去化共 18套 ? 從未來(lái)的供應(yīng)布局看，東郊板塊的供應(yīng)增量主要集中在板塊東部靠近中環(huán)線的內(nèi)側(cè)，尤其是項(xiàng)目周邊 如：君庭、合生東郊、東珠花園、三湘地塊等后續(xù)供應(yīng)至少在 25萬(wàn)平米以上。 御翠園 湯臣湖庭 九間堂 梵高別墅 東郊花園二期 三湘地塊 君庭 合生東郊 東珠花園地塊 本案 待推項(xiàng)目 容積 率 地上面積 待上市 面積 報(bào)價(jià)（按地上面積 折算） 湯臣湖庭二期 / / 約 40000 未定 君庭 9001000 32098 10萬(wàn)元 (含裝修 , 標(biāo)準(zhǔn)不詳) 東珠花園 / / 29952 未定 合生東郊 7051077 63120 67萬(wàn) 三湘地塊 / / 24500 未定 東郊花園二期 / / 18898 未定 合計(jì) 208568 存量項(xiàng)目 存量面積 報(bào)價(jià) 梵高別墅 250350 22691 九間堂 300700 3405 1011萬(wàn) (含 1萬(wàn) /㎡ 裝修 ) 御翠園 350720 775 (含 /㎡ 裝修 ) 御翠園 7期 298312 11279 湯臣湖庭 400450 3424 合計(jì) 41574 板塊競(jìng)爭(zhēng) 未來(lái)供應(yīng)在 25萬(wàn)平米以上，競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈 價(jià)值思考 躋身東郊，提升了項(xiàng)目知名度，同時(shí)也為吸引目標(biāo)客戶眼球提供了有效的“身份標(biāo)簽”！ 但由于板塊內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)體量龐大，面對(duì)有限的金字塔尖客群，如何吸引他們駐足產(chǎn)生購(gòu)買興趣是我們接下來(lái)考慮的問(wèn)題！ 那么，讓我們回過(guò)頭來(lái)分析產(chǎn)品自身，并提出有效見解！ 產(chǎn)品價(jià)值提升魅力氣質(zhì) 一期 二期 三期 總建筑面積 其中一 /二期 三期 總套數(shù) 201套 可售套數(shù) 41套 容積率 一二期 ，三期 成交均價(jià) /平米 物業(yè)類型 獨(dú)立 戶型面積 250550平米（地上） 開盤時(shí)間 項(xiàng)目規(guī)劃 8萬(wàn)方原生態(tài)庭院別墅 花園社區(qū) 曹家溝、腰涇港、呂家浜三條天然河流，在小區(qū)周圍成為沿河景觀 園區(qū)水景呈 Y型設(shè)計(jì)，穿插在每幢別墅間，使得大多別墅都能看到并擁有水景 噴水、噴霧的造景設(shè)計(jì)，讓親水生活更顯美侖美幻 園林規(guī)劃 三條天然河流 +園區(qū)蜿蜒人工水系 １、喬、灌木錯(cuò)落有致，培育期長(zhǎng)，生長(zhǎng)茂盛，形成良好的生態(tài)綠化； 形成天然的視線屏障，增加私家院落私密性 院落內(nèi)植物種類豐富，喬木均為高大粗徑，并種有各種可結(jié)果和開花型植物，增加庭院的情趣性 園林規(guī)劃 錯(cuò)落有致的豐富綠植形成原生態(tài)的綠化景觀 ?自身配套雙會(huì)所、室外網(wǎng)球場(chǎng)、內(nèi)外雙泳池、健身、韻律教室、回力球場(chǎng)、桌球室、撞球中心、 SPA… 一期 二期 三期 會(huì)所 2 會(huì)所 1 籃球場(chǎng) 網(wǎng)球場(chǎng) 休閑配套 高尚的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所打造健康的休閑時(shí)光 ?商務(wù)會(huì)議中心，商務(wù)秘書中心、社區(qū)巴士，24小時(shí)便利商店 …… 生活配套 細(xì)心周到的考慮，提供商務(wù)便捷生活 通過(guò)以上對(duì)規(guī)劃配套、園林景觀、產(chǎn)品細(xì)節(jié)和戶型特點(diǎn)的分析，我們可以得出： 小區(qū)現(xiàn)房的實(shí)景感體驗(yàn)極具購(gòu)買煽動(dòng)力， 產(chǎn)品細(xì)節(jié)更是體貼入心！ 本案營(yíng)造出靜謐幽雅的居住環(huán)境，舒適性極強(qiáng) 是別墅中的樣板典范！ 