【文章內(nèi)容簡介】 、利率、期限和攤還方式?jīng)Q定，是銀行對(duì)借款人綜合還貸能力的重要考察指標(biāo)之一。 這里的計(jì)算是根據(jù) 本利和因子表 來進(jìn)行，主要是計(jì)算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金額應(yīng)等于今后還款額的貼現(xiàn)值 ，即剩余本金就是未償還期限月還款額的貼現(xiàn)值。即： 剩余本金 =月還款額月累積貼現(xiàn)值 例如：一筆抵押貸款期限為 30年，利率為 10%，貸款額為10萬元，現(xiàn)在已按規(guī)定償還了 5年，剩余本金是多少？ 剩余本金 =月還款額月累積貼現(xiàn)值= =96574（元） 說明經(jīng)過 5年的還款， 10萬元的借款的剩余本金還有 96574元，即 5年償還的本金僅僅 3426元。 ⑵年付利息額 年付利息額 =年還款額－剩余本金減少額 =月還款額 12－（上年剩余本金－今年剩余本金） ⑶償還清單 按照上述辦法，可以計(jì)算出每一年的償還本金、利息、剩余本金等，并可以將其綜合制成表格，這就是所謂的償還清單。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個(gè)月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 四、抵押貸款的幾個(gè)指標(biāo) 對(duì)借款人而言，有效利率是使自有資金安全、高效，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯的借款利率，即使自己的權(quán)益收益率保持合理水平的借款利率，當(dāng)然是希望越低越好。 對(duì)貸款人而言，有效利率就是能使自己的貸款安全、高效，獲得合理回報(bào)（扣除了通漲、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋┑睦仕?，?dāng)然希望是越高越好。雙方通過不斷的談判，最終就達(dá)成抵押貸款合同所確認(rèn)的利率。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價(jià)格）的比率，也稱為貸價(jià)比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財(cái)務(wù)杠桿作用的大小。 還貸常數(shù)是年還款額與總借款額的比值，即： 還貸常數(shù) =年還款額 /總借款額 一般地：借款額一定，還款期限越長，還貸常數(shù)越低；還款期限一定，借款利率越高，還貸常數(shù)越高。 第三節(jié) 抵押貸款的運(yùn)作過程 一、抵押貸款的參與人 ⑴借款人 抵押貸款的借款人在住房貸款中就是購房人，也是抵押人。 ⑵放款人 放款人就是向借款人貸款的銀行或其他金融機(jī)構(gòu)，也是抵押權(quán)人。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。 ⑷房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司是為購房者提供人壽和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)，其服務(wù)也是對(duì)貸款人的一種重要保障。 ⑴借款人、放款人、房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系 借款人、放款人與房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關(guān)系是資金、權(quán)益和實(shí)物的交換關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)商與借款人和貸款人的關(guān)系隨著房屋實(shí)際使用權(quán)、房屋實(shí)物、購房資金的相互轉(zhuǎn)換完成而結(jié)束。在這里，放款人是由房地產(chǎn)開發(fā)商拉進(jìn)來的，其與借款人的關(guān)系隨著借款人清償完所有債務(wù)而結(jié)束。 ⑵借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系 借款人、放款人、保險(xiǎn)公司的關(guān)系是在整個(gè)抵押貸款運(yùn)行過程中建立，在出現(xiàn)保險(xiǎn)標(biāo)的事故時(shí)得到強(qiáng)化，在保險(xiǎn)事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務(wù)后，他們之間的關(guān)系結(jié)束。在這里，保險(xiǎn)公司是放款人拉進(jìn)來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)提供保障，以避免或降低貸款人所單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也是金融市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的重要方式。由于住房抵押貸款的期限一般都比較長，借款人、放款人和保險(xiǎn)公司的關(guān)系延續(xù)的時(shí)間也比較長。 上述的復(fù)雜關(guān)系可參見圖 3— 3。 抵押貸款各參與人之間的關(guān)系 借款人 債務(wù)人 抵押人 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 保險(xiǎn)公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 保險(xiǎn)費(fèi) 保險(xiǎn)事故賠付 超過債務(wù)部分的賠費(fèi) 房屋的居住權(quán)和使用權(quán) 房屋的抵押權(quán) 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產(chǎn)權(quán) 二、抵押貸款的運(yùn)行過程 抵押貸款的運(yùn)行過程實(shí)際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務(wù)全部清償完畢的全過程，是債權(quán)、債務(wù)關(guān)系變化、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。 （參見圖 3— 4） 抵押貸款運(yùn)行過程 借款人 債務(wù)人 抵押人 購房者 放款人 債權(quán)人 抵押權(quán)人 （金融機(jī)構(gòu)） 拍賣公司 貸款 還貸 抵押權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán) 違約 超過債務(wù)的資金 債務(wù) 委托 委托 三、再抵押 抵押人將已抵押房屋（抵押期尚未完結(jié)）再次向銀行申請(qǐng)抵押貸款的行為稱為再抵押。一般地，向原抵押貸款銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為再抵押，向其他銀行申請(qǐng)?jiān)俅蔚盅悍Q為二次抵押。 再抵押的運(yùn)作其實(shí)很簡單，其前提是借款人必須首先清償了原債務(wù)，否則承接再抵押的銀行就會(huì)因自己是第二順位抵押權(quán)人而承擔(dān)太大的風(fēng)險(xiǎn)，所以，再抵押一般是與原抵押銀行作債務(wù)重組而已。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實(shí)際控制權(quán)和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權(quán)人對(duì)抵押物并沒有任何的實(shí)際控制，但為了保證自己的相關(guān)權(quán)益，抵押權(quán)人對(duì)抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請(qǐng)求權(quán)的。而抵押人雖然實(shí)際占用著抵押房屋，但 涉及到對(duì)抵押房屋任何改變（包括實(shí)體和權(quán)益）的事項(xiàng)都不能單方面作出決定，必須與抵押權(quán)人取得聯(lián)系、溝通和一致 。 在抵押貸款中，抵押物是由抵押人實(shí)際控制、使用和管理的，在這個(gè)過程中，他 必須遵守以下基本約定 ： ⑴必須保證所占管房屋的 安全性 ； ⑵必須保證所占管房屋的 完整性 ； ⑶有隨時(shí)接受抵押權(quán)人檢查的義務(wù)， 不得有損害 所占管房屋的功能或降低其價(jià)值的行為，否則必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，直至由放款人收回部分或全部貸款，并由抵押人承擔(dān)違約責(zé)任； ⑷需向放款人認(rèn)可的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 投保并支付保險(xiǎn)費(fèi) ，抵押權(quán)人應(yīng)為保險(xiǎn)事故賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，保單正本由抵押?quán)人保管 、轉(zhuǎn)讓 在抵押期間，抵押人可以對(duì)房屋進(jìn)行處置，包括 預(yù)售、預(yù)租、出租、變賣、饋贈(zèng) 等，但在必須以辦妥如下手續(xù)為 前提 ： ⑴預(yù)售、預(yù)租或出租應(yīng)征得抵押權(quán)人的書面同意，并明確預(yù)售、預(yù)租、出租的全部收入存入放款人銀行賬戶，明確預(yù)售、出租收入歸還貸款的比例； ⑵變賣或饋