【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 而更有利于業(yè)主。但因?yàn)楹贤皇菢I(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，所以在這一點(diǎn)上業(yè)主只能被動(dòng)地接受開發(fā)商與物業(yè)公司的選擇。如要改變只能等業(yè)主大會(huì)成立后重新簽訂物業(yè)合同了。 3 未售房屋物業(yè)費(fèi)開發(fā)商交 ? 新出臺(tái)的示范文本明確提出，納入物業(yè)管理范圍的巴竣工但尚未出售，或者因開發(fā)商原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由開發(fā)商全額交納。 ? 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 中也有明確規(guī)定，但是真正執(zhí)行的開發(fā)商卻很少。據(jù)了解，目前許多進(jìn)行前期物管的項(xiàng)目中，都有開發(fā)商暫時(shí)沒有銷售完的房屋，但開發(fā)商根本就不交納物管費(fèi)用。 ? 這一新規(guī)定也許將有利于制止開發(fā)商的“賴賬”。 4 業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任 ? ? 示范文本提出，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。 ? 示范文本第三十九條還規(guī)定，業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 ? 這條規(guī)定提醒業(yè)主，在房子出租或交親友使用前，一定要與使用人簽個(gè)租賃合同或書面協(xié)議，規(guī)定好物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)，特別是繳交物業(yè)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用，一定要注明由物業(yè)使用人承擔(dān)，以免出現(xiàn)麻煩。 5 規(guī)定物業(yè)承接驗(yàn)收辦法 ? 示范文本對(duì)開發(fā)商與前期物業(yè)公司的物業(yè)承接驗(yàn)收做了明確規(guī)定，提出對(duì)于合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)，明確存在的問題與解決辦法，并簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。 ? 示范文本還規(guī)定，乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料： ，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 用說明文件；以及相關(guān)的其他資料。 ? 長(zhǎng)期以來，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中，有相當(dāng)一部分是由于前期物業(yè)管理中的遺留問題引起的。這個(gè)辦法也許可以杜絕遺患。 6 明確規(guī)定物業(yè)用房 ? 示范文本明確規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在具體時(shí)間內(nèi)按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。 ? 示范文本還要求對(duì)物業(yè)管理用房的不同用途、建筑面積、位置等做出明確約定。 ? 示范文本第二十四條還明確規(guī)定，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。 ? 這個(gè)條款有三點(diǎn)好處，一是解決了物業(yè)公司入駐管理區(qū)域后，缺少物業(yè)用房的難題；二是明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬，業(yè)主可以理直氣壯地對(duì)其行使主權(quán)；三是規(guī)定了物業(yè)用房不得改變用途，防止物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)牟利。 7 擅自提高物業(yè)費(fèi)要雙倍退還 ? 示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管費(fèi)用，開發(fā)商和物業(yè)使用人有權(quán)要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。 ? 此外，物管公司沒有按照約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和管理的，要向開發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開發(fā)商和業(yè)主未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，也要向物管公司支付違約金。示范文本第三十二條規(guī)定乙方違反本合同第六條、第七條的約定， 擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。 8 臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 ? 在示范文本第二十一條中，開發(fā)商或物業(yè)公司擅自改變規(guī)劃，占用公共區(qū)域進(jìn)行牟利而引發(fā)的糾紛可謂屢見不鮮。現(xiàn)在規(guī)定臨時(shí)占用前必須告知相關(guān)方面，當(dāng)然有利于防止違規(guī)占用公共區(qū)域現(xiàn)象的出現(xiàn)。 案例 3：長(zhǎng)沙一小區(qū)兩物業(yè) “一女配二夫”居民辦事難 : ? 左邊是新來的思居園物業(yè)辦公室，右邊是原來的鑫源物業(yè)辦公室，兩個(gè)物業(yè)比鄰而居。這“一女配二夫”的現(xiàn)象出現(xiàn)在朝陽欣園小區(qū)，弄得居民有事都不知道找哪個(gè)物業(yè)好？小區(qū)住戶李小姐介紹，昨天是新物業(yè)進(jìn)駐的第三天，兩個(gè)物業(yè)同在一小區(qū)的情況已經(jīng)相持了 3天。 昨日上午，朝陽欣園小區(qū)內(nèi)，記者見到了兩間物業(yè)辦公室。 ? “ 6年來，這兒的物業(yè)一直是鑫源物業(yè)公司?！痹谶@住了 6年的李小姐對(duì)物業(yè)的管理頗有不滿，“小區(qū)總是臟死了，電梯壞了也沒人修，最主要還是偷盜現(xiàn)象嚴(yán)重，所以我們業(yè)主只好換物業(yè)?！? ? 