四川德陽青衣江項(xiàng)目產(chǎn)品定位營銷策略報(bào)告_91p_xxxx年(編輯修改稿)
2025-03-22 20:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 做產(chǎn)品 定位已明，關(guān)于項(xiàng)目產(chǎn)品和規(guī)劃，更多的思考 建筑風(fēng)格定位 依托三國文化景觀走廊和文化大盤定位，打造 —— 現(xiàn)代中式產(chǎn)品 產(chǎn)品總體風(fēng)格定位 骨子里的中國風(fēng)、時(shí)尚場 城市氧房 都市雅居 現(xiàn)代中式：建筑風(fēng)格鮮明，濃厚的蜀國氣息，與三國景觀走廊遙想呼應(yīng)，構(gòu)筑文化大盤的產(chǎn)品基礎(chǔ)和產(chǎn)品突破點(diǎn) 森林園林 綠意生活場 中式園林風(fēng)格 園林景觀規(guī)劃定位 ?內(nèi)中式園林，外三國文化生態(tài)景觀帶內(nèi)外遙想呼應(yīng)，構(gòu)成完美的內(nèi)外和諧；為業(yè)主們營造了多變、和諧、自然、毫無造作感的生態(tài)綠意場的印象 與中式建筑遙想呼應(yīng)，打造現(xiàn)代中式景觀園林 —— 園林景觀定位 中式園林景觀規(guī)劃建議 以中式園林的節(jié)點(diǎn)處理手法為核心，豐富中式人文景觀，如廊橋、棧道等，配以傳統(tǒng)的竹、梅等植物點(diǎn)綴，烘托主題性景觀 .如 :假山 \噴泉 \對(duì)弈臺(tái) \小型湖景等 盡量體現(xiàn)住區(qū)園林的層次感、私密性，整個(gè)庭院均處于陽光綠意與山林的籠罩之中，通過緩坡、雕塑、小品與大中庭融匯。新奇感與神秘感令人驚嘆。另外使用一些中式符號(hào)的小景突出中式社區(qū)的主題。 項(xiàng)目指標(biāo)梳理 政府定制式規(guī)劃指標(biāo)，深度研判 凈用地 ㎡ 土地性質(zhì) 居住用地 （可兼容商業(yè)） 總建筑密度 ≤30% 總?cè)莘e率 住宅建筑密度 ≤18% 住宅容積率 綠地率 ≥35% 建筑通透率 ≥40% 青衣江路 瑩 華 山 路 秀山街中線 揚(yáng)程渠 ≥100 米 最低 33層 ≤80 米 最高 26層 ≤80 米，最高 26層 50米 ≤60 米，最高 20層 30米 高壓線遷改后建設(shè) 北 住宅建筑密度 ≤24% ≤23% ≤22% ≤20% ≤20% ≤18% 住宅建筑容積率 ≤ ≤ ≤ ≤ ≤ ≤ ?項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)限制較 多，大大制約了項(xiàng)目的發(fā)展方向； ?限制本案必須采用點(diǎn)式高層的形式，限制了項(xiàng)目的多形態(tài)發(fā)展； ?90平米以下住房比例不小于 40%，制約戶型面積配比； ?商業(yè)要求占比不高于4000㎡，使得商業(yè)不得不立體發(fā)展； ?揚(yáng)程渠 30米范圍需拆遷，制約項(xiàng)目工期及分期發(fā)展。 硬指標(biāo)梳理結(jié)論 ? 集中商業(yè)規(guī)劃要求； ? 城市高差，點(diǎn)式開放式布局； ? 紅線要求，臨街人行道路規(guī)劃； ? 市政硬性要求及道路規(guī)劃； 純居住社區(qū) +集中配套商業(yè) 如何規(guī)劃 項(xiàng)目規(guī)劃總體原則 與周邊環(huán)境和諧共存 綜合城市功能考慮 區(qū)域項(xiàng)目差異化 符合政府規(guī)劃要求 同類型項(xiàng)目借鑒 項(xiàng)目規(guī)劃模式提出 項(xiàng)目規(guī)劃借鑒規(guī)劃參考 ?位于城市新區(qū)； ?與項(xiàng)目地塊規(guī)模或形狀相似； ?與地塊交通環(huán)境相似； ?