【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 季度 08年 3季度 08年 4季度 08年全年 09年 1季度 09年 2季度 選擇／放棄 主要原因 200220 0 5 1 1 7 0 2 可選 市場(chǎng)容量小 220240 0 0 7 0 7 0 44 可選 容量穩(wěn)定，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)小 240260 1 1 0 2 4 0 21 可選 容量穩(wěn)定，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)小 260280 1 0 0 1 2 4 23 放棄 測(cè)算單價(jià)不滿足 280300 8 26 10 6 50 2 9 放棄 測(cè)算單價(jià)不滿足 300320 0 6 0 0 6 1 5 放棄 測(cè)算單價(jià)不滿足 320以上 0 16 6 3 25 0 10 放棄 測(cè)算單價(jià)不滿足 總價(jià)段選擇 260340萬(wàn)元，面積段選擇 220260平。 市場(chǎng)：① TOP類產(chǎn)品結(jié)論： ?TOP產(chǎn)品主要競(jìng)品為 江與城、橡樹(shù)瀾灣、和黃逸翠莊園 項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在 2022年 11月面市，與項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。 北部新區(qū)未來(lái) 2供應(yīng)年細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局圖 總價(jià)細(xì)分市場(chǎng)的容量（億元） 戶型面積 300㎡ 以上 原山（ 50、 16000、 15000）橡樹(shù)藍(lán)灣 （ 1202 18000） 和黃（ 3100、 13000） 奧山（ 1202 16000） 280300㎡ 原山（ 11800、 14500） 橡樹(shù)藍(lán)灣 （ 1 448 13000） 和黃（ 9300、 13000） 260280㎡ 橡樹(shù)藍(lán)灣 （ 120211000） 原山（ 11800、 1300） 原山（ 7850、 13000）橡樹(shù)藍(lán)灣 （ 3 997 12022） 240260㎡ 奧山（ 50、12100、 11000） 橡樹(shù)藍(lán)灣（ 80、20400、 11000） 奧山（ 7650、 11500） 220240㎡ 橡樹(shù)藍(lán)灣（ 132200、 9000） 奧山 （ 1 6400、10000） 和黃（ 9200、 11000） 原山（ 90、20250、 13000） 220㎡ 以下 和黃（ 1 25200、1000） 奧山（ 60、 11100、9000） 240萬(wàn)以下 240260萬(wàn) 260280萬(wàn) 280300萬(wàn) 300320萬(wàn) 320340萬(wàn) 340萬(wàn)以上 戶型總價(jià) 客戶 類別 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品配置 套內(nèi)銷售 面積 套內(nèi)使用 面積 客廳 主臥面寬 總價(jià) 套內(nèi)單價(jià) TOP 別墅 合院 地上三＋負(fù)一＋雙車位 ,一層帶老人房 200220 300350 面寬 7米 250280 /13000 TOP 別墅 類獨(dú)棟 地上三＋負(fù)一＋雙車位 ,一層帶老人房 220240 350400 面寬 7米 280340 /14000 ?面臨競(jìng)品主要為聯(lián)排， ?以合院形式 ?加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 ?區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)較少 ?以類獨(dú)棟形式 ?加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)：①細(xì)分首改類市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局 ?二期（在售） ?三期（在售） ?一期（售罄） ?四期（規(guī)劃中） ?棕櫚泉高層首改，在售 ?本案 ?棕櫚泉 ?東方雅郡 ?恒大華府 ?金科東方雅郡，售罄 ?