【文章內容簡介】 季度 08年 3季度 08年 4季度 08年全年 09年 1季度 09年 2季度 選擇／放棄 主要原因 200220 0 5 1 1 7 0 2 可選 市場容量小 220240 0 0 7 0 7 0 44 可選 容量穩(wěn)定，后續(xù)競爭小 240260 1 1 0 2 4 0 21 可選 容量穩(wěn)定，后續(xù)競爭小 260280 1 0 0 1 2 4 23 放棄 測算單價不滿足 280300 8 26 10 6 50 2 9 放棄 測算單價不滿足 300320 0 6 0 0 6 1 5 放棄 測算單價不滿足 320以上 0 16 6 3 25 0 10 放棄 測算單價不滿足 總價段選擇 260340萬元，面積段選擇 220260平。 市場：① TOP類產(chǎn)品結論： ?TOP產(chǎn)品主要競品為 江與城、橡樹瀾灣、和黃逸翠莊園 項目，預計在 2022年 11月面市，與項目形成直接競爭。 北部新區(qū)未來 2供應年細分市場競爭格局圖 總價細分市場的容量（億元） 戶型面積 300㎡ 以上 原山（ 50、 16000、 15000）橡樹藍灣 （ 1202 18000） 和黃（ 3100、 13000） 奧山（ 1202 16000） 280300㎡ 原山（ 11800、 14500） 橡樹藍灣 （ 1 448 13000） 和黃（ 9300、 13000） 260280㎡ 橡樹藍灣 （ 120211000） 原山（ 11800、 1300） 原山（ 7850、 13000）橡樹藍灣 （ 3 997 12022） 240260㎡ 奧山（ 50、12100、 11000） 橡樹藍灣（ 80、20400、 11000） 奧山（ 7650、 11500） 220240㎡ 橡樹藍灣（ 132200、 9000） 奧山 （ 1 6400、10000） 和黃（ 9200、 11000） 原山（ 90、20250、 13000） 220㎡ 以下 和黃（ 1 25200、1000） 奧山（ 60、 11100、9000） 240萬以下 240260萬 260280萬 280300萬 300320萬 320340萬 340萬以上 戶型總價 客戶 類別 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品配置 套內銷售 面積 套內使用 面積 客廳 主臥面寬 總價 套內單價 TOP 別墅 合院 地上三＋負一＋雙車位 ,一層帶老人房 200220 300350 面寬 7米 250280 /13000 TOP 別墅 類獨棟 地上三＋負一＋雙車位 ,一層帶老人房 220240 350400 面寬 7米 280340 /14000 ?面臨競品主要為聯(lián)排， ?以合院形式 ?加強競爭力 ?區(qū)域市場供應較少 ?以類獨棟形式 ?加強競爭力 市場：①細分首改類市場的競爭格局 ?二期（在售） ?三期（在售） ?一期（售罄） ?四期（規(guī)劃中） ?棕櫚泉高層首改，在售 ?本案 ?棕櫚泉 ?東方雅郡 ?恒大華府 ?金科東方雅郡，售罄 ?恒大華府首改，精裝小高層 市場： 重慶市北部新區(qū)組團 09年上半年首改產(chǎn)品細分市場競爭格局圖 總價細分市場的容量（億元） 戶型面積 150㎡ 以上 保利高爾夫豪園 （ 26， 4240， 4137） 保利高爾夫豪園 （ 25， 4097， 4484） 院立方（ 35， 5668，4730） 棕櫚泉國際花園 （ 15， 2278， 5077） 面積細分市場的容量（億元） 130150㎡ 保利高爾夫豪園 （ 131， 17845， 4623） 棕櫚泉國際花園 （ 24， 3248， 4955） 江與城（ 11， 1459， 5749）棕櫚泉國際花園 （ 37， 5011， 5506） 院立方（ 21， 3092， 5147） 江與城（ 47， 6418， 8021）院立方（ 24， 3441， 6146）棕櫚泉（ 12， 1649， 6706） 120130㎡ 保利高爾夫豪園（ 23，2920， 4857） 江與城（ 26， 3350， 5801）棕櫚泉國際花園 （ 3， 3900， 5697） 藍湖時光（ 11， 1399，5813） 江與城（ 21， 2624， 8630） 110120㎡ 保利高爾夫豪園 （ 108， 11258， 3964） 院立方 （ 22， 2426， 5099） 疊彩城 （ 20， 2247， 4813） 疊彩城 （ 26， 2922， 5558） 藍湖時光 （ 16， 1878， 5736） 江與城 （ 39， 4607， 8130） 100110㎡ 愛家麗都 （ 63， 6659， 4378） 奧林匹克花園 （ 64， 6773， 4366） 東方雅郡 （ 51， 5182， 4836） 疊彩城（ 50， 5072， 4157） 東方雅郡 （ 141， 14700， 5173） 恒大華府 （ 18， 1901， 6476） 恒大華府 （ 22， 2319， 7002） 90100㎡ 奧林匹克花園 （ 150， 13797， 4632）東方雅郡 （ 154， 14607， 4889） 東方雅郡 （ 13， 1247， 5280） 藍湖時光 （ 36， 3376， 5790） 7090㎡ 恒大華府 （ 15， 1094， 6713） 東方雅郡 （ 17， 1441， 5165） 恒大華府 （ 20， 1459， 7141） 70㎡ 以下 恒大華府 （ 5， 348， 7331） 40萬以下 4050萬 5060萬 6070萬 7080萬 80萬以上 戶型總價 ?主力成交區(qū)間 ?主力成交區(qū)間 ?首改細分市場的競爭格局：區(qū)域 09年上半年首改高層成交 1943套，市場容量充足 市場：首改類產(chǎn)品競品信息表 競品名稱 主力產(chǎn)品信息 銷售情況 分析 戶型 面積 單價 總價 項目優(yōu)勢 項目劣勢 金科 東方雅郡 三房 98 5385 53萬/套 項目 07年 9月開盤銷售，截止2022年 6月，共計推出 1427套房源，區(qū)劃率達 96%。項目已進入尾盤銷售期。 地段優(yōu)勢明顯，商業(yè)配套完善、交通便利 、價格低 園林、公共部品檔次偏低，規(guī)劃間距低，私密性差 恒大華府 兩房、三房 精裝 7105 6800 50萬/套、71萬 /套 項目 08年 7月開盤銷售，截止2022年 6月，共計推出競品房源128套，全部售罄，后期剩余 64套未推出。 地段優(yōu)勢明顯，商業(yè)配套完善，交通便利，小高層形態(tài)占優(yōu) 有道路噪音 棕櫚泉國際花園 兩房、三房 8135 5800 50萬/套、78萬 /套 項目 07年 5月開盤銷售，共計推出房源 881套， 07年推出 598套，截今全部售罄， 08年未開盤，其中 09年 283套，截今去劃率66%。 項目規(guī)模大、可視自然景觀豐富，容積率低，配置高檔 交通，商業(yè)、生活配套缺乏，近距離無大規(guī)模商業(yè)配