規(guī)劃指標(biāo)的相似或規(guī)劃后符合指標(biāo)要求； 南延線 〃 大城際 —— 1832層高層電梯公寓 項(xiàng)目位置 ： 成都天府大道南延線華陽段 項(xiàng)目指標(biāo)： 占地： 40畝 總戶數(shù)： 825戶 總建面： 10萬平米 容積率： 綠化率： 45% 市場表現(xiàn)： 08年逆市以 4200元 /平米區(qū)域高位價(jià)格，實(shí)現(xiàn) 月均銷售 30套去化速度，品質(zhì)保障項(xiàng)目銷售 項(xiàng)目總平規(guī)劃 — 開放式布局 人行入口 車行入口 車行出口 建筑以各景觀帶為中心，呈 V形布局 最大化單層觀景面，項(xiàng)目通透性極高 臨主干道旁 打造前驅(qū)抬高 坡地綠化帶 中庭下沉水景 運(yùn)動(dòng)景觀帶 后花園 天 府 大 道 建筑立面 簡潔明快、大面積開窗、現(xiàn)代都市感強(qiáng) 黑灰建筑立面色彩，簡潔明快 大面積的開窗、玻璃與建筑的虛 實(shí)變化豐富了建筑感官，加之 十 字形平面布局， 使其挺拔俊朗 富有強(qiáng)烈的現(xiàn)代都市感 中庭水景景觀規(guī)劃 主要以下沉式水景為主，輔以林間小溪搭配，凸顯寧靜與自然 特色規(guī)劃 —— 疊水地下車庫入口 疊水，噴泉、旋轉(zhuǎn)設(shè)計(jì) 其他特色規(guī)劃 入戶大堂：五星 級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 六米挑高， 最大化單層觀景面 智能設(shè)施配置 智慧家居系統(tǒng) ? 通過手機(jī)遠(yuǎn)程遙控家電； ? 自動(dòng)刷卡入戶，預(yù)約電梯； ? 三重安防、老幼遠(yuǎn)程監(jiān)護(hù)系統(tǒng)； ? 水電氣等物業(yè)信息家中集中查表查詢； 占地面積 住宅占地 住宅建筑密度 容積率 住宅基底面積 住宅建筑面積 住宅平均建筑層數(shù) 總?cè)莘e率 總建筑面積 商業(yè)理論面積 商業(yè)基底面積 商業(yè)平均層高 54608 50608 18% 9109 182189 20 207510 25322 4000 6 54608 50608 20% 10122 167006 17 207510 40504 4000 10 54608 50608 20% 3 10122 151824 15 207510 55686 4000 14 54608 50608 22% 11134 141702 13 207510 65808 4000 16 54608 50608 23% 11640 136642 12 207510 70869 4000 18 54608 50608 24% 12146 126520 10 207510 80990 4000 20 項(xiàng)目指標(biāo)測算： 結(jié)合項(xiàng)目情境分析，建議將住宅容積率做到 ，實(shí)現(xiàn)面積最大化。 商業(yè)部分考慮特色商業(yè)街與產(chǎn)權(quán)式商務(wù)公寓相結(jié)合的方式打造； 單位：㎡ 注：本測算方式基于理想方式測算，僅作本次方案參考，具體以設(shè)計(jì)院最終數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 方案 1 方案 2 方案一 結(jié)合周邊優(yōu)勢資源，打造多層次高端產(chǎn)品； 集中特色商業(yè)街，滿足社區(qū)需求的同時(shí)輻射周邊。 方案二 物業(yè)形態(tài)溝通 純點(diǎn)式電梯住宅； 現(xiàn)代中式風(fēng)格； 80120㎡實(shí)用戶型； 現(xiàn)代中式風(fēng)格，考慮三國特色商業(yè)街； 立足社區(qū)配套，向外擴(kuò)散發(fā)展； 滿足中端游客住宿需求； 滿足投資客戶需求； 物業(yè)形態(tài)組合 18層 20層 26層 26層 方案一 產(chǎn)品構(gòu)成建議 住宅 根據(jù)指標(biāo)要求將容積率做到最大化； 點(diǎn)式布局，交錯(cuò)式排列，景觀資源最大化利用； 商業(yè) 2層（局部三層）風(fēng)情商業(yè)街 酒店式商務(wù)公寓 打造三國主題文化風(fēng)情商業(yè)街，滿足社區(qū)配套及服務(wù)周邊； 酒店式商務(wù)公寓，滿足部分投資型需求； 休閑會(huì)所 建筑布局建議示意圖 1 人行主
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