物業(yè)管理基本制度(招投標(biāo)和承接查驗(yàn)制度n)(編輯修改稿)
2025-03-23 12:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)責(zé)任。 ? （第 40條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。） 25 為什么要明確承接查驗(yàn)雙方的共同責(zé)任？ ? 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在其中屬于弱勢(shì)地位 ，建設(shè)單位說(shuō)交什么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就接什么，以后出了問(wèn)題很難追究清是誰(shuí)的責(zé)任； ? 二是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)中共同侵害業(yè)主利益的，如何厘清雙方的責(zé)任也是一大難題。 明確雙方的共同責(zé)任，是確保承接查驗(yàn)過(guò)程中雙方相互推諉、相互扯皮或者共同推卸責(zé)任的有效法寶。 26 ? 責(zé)任 ? 制定《辦法》的主導(dǎo)思想之一，就是要通過(guò)公權(quán)力的適度干預(yù)，平衡物業(yè)承接查驗(yàn)雙方的權(quán)利義務(wù)，保護(hù)處于弱勢(shì)地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 27 ? ⑴辦理備案手續(xù) ? （ 第 29條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后 30日內(nèi)，持下列 文件 (哪些文件？） 向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)： ） 28 ? ⑵責(zé)令限期改正 ? （第 42條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。） 29 ? ⑶行使處罰權(quán) ? （ 第 43條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。 ? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第 59條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處 1萬(wàn)元以上 10萬(wàn)元以下的罰款。） 30 明確監(jiān)管職責(zé)的目的是什么？ ? 保障合同第三方，即業(yè)主的利益； ? 保障合同中弱勢(shì)的物業(yè)企業(yè)的利益。 31 ? ? ⑴內(nèi)容 ? 第十六條 ? （一）共用部位： 一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； ? （二）共用設(shè)備： 一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調(diào)設(shè)備等； ? （三）共用設(shè)施： 一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 32 ? ⑵不作為內(nèi)容 ? 第 17條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線(xiàn)電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。 33 ? ⑶方法和重點(diǎn) ? （ 第 18條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用 核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法 ，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的 配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能 。 ） ? 查驗(yàn)重點(diǎn) 非其內(nèi)在質(zhì)量和安全性能 ，目的是避免承擔(dān)不必要的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。 34 明確承接查驗(yàn)重點(diǎn)的作用是什么？ ? 強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)工作的 針對(duì)性和實(shí)用性 ，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗(yàn)中存在的問(wèn)題，有針對(duì)性進(jìn)行相關(guān)制度的設(shè)計(jì)。 35 ? ? ⑴建設(shè)單位的三項(xiàng)法律責(zé)任 ? 第 32條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任； ? 第 33條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任； ? 第 36條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。 36 ? （ 2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項(xiàng)法律責(zé)任 ? 第 34條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使
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