恒大華府首改，精裝小高層 市場(chǎng)： 重慶市北部新區(qū)組團(tuán) 09年上半年首改產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局圖 總價(jià)細(xì)分市場(chǎng)的容量（億元） 戶型面積 150㎡ 以上 保利高爾夫豪園 （ 26， 4240， 4137） 保利高爾夫豪園 （ 25， 4097， 4484） 院立方（ 35， 5668，4730） 棕櫚泉國(guó)際花園 （ 15， 2278， 5077） 面積細(xì)分市場(chǎng)的容量（億元） 130150㎡ 保利高爾夫豪園 （ 131， 17845， 4623） 棕櫚泉國(guó)際花園 （ 24， 3248， 4955） 江與城（ 11， 1459， 5749）棕櫚泉國(guó)際花園 （ 37， 5011， 5506） 院立方（ 21， 3092， 5147） 江與城（ 47， 6418， 8021）院立方（ 24， 3441， 6146）棕櫚泉（ 12， 1649， 6706） 120130㎡ 保利高爾夫豪園（ 23，2920， 4857） 江與城（ 26， 3350， 5801）棕櫚泉國(guó)際花園 （ 3， 3900， 5697） 藍(lán)湖時(shí)光（ 11， 1399，5813） 江與城（ 21， 2624， 8630） 110120㎡ 保利高爾夫豪園 （ 108， 11258， 3964） 院立方 （ 22， 2426， 5099） 疊彩城 （ 20， 2247， 4813） 疊彩城 （ 26， 2922， 5558） 藍(lán)湖時(shí)光 （ 16， 1878， 5736） 江與城 （ 39， 4607， 8130） 100110㎡ 愛(ài)家麗都 （ 63， 6659， 4378） 奧林匹克花園 （ 64， 6773， 4366） 東方雅郡 （ 51， 5182， 4836） 疊彩城（ 50， 5072， 4157） 東方雅郡 （ 141， 14700， 5173） 恒大華府 （ 18， 1901， 6476） 恒大華府 （ 22， 2319， 7002） 90100㎡ 奧林匹克花園 （ 150， 13797， 4632）東方雅郡 （ 154， 14607， 4889） 東方雅郡 （ 13， 1247， 5280） 藍(lán)湖時(shí)光 （ 36， 3376， 5790） 7090㎡ 恒大華府 （ 15， 1094， 6713） 東方雅郡 （ 17， 1441， 5165） 恒大華府 （ 20， 1459， 7141） 70㎡ 以下 恒大華府 （ 5， 348， 7331） 40萬(wàn)以下 4050萬(wàn) 5060萬(wàn) 6070萬(wàn) 7080萬(wàn) 80萬(wàn)以上 戶型總價(jià) ?主力成交區(qū)間 ?主力成交區(qū)間 ?首改細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局：區(qū)域 09年上半年首改高層成交 1943套，市場(chǎng)容量充足 市場(chǎng)：首改類產(chǎn)品競(jìng)品信息表 競(jìng)品名稱 主力產(chǎn)品信息 銷售情況 分析 戶型 面積 單價(jià) 總價(jià) 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 金科 東方雅郡 三房 98 5385 53萬(wàn)/套 項(xiàng)目 07年 9月開(kāi)盤(pán)銷售，截止2022年 6月，共計(jì)推出 1427套房源，區(qū)劃率達(dá) 96%。項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤(pán)銷售期。 地段優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)配套完善、交通便利 、價(jià)格低 園林、公共部品檔次偏低，規(guī)劃間距低，私密性差 恒大華府 兩房、三房 精裝 7105 6800 50萬(wàn)/套、71萬(wàn) /套 項(xiàng)目 08年 7月開(kāi)盤(pán)銷售，截止2022年 6月，共計(jì)推出競(jìng)品房源128套，全部售罄，后期剩余 64套未推出。 地段優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)配套完善，交通便利，小高層形態(tài)占優(yōu) 有道路噪音 棕櫚泉國(guó)際花園 兩房、三房 8135 5800 50萬(wàn)/套、78萬(wàn) /套 項(xiàng)目 07年 5月開(kāi)盤(pán)銷售，共計(jì)推出房源 881套， 07年推出 598套，截今全部售罄， 08年未開(kāi)盤(pán)，其中 09年 283套，截今去劃率66%。 項(xiàng)目規(guī)模大、可視自然景觀豐富，容積率低，配置高檔 交通，商業(yè)、生活配套缺乏，近距離無(wú)大規(guī)模商業(yè)配