【文章內容簡介】 標準進行表，如乙方管理服務達不到本合同約定的服務內容和標準的，應當承擔采取補救措施或賠償損失等違約責任。 除不可預見的情況外，乙方擅自停水、停電的，甲方有權要求乙方限期解決，乙方應當承擔相應的民事責任。 甲、乙雙方均不得提前解除本合同， 否則解約方應當承擔相應的違約責任； 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 17 造成損失的，解約方應當承擔相應的賠償責任。 第二十二條 乙方 擅自提高物業(yè)服務費標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕繳納， 同時乙方應當按 超出部分的 20%的標準向業(yè)主支付違約金。 第二十三條 乙方在本合同期限內擅自停止物業(yè)服務的 , 甲方可要求乙方繼續(xù)履行， 應并應當按全年收繳物業(yè)費的 3% 的標準向甲方支付違約金并 采取補救措施；前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應當賠償相應的損失；乙方在本合同終止后拒不撤出本物業(yè)管理區(qū)域的，甲方有權要求乙方按時撤出物業(yè)管理區(qū)域，并應當按 全年收繳物業(yè)費的 3% 的標準向甲方支付違約金 ；前述行為給業(yè)主造成損失的，乙方應當賠償相應的損失。 第 二十四條 乙方擅自將業(yè)主信息用于物業(yè)管理活動之外的，應當按 全年收繳物業(yè)費的 3%的標準向 業(yè)主支付違約金，如違約金數(shù)額不足以彌補業(yè)主所遭受的直接損失的，乙方應當補足。 第二十五條 業(yè)主逾期未繳納物業(yè)服務費的， 乙方應先行使告知義務，并同時通知業(yè)主委員會；業(yè)主于當年度應收結算日（ 12 月 25 日）起 90 日后仍未交納物業(yè)服務費，每日按照萬之三加收違約金。 業(yè)主違反本合同的約定，實施妨害物業(yè)服務行為的，應當承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨礙等相應的民事責任。 第 二十六 條 任何一方的違約行為給他方造成損失的，均應當承擔相 應的賠償責任 。 第 二十七 條 因不可抗力致使合同部分或全部無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。 第 二十八 條 為維護公共利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，應當按有關規(guī)定處理。 第 二十九 條 乙方有 確鑿 證據(jù)證明屬于以下情況的，可 免于承擔 違約責任： 業(yè)主 或物業(yè)使用人自身 的 責任導致乙方的服務無法達到合同約定的 ； 、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主或物 業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的 ； 、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的 。 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 18 第七章 爭議解決 第 三十 條 合同履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可以通過協(xié)商 解決 或者向物業(yè)所在地物業(yè)糾紛人民調解委員會申請調解的方式解決；不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的，可以向 北京市海淀區(qū) 人民法院提起訴訟。 第八章 附 則 第 三十一 條 本合同經(jīng)雙方簽字（蓋章）后生效。 第三十二條 本合同正本連同附件一式 五 份 ， 甲方 執(zhí)兩份、 乙方執(zhí) 叁 份，具有同等法律 效力。 第三十三條 通知 書面通知應以掛號信或 EMS 特快專遞形式發(fā)出，發(fā)出方在收到回執(zhí)后即視為送達。 合同中所列甲、乙雙方的通訊地址即為甲、乙雙方的通知接收地址。任一方的通訊地址發(fā)生變化時，均應在 5 個工作日之內通知對方。 第三十四條 本合同共有若干附件，所有附件均為本合同不可缺少的一部分，與合同正文具有同等法律效力。 第三十五條 其他約定 ，適用相應的物業(yè)住宅管理辦法。 乙方保證共管賬戶和小區(qū)正常運行；如共管賬戶中結余資金不能滿足日常物業(yè)服務支出，乙方按照一個季度為一周期的 方式提供 當季總計 不大于 40 萬的墊資，待共管賬戶中資金能夠滿足日常物業(yè)服務支出時，甲方及時提取歸還乙方墊付的資金； 如 乙方按照以上約定 墊付資金后仍不能滿足日常物業(yè)服務支出，甲乙雙方協(xié)商解決。 按照北京市《物業(yè)管理辦法》的相關規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應保證園區(qū)設備設施的正常運行，甲乙雙方應按照物業(yè)設備設施交接驗收標準進行查驗，并分清責任。