【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 12 合川區(qū) 32 武隆縣 13 北碚區(qū) 33 彭水縣 14 14 長(zhǎng)壽區(qū) 34 石柱縣 15 大渡口區(qū) 16 35 酉陽縣 16 綦江縣 36 巫山縣 20 17 榮昌縣 37 萬盛區(qū) 18 璧山縣 38 雙橋區(qū) 25 27 19 銅梁縣 17 39 巫溪縣 20 開縣 40 城口縣 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 18 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （五）、可支配收入情況 城鄉(xiāng)居民收入增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16633 元，增長(zhǎng)%。農(nóng)村居民人均純收入 5332 元，增長(zhǎng) %，其中，人均工資性收入為 2542 元，增長(zhǎng) %。 20222022年城鎮(zhèn) 農(nóng)村人均可支配收入1336614918166334320 4500 5332050001000015000202202022 2022 2022元城鎮(zhèn)可支配收入 農(nóng)村可支配收入 分析： 房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上通行的計(jì)算模式，即要看這個(gè)地方或城市的房?jī)r(jià)收入比是多少，“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地方每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入 之比。聯(lián)合國(guó)人居中心得出的“合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比為 3－ 6 年 ，世界銀行專家的說法為 4－ 6年 。目前按照 3 口之家計(jì)算，萬州城鎮(zhèn)居民家庭年收入約為 5 萬，一套 60 平米兩居室總價(jià)為 30 萬左右。萬州目前樓市價(jià)格處于房地產(chǎn)泡沫邊緣。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 19 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 二、萬州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （一）、三大產(chǎn)業(yè)變動(dòng)情況 2022 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由去年的 :: 調(diào)整為 ::，第二產(chǎn)業(yè)占萬州生產(chǎn)總值的比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 （二）、工業(yè)生產(chǎn)情況 2022 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 248 戶，比去年增加 38 戶。產(chǎn)值過億元工業(yè)企業(yè)增加到 48 戶，其中， 50 億元級(jí)的 1 戶， 40 億元級(jí)的1 戶， 20 億元級(jí)的 1 戶 ,10 億元級(jí)的 4 戶。全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，重 點(diǎn)企業(yè)總產(chǎn)值 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 20 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 億元，增長(zhǎng) %；大中型企業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %；產(chǎn)品銷售率 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬元 /人，增長(zhǎng) %。 五大特色產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元 , 比上年增長(zhǎng) %，其中，鹽氣化工產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；紡織服裝產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元 ，增長(zhǎng) %；食品藥品產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；新型材料產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 （三）、固定資產(chǎn)投資 2 0 0 8 2 0 1 0 年固定資產(chǎn)投資1 2 8 . 1 91982 7 2 . 434201002003004002022 年 2022 年 2022 年 2022 年億元2022年 2022年 2022年 2022年 萬州 2022 年固定資產(chǎn)投資 342 億元，與重慶主城八區(qū)對(duì)比排名第 3 位，增長(zhǎng)速度排名第一位。受三峽庫區(qū)移民政策帶動(dòng)，萬州固定資產(chǎn)投資一直保持較高的增長(zhǎng)速度，尤其進(jìn)入 2022 年以后，年平均增長(zhǎng)速度保持 30%以上。