某某消費(fèi)者研究(編輯修改稿)
2025-03-28 12:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 萬(wàn)科近年總資產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng) 總資產(chǎn)2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 99年 98年 97年 96年26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 主要結(jié)論：萬(wàn)科長(zhǎng)期以來(lái)的自覺(jué)行動(dòng)，使得自身具備了與 pulte相似的特征 ?萬(wàn)科具備了成為百年老店的一些基因。 —— 姜汝祥 找到 pulte這樣的標(biāo)桿為萬(wàn)科學(xué)習(xí)的目標(biāo)，是件很幸運(yùn)的事情。 —— 郁亮 Pulte的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和特征 ? 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境和利益相關(guān)者 增量住宅市場(chǎng) 商用物業(yè)市場(chǎng) （寫(xiě)字樓、酒店、廠房等） 投資者 /權(quán)益人 投資者 需求者 REITs（ 33％） 養(yǎng)老基金（ 46％） 人壽保險(xiǎn)公司（ 10％） …… REITs 房地產(chǎn)發(fā)展商 PMC等抵押公司 住宅需求者 數(shù)字： 2023；來(lái)源 :《新財(cái)經(jīng)》 商業(yè)房地產(chǎn)需求者 專業(yè)物管公司 銀行貸款 機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者 存量住宅市場(chǎng) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 發(fā)展商 出租代理公司 住宅需求者 關(guān)鍵參與機(jī)構(gòu) 注：在這里暫時(shí)忽略政府在金融、土地和規(guī)劃管制上的重要作用。 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)美國(guó)增量房市場(chǎng)保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是 Pulte制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù) ?以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè) ?我們的利潤(rùn)來(lái)源主要來(lái)自開(kāi)發(fā)收入下扣除成本后的利潤(rùn) —— pulte 人口增長(zhǎng)，移民增加，收入上升和購(gòu)房趨勢(shì)持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。 ——pulte分析 由于需求增量比較穩(wěn)定 ， 業(yè)務(wù)增長(zhǎng)在于擴(kuò)大市場(chǎng)占有 。 ——pulte分析 公司堅(jiān)持的根本： 1. 增長(zhǎng)通過(guò)穩(wěn)健的（開(kāi)發(fā)）業(yè)務(wù)帶來(lái)的收入扣除成本后的利潤(rùn) 2. 維持較好的資產(chǎn)負(fù)債，使其在市場(chǎng)機(jī)遇出現(xiàn)之際擁有優(yōu)勢(shì) 3. 在建筑效率、質(zhì)量、客戶滿意度方面保持領(lǐng)先 4. 雇傭、培訓(xùn)、和保留最好的員工（人力資源） 5. 戰(zhàn)略思考、對(duì)營(yíng)運(yùn)和融資的判斷力 6. 總是挑戰(zhàn)自己、超越自己 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是 PULTE對(duì)美國(guó)宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措 住宅 商用房地產(chǎn) 零售銀行 27個(gè)州 54個(gè)市場(chǎng)區(qū)域 住宅 主要大城市 1956 1950年代后期 19701990年代 目前 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 靈活管理最關(guān)鍵的土地資產(chǎn) ?關(guān)于土地獲得和控制方面，需要進(jìn)一步研究美國(guó)目前的土地制度和開(kāi)發(fā)管制 46%54%持有控制 長(zhǎng)期規(guī)劃 ， 拋離對(duì)手 （ 過(guò)去三年 ， 用地 100,000塊 ， 但有控制地 302,000塊 ） ， 當(dāng)需求上漲時(shí) ， 保證業(yè)務(wù)增速發(fā)展 C. 2023年 ， 土地儲(chǔ)備 343,000塊 （ 價(jià)值 65億美圓 ） ， 46%持有 ，54%根據(jù)環(huán)境來(lái)定 （ 交付定金 4億美圓 ， 中斷交易時(shí)部分可退還 ） ， 因此 ， 可降低環(huán)境改變帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) （ 土地更易獲得 ， 或地價(jià)下跌 ） 。 當(dāng)需求舒緩時(shí) ， 可放慢業(yè)務(wù)發(fā)展 。 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 精細(xì)化是 pulte的核心綱領(lǐng) 辨別最佳 優(yōu)質(zhì)地塊 標(biāo)準(zhǔn)化降低 住宅成本 目標(biāo)客戶群鎖定 ?產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 ?客戶細(xì)分?jǐn)U大市場(chǎng)占有率 ?客戶細(xì)分：首次臵業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人 ?PMC服務(wù) :對(duì)低收入臵業(yè)者貸款 ?并購(gòu) DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場(chǎng) ?終身鎖定所帶來(lái)的忠誠(chéng)度 ?迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 ?在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對(duì)領(lǐng)先 ?改變流程，降低材料和人力成本 ?低成本給客戶帶來(lái)更多價(jià)值 ?創(chuàng)立?圖書(shū)館?，收集賣(mài)得最好的建筑平面圖，進(jìn)行排序，篩減一半至大概 1200種戶型，找機(jī)會(huì)再削減一半 ?根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場(chǎng)的建筑難易程度進(jìn)行評(píng)估，確保效益 ?排列內(nèi)部的規(guī)格來(lái)匹配不同的 11種客群 ?減少了不必要的變化，減少運(yùn)營(yíng)成本 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 精細(xì)化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標(biāo)準(zhǔn) 高規(guī)范 /低變動(dòng)在客戶方面和金融方面都是成功 的。有利于減少建筑成本，改善建筑時(shí)間，提高產(chǎn)品質(zhì)量。 ——Pulte Annual Report 2023 “客戶需要”的一致性意味著我們可以設(shè)計(jì)具備某些特性的基本產(chǎn)品作為標(biāo)準(zhǔn)，為顧客提供更高的價(jià)值，也減少了不必要的變化，減少運(yùn)營(yíng)成本，提高自身、承包商、制造商的效益。 —— Pulte Annual Report 2023 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從 1997年到 2023年， pulte的總資產(chǎn)增長(zhǎng)了 6倍 ?在相對(duì)成熟的市場(chǎng)環(huán)境和穩(wěn)定增量的需求背景下，pulte的戰(zhàn)略為公司帶來(lái)了罕見(jiàn)的快速、持久增長(zhǎng) 總資產(chǎn)0202300040000006000000800000010000000120230002023 2023 2023 2023 2023 1999 1998 199734 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 過(guò)去 8年中，萬(wàn)科和 pulte的增長(zhǎng)速度極為相似 2004年2003年2002年2001年2000年99年98年97年萬(wàn)科pulte35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 驕人的 ROE，使得 pulte贏得了投資者和信貸機(jī)構(gòu)的青睞，鞏固了融資能力 3 . 5 0 %1 5 . 5 8 %2 0 . 0 6 %5%0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %長(zhǎng)城 萬(wàn)科 P u l t e 新鴻基2023年，四家房地產(chǎn)企業(yè) ROE比較 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科未來(lái)十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細(xì)化；以?有質(zhì)量增長(zhǎng)?為戰(zhàn)略目標(biāo) 有質(zhì)
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