屬于乙方相關管理責任的，由乙方負責修復并承擔修復費用并達到正常運行使用標準。甲乙雙方未交接查驗前由乙方于 2022 年度末提交的《公共區(qū)域設備設施運行報告》并提供《 開發(fā)商與物業(yè)公司雙方移 交資料手續(xù)清單及備忘錄 》作為交接查驗的依據(jù)。針對其他建設單位歷史遺留問題及應交接而未交接的事 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 19 項，乙方敦促建設單位完成。 2022 年 12 月 31 日前業(yè)主提交的工程維修問題，乙方應盡快梳理備忘，如屬于開發(fā)商遺留問題，應由開發(fā)商負責并承擔維修費用；如屬于業(yè)主戶內專有部分的問題，應由業(yè)主負責或承擔維修費用；如屬于物業(yè)管理范疇（公區(qū)）的問題，物業(yè)公司負責承擔其費用由 2022 年 12 月 31 日前的物業(yè)費支出。以上情況均需物業(yè)公司同開發(fā)商、業(yè)主給予確認并簽署備忘錄，其確認書備忘錄作為本合同附件并具有同等法律效力；如對責任分 判存在分歧，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成者，向項目所在地人民法院提起訴訟，以法院判決為準。 乙方針對自在香山小區(qū)制定符合 北京市住宅四級物業(yè)服務標準 的各項管理方案 ,作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。甲方有權據(jù)此要求乙方提供相應的服務。 本期物業(yè)管理服務合同中業(yè)主委員會針對年合同費用五萬元以上的第三方專項服務委托協(xié)議（如維保工程、公眾責任保險、公共區(qū)域設備設施改造等分項）建立專項審查制度。乙方在啟動該項目的一個月前應通知甲方業(yè)主委員會，由業(yè)主和乙方共同推薦三個以上企業(yè)按照競爭機制和淘汰機制分開招 標，考察第三方專項服務企業(yè)提供相關的服務內容、服務標準、考核方式、分包成本以及對第三方的管理模式后擇優(yōu)確定。對年合同費用 5 萬元以下的各種服務、維修和其他與物業(yè)服務有關的協(xié)議應報業(yè)委會備案后方可簽訂。 2022 年度服務計劃總體方案及各項方案管理制度服務手冊（安防、工程、客服、綠化、保潔等），方案中明確公共區(qū)域及業(yè)主專用部分；管理事務方案中涉及費用的應在 2022 年度預算中體現(xiàn)并做出詳細說明、方案；費用、廠家的確定以招標的形式確定。 主代表做物業(yè)服務工作的述職報告，并根據(jù)業(yè)主意見不斷改進小區(qū)的物業(yè)管理和服務。 ，小區(qū)的各項資金收入和成本支出將根據(jù)實際需求納入專業(yè)審計委托審核范圍。業(yè)主大會將聘請 專業(yè)審計事務所按年度進行審計。審計結果發(fā)現(xiàn)存在弄虛作假、挪用資金、貪污受賄等侵占損害業(yè)主公共利益時，依法追究合同當事方及相關當事人的法律責任并賠償相應損失。 《物業(yè)費收支情況表》、《資產(chǎn)負債表》、《利潤表》、《固 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 20 定資產(chǎn)、低值易耗品明細表》、《銀行對賬單》、《企業(yè)銀行明細》、《物料消耗：行政、工程、保潔、綠化材料出入庫明細》、《資金使用明細表、調節(jié)表含銀行和備用金》、《管理人員工資及福利表明細表》、《其他應付款明細表》、《物業(yè)費預收明細表》、《收入流水明細表》 ， 年度末提交未完成的工作報告及設備設施運行報告。 年度末提交下一年度物業(yè)費收支預算表及費用構成明細表及各項事務的管理方案。 12．物業(yè)公司簽署的未履行完成的外委合同，雙方均需簽署備忘錄，作為本合同的附件并具有同等法律效力。 1由于整體情況復雜，如在今后出現(xiàn)未盡事宜，業(yè)委會有二年的追訴權利。 第九章 考核、獎勵 及其他違約責任的約定 第三十六條 業(yè)主大會將建立針對物業(yè)管理企業(yè)總體服務質量是否符合《北京市住宅四級物業(yè)服務標準》的考核機制。在各項管理服務指標達到合同要求時，物業(yè)管理企業(yè)按年度提取管理者酬金，管理者酬金將按照與 小區(qū)應收物業(yè)費、管理 收益的收繳比例及總體服務質量評議狀況掛鉤。 甲方根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)總體服務質量考核結果、業(yè)主總體滿意率，以及年終財務審計等情況，將針對乙方海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)現(xiàn)場服務人員進行獎勵。甲方有權決定當年獎金的總額，且獎金額上限不超過當年物業(yè)費、公共收益等總額的 1%,具體獎勵辦法 另行規(guī)定。 甲方采取“日常服務監(jiān)督管理、季度服務質量考評及年度業(yè)主滿意度調查”相結合的方式對乙方的年度合同履行情況進行考評： 一、 日常服務管理監(jiān)督 ： 甲方依據(jù)乙方提交的《各項方案管理制度服務手冊》，在監(jiān)督過程中每月發(fā)現(xiàn)超過 3 次 （ 對小區(qū) 整體 管理存在潛在風險或 導致 服務品質 明顯 下降 的問題 ） ，或 業(yè)主書面投訴 10 個以上（以最終核實確認的為有效投訴） ， 第一個月給予 函件警告，第二個月未減少，則扣除兩個月酬金共 10000 元，第三個月依然未 減少，則扣除第三個月酬金 20220 元。