榮域定價(jià)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-22 21:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 3800 波爾多小鎮(zhèn) /規(guī)劃 占地 40萬平米 建筑面積 70萬平米 分期 分 3期，當(dāng)期在售 1期（建面 18萬） 綠化率 48% 容積率 產(chǎn)品類型 多層、小高層、高層 主力戶型 多層 100120平米 小高層 7090平米 高層 6080平米 交房時(shí)間 開盤時(shí)間 未定 周邊配套 四平師范大學(xué)、師大附中、師大附小、博達(dá)學(xué)院、春江醫(yī)院 波爾多小鎮(zhèn) /當(dāng)期在售產(chǎn)品 6 一期 1兩梯三戶 6一梯兩戶 多層 小高層 高層 9 一梯兩戶 3一梯兩戶 波爾多小鎮(zhèn) /產(chǎn)品類型 兩室兩廳兩衛(wèi) 103㎡ 在售產(chǎn)品（多層主力戶型） 兩室室兩廳一衛(wèi) 98㎡ 多層為主力 98103平米兩居，均價(jià) 4000元 /平米左右。 波爾多小鎮(zhèn) /產(chǎn)品類型 兩室兩廳一衛(wèi) 84㎡ 在售產(chǎn)品（小高層主力戶型） 在售產(chǎn)品（高層主力戶型） 兩室兩廳一衛(wèi) 88㎡ 主力 8488平米兩居，均價(jià) 3600元 /平米。 波爾多小鎮(zhèn) /產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品類型 主力戶型（㎡） 價(jià)格 （元 /㎡） 優(yōu)惠情況 交房時(shí)間 推出套數(shù) 存量 銷售周期 月均去化量 多層 100120 均價(jià)4000 一次性 98折，貸款99折 2棟 剩余90% 3個(gè)月 510套左右 小高層 7090 均價(jià)3750 1棟 高層 6080 均價(jià)3600 1棟 波爾多小鎮(zhèn)認(rèn)可度較低，目前銷售速度較慢。 波爾多小鎮(zhèn) /整體闡述 小區(qū)體量大，主力產(chǎn)品以小戶型為主。項(xiàng)目目前還未開盤正處于認(rèn)購期，月去化量 10套左右。 波爾多小鎮(zhèn)屬鐵西區(qū)政府區(qū)域，對于本案定價(jià)參考意義較小。 參考點(diǎn)：多層 4000元 /平米，小高層 /高層 36003750元 /平米。 市場綜述 項(xiàng)目 多層 高層 月均銷售速度 交房時(shí)間 市政府板塊 華宇城 4200 3700 40套左右 多層 鑫宇國際 4300 4300 嚴(yán)重滯銷 未獲得銷證，認(rèn)購階 段 金地華章 6200（電梯洋房） 5100 20套左右 現(xiàn)房在售，高端產(chǎn)品 區(qū)政府板塊 波爾多小鎮(zhèn) 3600 4000 510套 未獲得銷證，認(rèn)購階 段 大禹 加州灣 4800（電梯洋房） 3800 20套 左右 現(xiàn)房 金宇 和園 4800 3800 10套 左右 現(xiàn)房 ?根據(jù)市場調(diào)研，目前整體四平房地產(chǎn)市場較弱，客戶購買意向較差； ?板塊市場內(nèi)，華宇城銷售速度最快，為本案重要參考目標(biāo)。 價(jià)格確定 區(qū)域多層比較 比較因素 權(quán)重 % 本項(xiàng)目分值 華宇城 金地華章 位置交通 20% 1 周邊環(huán)境及配套 5% 1 1 戶型設(shè)計(jì) 5% 1 自身配套 5% 1 綠化 5% 1 1 物業(yè)管理 5% 1 建筑立面 5% 1 結(jié)構(gòu) \形式 10% 1 交房時(shí)間 25% 1 社會(huì)認(rèn)可度 15% 1 綜合得分 100% 1 對比樓盤價(jià)格 4200 6200 調(diào)整后價(jià)格 4152 5644 對比樓盤權(quán)重 85% 15% 本項(xiàng)目合成價(jià)格 3529 847 合成價(jià)格 4376 ?