據(jù)業(yè)主委員會(huì)成員王女士介紹，第二屆業(yè)主委員會(huì)在今年 6月 12日正式成立，而在接下來的一個(gè)月里，曾多次與鑫源物業(yè)聯(lián)系，希望其能在小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生管理和郵件收發(fā)方面進(jìn)行整改。協(xié)商未果后，業(yè)主委員會(huì)在 8月 24日張貼公告，將進(jìn)行物業(yè)公司的投標(biāo)競(jìng)聘。 9月 4日，經(jīng)業(yè)主舉手表決，思居園物業(yè)服務(wù)公司中標(biāo)?！?9月 15日思居園物業(yè)進(jìn)來時(shí)，我們業(yè)主拉了歡迎的橫幅，還放了 5掛鞭炮，表達(dá)我們對(duì)新物業(yè)的歡迎。而且我們已簽了合同，我們享受他們的服務(wù)，費(fèi)用也當(dāng)然交給他們?！? ? 舊物業(yè)認(rèn)為業(yè)主選舉不公，要求重選 ? 思居園物業(yè)鄭經(jīng)理表示，現(xiàn)在小區(qū)有問題可以找他們公司，除了水電等設(shè)備沒交接外，衛(wèi)生和保安等已全盤接手。剩下的移交兩公司負(fù)責(zé)人正在協(xié)商。 ? “我希望能由社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、我公司各派出一兩名代表，再次上門統(tǒng)計(jì)票數(shù)，并將投票結(jié)果公示，或在房管局、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的參與下，業(yè)主、新老物業(yè)坐下來好好協(xié)商?！宾卧次飿I(yè)經(jīng)理龍康平認(rèn)為投票有不公之處。“不是不愿意退出，業(yè)主將拖欠的款項(xiàng)交足，公司也將之前多收的錢款退回，然后再清清白白的走?！? ? 雨花區(qū)房管局：新物業(yè)選舉程序合法 ? “如果召開了業(yè)主大會(huì)，全體業(yè)主進(jìn)行了公開投票，有二分之一以上的業(yè)主同意，并且簽訂了合法的合同，那么新物業(yè)就是合法進(jìn)入小區(qū)的?！庇昊▍^(qū)房管局物監(jiān)科的工作人員認(rèn)為新物業(yè)的選舉程序合法?！叭缫馄冈飿I(yè)公司，也須召開業(yè)主大會(huì)，全體業(yè)主再次投票，票數(shù)超過二分之一，如原物業(yè)公司合同尚未到期，可向法院提起訴訟?！? ? 提問： ? 請(qǐng)問新選聘的物業(yè)公司有權(quán)對(duì)小區(qū)實(shí)施管理嗎？ ? 業(yè)主、新物業(yè)公司、老物業(yè)公司的做法有無錯(cuò)誤的地方？請(qǐng)說明原因。 9 督促物管公司及時(shí)“交接” ? 示范文本規(guī)定 :本合同終止時(shí)，物管公司應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給開發(fā)商或其他有關(guān)部門代管。但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。 ? 此前經(jīng)常出現(xiàn)物管公司被業(yè)主炒掉故意拖延撤離時(shí)間或者不退出，該規(guī)定則明確了業(yè)主委員會(huì)成立以后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)管理合同自動(dòng)終止，這就為新老物業(yè)公司的順利交接提供了一個(gè)前提條件。當(dāng)然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開發(fā)商拖欠的債務(wù)，這個(gè)問題不解決，也會(huì)給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所以還需要有關(guān)部門制定配套細(xì)則，讓物管得及時(shí)“交接”更具可操作性。 案例 4：漏水專題 ? 案例一： 因樓上住戶擅自更改室內(nèi)房間布局，樓下住戶翁姨的衛(wèi)生間天花滲水，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)六年。這期間，經(jīng)街道居委會(huì)多次調(diào)解無果，去年 6月，翁姨只好將樓上住戶告上法庭。上月 25日，廣州市中級(jí)人民法院作出終審判決：督促樓上住戶恢復(fù)原來的房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)，并對(duì)翁姨的房屋進(jìn)行防水維修處理。 ? 案例二： 家住廣州三元里的王小姐說，她家天花板滲水已有一個(gè)多月，開始是一滴一滴的，現(xiàn)在要用水桶接了。王小姐住二樓。這棟樓是集資樓，于 1997年建成，保修期 3年。她說， 1999年前后，王小姐樓下住戶的廁所天花板滲水，由于在保修期內(nèi)，物業(yè)公司上來把她家的廁所挖了，“一樓的沒花一分錢”?，F(xiàn)在保修期已過，物業(yè)公司說她家天花板滲水原因是樓上的防水層沒有做好，要挖開三樓廁所加固防水層。物業(yè)公司認(rèn)為，三樓住戶應(yīng)負(fù)責(zé)維修。但三樓住戶說，他自搬進(jìn)來就沒改過房間結(jié)構(gòu)，樓下滲水責(zé)任不應(yīng)由他負(fù)。 ? 案例三：家住廣州荔灣區(qū)的某業(yè)主于 2023年買了一套商品房， 2023年 2月下旬她發(fā)現(xiàn)主人房衛(wèi)生間的天花漏水，于是將該樓盤的發(fā)展商告上法庭，要求發(fā)展商維修，并賠償經(jīng)濟(jì)損失 3萬多元。法院開庭后，該發(fā)展商辯解說，該業(yè)主沒有證據(jù)證明衛(wèi)生間天花滲水是由質(zhì)量問題引起的，是否屬于保修范圍尚不能確定。法院最后認(rèn)為業(yè)主（原告）既拿不出證據(jù)證明屋面滲漏是由房屋質(zhì)量引起的，也無法舉證是由樓上業(yè)主裝修造成的，所以法院對(duì)其賠償要求不予支持。 提問 ? 有哪些漏水情形？ ? 面對(duì)漏水問題，如何處理？ ? 一類是新建商品房因質(zhì)量問題出現(xiàn)滲漏。 若業(yè)主入住不到三年，房屋還在保修期內(nèi)，業(yè)主可以要求發(fā)展商免費(fèi)維修 ? 第二類是入住后重新裝修過后導(dǎo)致滲漏。 按施工合同找施工單位，施工單位也應(yīng)有三年的保修期。 第三類是排水管道和防漏設(shè)施的使用年限已過，造成漏水。 在管道和設(shè)施使用 810年的時(shí)候要提早進(jìn)行更換。 ? 受漏水損害的一方應(yīng)首先請(qǐng)房屋質(zhì)量檢驗(yàn)部門對(duì)房屋漏水原因和如何補(bǔ)漏作出鑒定報(bào)告；鑒定出來后，如果是相鄰方的原因，可憑報(bào)告要求相鄰方立即或及時(shí)給予修補(bǔ)