本案產(chǎn)品功能定位 —— 東上海富豪第一居所！ 產(chǎn)品特點(diǎn)綜述 大道自然 東郊棕櫚泉 從土地屬性出發(fā) 從自身產(chǎn)品出發(fā) —— 東郊板塊價(jià)值提升 ? 定位浦東行政區(qū)級(jí)副中心 ? 未來(lái)迪斯尼經(jīng)濟(jì)圈內(nèi) ? 露德圣母堂創(chuàng)造板塊西化發(fā)展契機(jī) ? 未來(lái)全新領(lǐng)館區(qū)建設(shè)，板塊邁向世界級(jí)、國(guó)際化的頂級(jí)居住社區(qū) —— 現(xiàn)房體驗(yàn)，價(jià)值無(wú)限 ? 本案現(xiàn)房展示，充分的信心保證 ? 整體規(guī)劃自然而然，水系引入增加豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn) ? 戶型設(shè)計(jì)更具舒適性，采光充分、地下空間充足，皇室級(jí)庭院享受 … ? 物管配套提供安全住家體驗(yàn) 東方國(guó)際社區(qū)中心位臵 /國(guó)際級(jí)領(lǐng)館區(qū)旁 /舒適生態(tài)大宅全景展現(xiàn) 項(xiàng)目定位 客戶價(jià)值提升社區(qū)尊貴 超級(jí)富豪 國(guó)際自由人 新富人 投資者 白領(lǐng)、金領(lǐng) 普通中產(chǎn)階級(jí) 現(xiàn)有主力客戶 他們是： 日本索尼、佳能集團(tuán)董事長(zhǎng)、德國(guó)西門子副總裁、美國(guó)華博、印度 TCS企業(yè)總裁、北京經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、恒大集團(tuán)總裁、股市炒家、金融巨子、內(nèi)地企業(yè)家等 客戶為全市性客源， 80%以國(guó)內(nèi)客源為主（多為在上海創(chuàng)業(yè)的外地人）， 20%為境外客！ 現(xiàn)有的客戶認(rèn)知 進(jìn)入事業(yè)豐收期 經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期奮斗，剛跨入上海頂級(jí)富人圈 對(duì)豪宅有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 希望自己的住所作為一個(gè)身份標(biāo)簽 享純凈自然和諧之感 同時(shí)寧?kù)o與繁華不遠(yuǎn) 身份標(biāo)簽升級(jí)的 上海富豪 客戶定位 ? 客戶按照交通動(dòng)線分布于各個(gè)板塊； ? 客戶或居住于這些板塊，或工作于這些板塊； ? 客戶的分布重心為在浦東，部分全市其他區(qū)域的客戶。 通過(guò)交通路線勾勒客戶來(lái)源 中環(huán)沿線導(dǎo)入 陸家嘴導(dǎo)入 外高橋 金橋 唐鎮(zhèn) 康橋 張江 境外 外環(huán)沿線導(dǎo)入 目標(biāo)客戶地圖 通過(guò)交通路線勾勒客戶來(lái)源 ?客戶除了老業(yè)主之外，最大來(lái)源應(yīng)當(dāng)是具有地緣屬性關(guān)系的客戶。 ?本案在所處區(qū)域一支獨(dú)秀，競(jìng)爭(zhēng)壓力必定來(lái)自東郊板塊，抓住東郊的溢出客戶，必須進(jìn)行跨板塊的客戶攔截； 唐鎮(zhèn) 東郊 陣地?cái)r截 外圍攔截 東郊板塊 本案 地區(qū)客戶攔截 客戶分布 居住現(xiàn)狀 工作現(xiàn)狀 交通動(dòng)線 對(duì)城市別墅的購(gòu)買訴求 需求歸納 陸家嘴 居住在陸家嘴高檔公寓 世紀(jì)大道 —— 花木路 —— 龍東大道 已經(jīng)擁有高端公寓，但希望居住形態(tài)升級(jí)，更加“寧?kù)o”，又不希望離開陸家嘴太遠(yuǎn) 需要一個(gè)距離陸家嘴 “近”并且“靜” 的“別墅家” 可能居住在浦西 工作在陸家嘴金融區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理層 體會(huì)到工作地點(diǎn)的交通負(fù)荷繁重，前往工作地點(diǎn)非常不便 需要一個(gè)距離工作場(chǎng)所 “近” 的“家”。 