根據(jù)綜合比較，得出本案多層價(jià)格為 4376元 /平米。作為本案開盤價(jià)格的參考價(jià)。 推盤策略 ? 推盤策略： ? 首次開盤根據(jù)客戶需求確定推盤樓棟，少量推盤，擠壓式銷售，創(chuàng)造熱銷口碑； ? 后期借勢進(jìn)行加推，每次少量推盤，頻繁加推，價(jià)格逐步上揚(yáng)。 ? 首次開盤建議推出 2 65（多層）、 29號樓（小高層）兩棟樓，共 150套房源，對外銷售，豐富產(chǎn)品類型，首次開盤達(dá)到熱銷。如客戶堅(jiān)持選擇其他樓座，則進(jìn)行控制性銷售。 首次開盤均價(jià)確定 二、首次價(jià)格確定 ? 目前整體四平市場較弱，本項(xiàng)目截至到 6月 9日共排卡 161張，其中 ABC類排卡量 96張。 ? 本案體量較大，首次開盤建議不宜價(jià)格過高，以適中價(jià)格進(jìn)行入市，形成熱銷。 ? 建議首次多層標(biāo)準(zhǔn)層入市價(jià)格為 4100元 /平米 ，小高層標(biāo)準(zhǔn)層入市價(jià)格 3800元 /平米。 ? 首層頂層根據(jù)制定定價(jià)方式，得出最終價(jià)格。 樓座差 23 24 25 26 27 29 30 31 32 33 65 66 樓座 樓座差 說明 2 2 2 2 3 32 0 基準(zhǔn)樓座差，同屬社區(qū)內(nèi)部，無明顯差異 27 0 南側(cè)臨路，受到一定噪音影響，但為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，因此樓座 差不基準(zhǔn)持平。 33 50 南側(cè)臨路，受到一定噪音影響 6 66 150 社區(qū)邊緣，居住氛圍較差 23 200 北側(cè)臨路、噪音較大、且一二層為商業(yè)，影響居住氛圍 樓層差 樓層 樓層差 6層 0 5層 50 4層 150 3層 250 2層 150 1層 50 以頂層為基準(zhǔn)樓層，根據(jù)客戶對于樓層的喜好度以及周邊競品情況制定其他層差，層差為 50100元 /平米。 樓層 樓層差 11 270 10 320 9 270 8 220 7 170 6 120 5 90 4 60 3 30 2 0 1 30 50元 /平米 30元 /平米 50元 /平米 100元 /平米 小高層以 2層為基準(zhǔn)樓差， 16層樓座差為30元 /平米， 611層樓座差為 50元 /平米。 單元差 +0元 /平米 +80元 /平米 +80元 /平米 東端戶 中間單元 西端戶 +80元 /平米 +0元 /平米 +50元 /平米 優(yōu)于西端戶 標(biāo)準(zhǔn)單元 三面采光，全明戶型 東 西 戶型差 根據(jù)客戶意向度， B戶型 C戶型 A戶型，但因 A戶型面積小，總價(jià)較低，因此戶型差需單獨(dú)制定。 戶型差： B戶型 C戶型 A戶型 戶型差 B1 B2 B3 B B B3差異較小，定義為基準(zhǔn)戶型，戶型差為 +0元 /平米。 戶型差 B4 B5 B B5戶型差異較小，戶型劣于標(biāo)準(zhǔn)戶型，在標(biāo)準(zhǔn)戶型基礎(chǔ)上減 50元 /平米，即 50元 /平米。 戶型差 C3 C2 D1 C3 C2 C C D1 100元 /平米 100元 /平米 100元 /平米 較兩居差
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1