如第二個月的 數(shù)量 低于第一個月，則扣除第一個月酬金 5000 元， 第三個月以后未再發(fā)生則在年底時給與補齊酬金，反之從第四個月起繼續(xù)每月扣除酬金 10000 元。 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 21 二、季度服務質量考評： 甲方與乙方區(qū)域公司總部共同組成檢查小組，每季度按照《北京市住宅四級物業(yè)服務標準》、《各項方案管理制度服務手冊》進行檢查并評分，檢查表內容及評分標準另行確定。 如果季度服務質量考核標準低于 88 分，則判定乙方服務質量不合格，并有權要求甲方進行整改。 三、 年度考核標準： 年度業(yè)主滿意度調查：在本 合同周期內的第四季度，依據(jù)《北京市住宅四級物業(yè)服務標準》及發(fā)放給業(yè)主的《各項方案管理制度服務手 冊》，業(yè)主委員會將組織一次全體業(yè)主參與的服務質量是書面評議活動。將服務質量評價級別分為非常滿意、滿意、一般、不滿意四個級別。如果參與投票的業(yè)主對乙方的服務不滿意率超過投票業(yè)主人數(shù)的 20%； 年底將四次檢查得分進行平均，平均分為年度服務質量考評分數(shù)，年度得分低于 88 分以下； 依據(jù)以上兩項內容則視為年度服務質量不合格，反之則視為合格。 三、物業(yè)服務質量評價及酬金提取方式： 如“季度服務質量考評”連續(xù)兩 個 季度 考核分數(shù)低于 88 分，則判定乙方服務質量不合格，扣除乙方兩個季度酬金的 10%，高于考核標準 88 分則 判定乙方季度服務質量達標。 如“年度服務質量考評”不合格，則扣除乙方年度酬金的 10%，反之年度服務質量合格，則乙方全額提取酬金。 如“年度業(yè)主滿意度調查”、“年度服務質量考評”均不合格，則乙方提取酬金的 90%。 甲方扣除的乙方酬金歸全體業(yè)主所有，納入共管賬戶中。 四、其他情況： 如“季度服務質量考評”連續(xù)兩個季度考 核分數(shù)低于 88 分， 經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意更換的，甲方有權解除此合同，不承擔違約責任。 如“年度業(yè)主滿意度調查”、“年度服務質量考評”及不符合《北京市住宅四級物業(yè)服務保準》均不合 格，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意更換的，甲方有權解除此合同，不承擔違約責任。 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 22 如乙方未按照《海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)財務共管管理規(guī)定》并最終對甲方造成損失的，則只能按照應得酬金的 50%提取，并向全體業(yè)主道歉，如最終造成經(jīng)濟損失乙方負責賠償；半數(shù)以上業(yè)主同意更換的，甲方有權解除此合同，不承擔違約責任。 甲方： 北京市海淀區(qū)瀚河園小區(qū)業(yè)主委員會 委托代理人 ： 年 月 日 乙 方： 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理分公司 委 托代理人 ： 年 月 日 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 23 附件： 一、 規(guī)劃平面圖 二、 物業(yè)構成 明細 三 、物業(yè)共用部位明細 四 、物業(yè)共用設施設備明細 五 、物業(yè)服務 事項和 標準 六 、 其他服務事項和標準 七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益約定 八、 移交資料清單 九、《海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)財務共管管理規(guī)定》 十、 《 海淀區(qū)瀚河園（自在香山）小區(qū)整體服務管理方案》、《各項方案管理制度服務手冊》 十一、《公共區(qū)域設備設施運行報告》、《開發(fā)商與物業(yè)公司雙方移交資料手續(xù)清單及備忘錄》 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 24 附件一：園區(qū)平面圖 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 25 附件二： 物業(yè)構成 明細 類 型 樓（幢）號 套（單元）數(shù) 建筑面積 （平方米） 高層住宅 多層住宅 20 棟 36 別 墅 150 戶 商業(yè)用房 工業(yè)用房 辦公樓 自行車庫 機動車車庫 會 所 文化活動場所 合 計 162022 備 注 深圳市金地物業(yè)管理有限公司北京海淀物業(yè)管理 分公司 26