東郊 居住于 東郊別墅區(qū) 龍東大道 對(duì)現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時(shí)認(rèn)識(shí)到城市別墅價(jià)值在于其地段和板塊的潛力 “更新”居住形態(tài)，需要與現(xiàn)有生活圈的距離“近” 張江 工作在這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且是經(jīng)營(yíng)層或企業(yè)主 未來(lái)通過(guò)中環(huán)線連接，目前楊高南路是重要通路 希望工作與生活之間的距離短，同時(shí)又希望生活形態(tài)能降低工作負(fù)荷帶來(lái)的緊張感與壓力。 需要一個(gè)距離工作場(chǎng)所 “近”并且與工作壓力“遠(yuǎn)” 的“家” 高橋 金橋 唐鎮(zhèn) 居住多年前在當(dāng)?shù)刭?gòu)置的別墅中 工作卻在浦東市區(qū) 龍東大道和外環(huán)線是重要交通動(dòng)線 對(duì)現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時(shí)認(rèn)識(shí)到城市別墅價(jià)值在于其地段和板塊的潛力 需要一個(gè)離“繁華”更“近”的，能帶來(lái)更有品質(zhì)感“生活”的家 康橋 浦西 中環(huán)與延安西路是重要交通動(dòng)線 在中環(huán)通車后，意識(shí)到板塊逐漸超越西郊， 躍升為上海頂級(jí)富人區(qū) 需要一個(gè)更具有“富人群落”效應(yīng)的“身份標(biāo)簽”和“頂層階級(jí)入場(chǎng)券” 境外 碧云，聯(lián)洋 浦東機(jī)場(chǎng) —— 外環(huán)線 在中環(huán)通車后，意識(shí)到板塊逐漸超越西郊，躍升為上海頂級(jí)富人區(qū)的價(jià)值具有世界級(jí)的意義 需要“及時(shí)”把握價(jià)值上升趨勢(shì)，獲取“華人富人圈入場(chǎng)券”。 客戶辨析 各板塊客戶的購(gòu)買訴求不同 我們的客戶到底想要什么？ 年齡 年齡集中在 40－ 50歲 意味雄心勃發(fā)的盛年，事業(yè)成熟期到來(lái) 文化背景 中國(guó)文化背景 對(duì)家的責(zé)任感，對(duì)家庭穩(wěn)定與家族發(fā)展的重視 當(dāng)前分布區(qū)域 全市（小部分境外） 依靠交通干道連接生活與工作場(chǎng)所 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 這部分人的家庭年收入在 500萬(wàn)元以上，職業(yè)生涯穩(wěn)定 穩(wěn)定而豐厚的收入， 對(duì)居住條件和身份標(biāo)簽有新的考量，開始新一輪切合工作與生活的更新型臵業(yè) 成長(zhǎng)經(jīng)歷 60年代生人，成年后趕上經(jīng)濟(jì)起飛浪潮 已經(jīng)是 所從事行業(yè)中的成功人士 ， 剛跨入上流社會(huì)，希望所購(gòu)買物業(yè)的位臵能更好的體現(xiàn)這一標(biāo)簽作用 臵業(yè)經(jīng)歷 有高端臵業(yè)經(jīng)歷 過(guò)去的物業(yè)難以滿足目前對(duì)居住質(zhì)量的追求， 比如與工作地的距離，生活配套品質(zhì)或者希望物業(yè)有更親近自然的屬性 工作經(jīng)歷 隨著收入的劇增，工作壓力極大 需要一個(gè)與工作環(huán)境有較大差異的居住環(huán)境以消解工作上 的壓力 家庭結(jié)構(gòu) 兩代三口或四口 孩子可能不止一個(gè)，孩子不能住在太郊區(qū)或遠(yuǎn)離教育區(qū)的 邊緣地區(qū)，所以要求離市區(qū)近點(diǎn) 出行方式 自駕車， 50 萬(wàn)至百萬(wàn)級(jí)別 車行依賴嚴(yán)重，也意味著 其活動(dòng)半徑極大，所以住在一個(gè)四通八達(dá)的核心區(qū)很必要 。 購(gòu)買行為特征 以改善自住需求和人民幣資產(chǎn)保值為購(gòu) 買目的 對(duì)經(jīng)濟(jì)前景、上海前景以及本人的發(fā)展持樂觀積極的態(tài)度 才驅(qū)使他們購(gòu)買上千萬(wàn)的產(chǎn)業(yè) 關(guān)鍵客戶表征 客戶洞察深入 客戶