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 21 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 三、萬州金融貿(mào)易發(fā)展 （一）、金融存款情況 1 7 5 . 9 82 0 8 . 4 72 4 6 . 4 22 8 7 . 3 38 . 1 0 %1 8 . 5 0 % 1 8 . 5 0 % 1 6 . 6 0 %0501001502002503003502022年 2022年 2022年 2022年億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %存款余額 增長(zhǎng)率 金融業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 2022 年末全區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %。其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，增長(zhǎng) %。本外幣貸款余額 億元，增長(zhǎng) %；其中，個(gè)人消費(fèi)貸款余額 億元，增長(zhǎng) %。 （二）、社會(huì)零售總額 2022 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，同比增長(zhǎng) 29%，總量居全市第 7 位，三峽庫區(qū)首位。分城鄉(xiāng)看，城 鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。分行業(yè)看，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 22 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）、進(jìn)出口貿(mào)易 全年實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 14050 萬美元，比上年增長(zhǎng) %。其中，出口 8038 萬美元，增長(zhǎng) %。萬州保稅倉庫正式啟用。重慶宜化、三峽紡織、昊元生物等企業(yè)出口大幅增長(zhǎng)。成功舉辦“ 2022? 全國(guó)對(duì)口支援三峽工程重慶庫區(qū)經(jīng)貿(mào) 洽談會(huì)”和“三峽庫區(qū)發(fā)展論壇”。實(shí)施招商引資項(xiàng)目 140 個(gè)，到位資金 億元，比上年增長(zhǎng)%。實(shí)際利用外資金額 6446 萬美元，增長(zhǎng) %。實(shí)際利用內(nèi)資 億元，增長(zhǎng) %。對(duì)口支援無償援助資金到位 1 億元。萬達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)中醫(yī)藥物流等知名企業(yè)落戶萬州。 四、萬州區(qū)域人口分析 （一）、總?cè)丝跀?shù)量 2022 年末，全區(qū)戶籍人口 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。常住人口為 萬人，比上年末增加 萬人，其中，城區(qū)人口為 75 萬人。全年出生人口 24649 人，人口出生率為 ‰；死亡人口 20875 人，人口死亡率 ‰；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰。 2 0 0 7 2 0 1 0 年萬州常駐人口與城鎮(zhèn)人口1 5 1 . 9 1 1 5 3 . 3 2 1 5 4 . 2 2 1557 4 . 7 4 7 8 . 2 2 7 9 . 4 3 8 1 . 4 30501001502002022年 2022年 2022年 2022年萬人常駐人口 城鎮(zhèn)人口 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 23 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 全區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%；居住鄉(xiāng)村人口為 萬人，占總?cè)丝诘?%。與 2022年第五次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加 萬人，鄉(xiāng)村人口減少 萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。 70020406080100萬人2022年 2022年常住城鎮(zhèn)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)人口農(nóng)村人口 分析： 萬州城市化進(jìn)程的人口主要以巫山、奉節(jié)、云陽等庫區(qū) 移民為主，與主城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口相比質(zhì)素較低，對(duì)萬州的整體消費(fèi)支撐不足。 主城人口平穩(wěn)增長(zhǎng)： 按照重慶市 2022 年 3 月 13 日通過的《關(guān)于加快把萬州建成重慶第二大城市的決定》，預(yù)計(jì)到 2022 年，萬州城鎮(zhèn)人口達(dá)到 85 萬人。 城市化進(jìn)程的主力人群為：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽、城口等庫區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民”大軍。 2022 年，新增建成區(qū)面積 6 平方公里，達(dá)到 51 平方公里。新增城區(qū)人口 萬人，達(dá)到 75 萬人。