慈溪市恒元置業(yè)觀城商業(yè)項目市場調(diào)研及方案建議_34ppt_安佳(編輯修改稿)
2025-03-27 12:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 全部為開發(fā)商自己持有出租，沒有銷售的專業(yè)市場商鋪，是個機會點。 第一部分 研究基礎(chǔ) 第四部分 方案建議 匯報議程 成功案例借鑒 第三部分 案例研究 第二部分 研究視角 匯報議程 前車之行，后車之鑒！在結(jié)合本項目的規(guī)模及用地 要求，選取了相近的三種規(guī)劃予以分析比較，力求為本 項目的規(guī)劃提供參考性建議。 南通鴻運裝飾城 物業(yè)類型：商鋪、寫字樓、 SOHO公寓 占地面積： 57743平米 建筑面積： 110000平米 容積率： 經(jīng)營業(yè)態(tài)：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、五金、油漆、涂料、櫥柜等 商業(yè) 寫字樓/SOHO 項目概況 鴻運裝飾城位于江蘇南通，項目整體依托建材裝飾專業(yè)市場，同時利用寫字樓、 SOHO公寓等服務(wù)配套物業(yè)的設(shè)計來提升項目的綜合價值，商業(yè)部分在設(shè)計上以街鋪最大化為目標；SOHO部分的戶型均為 4070的小戶型組合，同時做到了 米的層高，成為了市場的熱點，規(guī)劃做高了容積率，最大限度的回收了資金。 綜合物業(yè)類型的專業(yè)市場開發(fā)案例 池州百匯大市場 純商業(yè)物業(yè)類型的專業(yè)市場案例 物業(yè)類型：商鋪 占地面積： 建筑面積： 47145平米 容積率： 經(jīng)營業(yè)態(tài)：汽車配件區(qū)、五金燈具區(qū)、裝飾建材區(qū) ?百匯大市場位于安徽池州，池州人口約為 100萬，與慈溪接近，但經(jīng)濟差距較大； ?項目位于池州政府規(guī)劃的中心區(qū)域，為市級建材裝飾服務(wù)中心； ?建筑形態(tài)采用全街鋪的形式，一層的層高為 6米，可間隔成 2層使用，二層則主要用作倉儲和辦公。 項目概況 項目解析 ?項目以專業(yè)市場格局規(guī)劃，布局清晰合理，實現(xiàn)了全街鋪化 ?項目規(guī)劃的層高增加了產(chǎn)品附加值，但也增加了建筑成本 ?規(guī)劃難以做高容積率。 獨立街鋪 安徽豪豐 集中式商業(yè)類型的專業(yè)市場案例 物業(yè)類型：集中式專業(yè)市場、三層商鋪 占地面積： 92400平米 建筑面積： 120230平米 容積率： 經(jīng)營業(yè)態(tài)：陶瓷、衛(wèi)浴、地板、五金、油漆、涂料、櫥柜等 項目概況 項目解析 ?安徽豪豐國際裝飾城是以集中式商業(yè)結(jié)構(gòu)為主體，配有少量的三層 商鋪的建材專業(yè)市場 ?項目集中式商業(yè)部分均為三層，一層部分臨街位置劃為獨立商鋪，用于品牌商戶經(jīng)營 ?項目為分割產(chǎn)權(quán)進行銷售 集中式商業(yè) ?項目以集中式商業(yè)形態(tài)亮相，可進行合理有序的業(yè)態(tài)劃分，可通過整體的裝修效果體現(xiàn)檔次 ?由于要分散產(chǎn)權(quán)銷售，對項目的整體運作和經(jīng)營會造成較大的風險 項目 物業(yè)類型 容積率 特點 解析 鴻運裝飾 商鋪、寫字樓、 SOHO 綜合性專業(yè)市 場 可做高容積率，多產(chǎn)品銷售，分散 風險 百匯大市場 商鋪 全街鋪專業(yè)市 場 容積率難做高，商鋪的價值最大化， 利于經(jīng)營 安徽豪豐 集中式商業(yè) 集中式專業(yè)市 場 可做高容積率，產(chǎn)權(quán)銷售，存在經(jīng) 營風險 案例解析比較 ?鴻運裝飾項目可同時對商業(yè)部分和辦公部分進行銷售，可實現(xiàn)較好的銷售收益，同時專業(yè)市場的經(jīng)營風險也較低，但項目位置必須不能遠離生活區(qū)，具備居住和辦公需求和適宜居住生活； ?百匯大市場在規(guī)劃上較利于后期的經(jīng)營管理，物業(yè)使用價值被放大，但銷售收益有限； ?安徽豪豐規(guī)劃需對集中式商業(yè)進行產(chǎn)權(quán)分割銷售，在經(jīng)營上會造成產(chǎn)權(quán)分散的風險，如操作成功可實現(xiàn)較大的收益。 案例解析 第一部分 研究基礎(chǔ) 第四部分 方案建議 匯報議程 第二部分 研究視角 第三部分 案例研究 開發(fā)方案建議 開發(fā)方案建議一 ?實現(xiàn)項目的銷售價值最大化 ?充分利用項目位于觀海衛(wèi)城區(qū)核心區(qū)域的地理位置優(yōu)勢 ?考慮到項目建材市場的輻射范圍較小，因此不建議市場面積過大 建議原則 項目物業(yè)形態(tài)組合建議 建材市場（街鋪） +公寓 公寓區(qū)域 （ 12層為街鋪） 建材市場區(qū)域 （全街鋪） 開發(fā)方案建議一 ?公寓規(guī)劃建議：公寓規(guī)劃區(qū)域建議在沿 329國道部分，設(shè)計為小戶型，可同時滿足辦公和居住要求的個性化公寓，全部銷售。 ?商業(yè)規(guī)劃
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