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù)未來規(guī)劃 2022 年萬州 城鎮(zhèn)人口達(dá)到 85 萬人，平均每年城鎮(zhèn)人口恒產(chǎn)集團(tuán) 第 24 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 增加 5 萬人，以 人為一戶進(jìn)行計(jì)算，得出 2022 年市場(chǎng)需要 萬套房，扣除 2022 計(jì)劃發(fā)展保障房 30 萬平方米，即 2022 年擁有保障房 5000 套，則總計(jì)市場(chǎng)剛需商品房 9000 套 。 （二）、教育人口 2022 年，全區(qū)共有學(xué)校 266 所 ,其中普通高等院校 4 所，普通中等職業(yè)學(xué)校 16 所，普通中學(xué) 60 所，小學(xué) 186 所。全年在校生 萬人 ,其中普通高等院校 萬人，普通中等職業(yè)學(xué)校 萬人，普通中學(xué) 萬人，小學(xué) 萬人。全區(qū)有幼兒園 177 所 ,在園幼兒 萬人。全區(qū)小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá) %。市級(jí)示范幼兒園由 4 所增加到 7 所，市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)從 2 所增加到 4 所，普通高考錄取人數(shù)連續(xù) 4 年保持在萬人以上，連續(xù) 12 年位于全市各區(qū)縣第一。 高等學(xué)校的學(xué)生群體是萬州未來的重要購房人群，但由于萬州不具備大量吸納大學(xué)畢業(yè)生長(zhǎng)期工作和定居的資源優(yōu)勢(shì)，在大學(xué)畢業(yè)生留在萬州進(jìn)行長(zhǎng)期發(fā)展并購房的人群，估計(jì)主要以萬州籍為主，約占學(xué)生總量的 10%左右，即 3800 人左右。在扣除購房的需求、購房支付能力、性別交叉情況、婚姻情況等因素后， 該部分人群產(chǎn)生的實(shí)際購房需求約在每年 1000— 2022 套。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 25 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) （三）、個(gè)體工商戶及私營(yíng)業(yè)主統(tǒng)計(jì) 個(gè)體工商戶統(tǒng)計(jì)375954135534000360003800040000420222022年 2022年戶個(gè)體工商戶 個(gè)體工商戶統(tǒng)計(jì)421047353800400042004400460048002022年 2022年戶個(gè)體工商戶 從 2022 年開始萬州私營(yíng)企業(yè)數(shù)大幅度上升，到 2022 年，萬州 個(gè)體工商戶約 4 萬戶 ， 私營(yíng)企業(yè)約 5 千戶 。其中個(gè)體工商戶是普通住宅的重要購買群體，而私營(yíng)企業(yè)主則是洋房、別墅的重要消費(fèi)群體。 （四）、結(jié)離婚登記情況 20222022年 萬州結(jié)婚和離婚登記情況121331275413211137892762 30643251379402022400060008000100001202214000160002022年 2022年 2022年 2022年對(duì)結(jié)婚登記對(duì)數(shù) 離婚登記對(duì)數(shù)恒產(chǎn)集團(tuán) 第 26 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 結(jié)離婚的剛性需求分析： 2022 年結(jié)婚登記對(duì)數(shù) 13789 對(duì)，同比增長(zhǎng)%。離婚登記對(duì)數(shù) 3794 對(duì)，同比增長(zhǎng) %。以上三年平均合計(jì)約 1500 對(duì)。其中結(jié)婚人群，按照有約 30%需要購置商品房計(jì)算，則每年需要消化約 4000 套住宅，而離婚人群購房率較低，估計(jì)約 10%左右，離婚人群將產(chǎn)生約 150 套左右的購房需求。 以上合計(jì)約 4200套購房需求。 （五）、私家汽車擁有量 0123萬輛2022年 2022年 2022年 2022年私家車擁有量私家車 分析：至 2022 年萬州私家車擁有量為 萬輛，同比增長(zhǎng) 15%，意味著萬州擁有至少 3 萬個(gè)中高端客戶家庭。 【奧雷英分析】從萬州城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速率來 看， 2022 年萬州市場(chǎng)所需商品房 9000 套；從萬州結(jié)離婚情況來看， 2022 年萬州市場(chǎng)所需商品房 4200 套?？梢缘贸鼋Y(jié)論 2022 年市場(chǎng)上剛需性房屋 13200 套 。（其中扣除了 80 萬平方米的保障性住房） 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 27 頁 共 112 頁 奧雷英地產(chǎn) 五、萬州經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié) 2022 年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元 ，經(jīng)濟(jì)總量列全市第 4 位 。比上年增長(zhǎng) %，增速列全市第 3 位。 2022 年萬州人均 GDP 達(dá)到 32350 元 2022 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū) 縣。