物業(yè)管理團(tuán)體和管理規(guī)約(編輯修改稿)
2025-01-16 06:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物的管理 是指對(duì)建筑物，基地以及附屬設(shè)施的保存、改良、利用以至處分等所為的物的管理。原則上僅限于建筑物的共用部分建筑物建筑物分為 專有 和 共有 兩大部分。共用部分是管理的主要內(nèi)容。除此之外，還有：專有部分相互間專有部分與共有部分間的墻壁、地板、天花板、柱等所謂境界壁為維護(hù)建筑物的安全與外觀所必要的支柱，屋頂、外壁等建筑物基本構(gòu)造部分也視為共用部分，納入管理內(nèi)容之中基地立體重疊上去的專有部分下的基地共用部分的基地建筑物至市政道路的基地其他基地附屬設(shè)施附屬于建筑物的一切設(shè)施。如：建筑物的附屬物附屬的建筑物非屬專有部分建筑物的附屬物，如供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、煤氣管道、空調(diào)系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)，電梯及屋頂?shù)馁A水槽等共用部分人的管理 所謂人的管理，是指因區(qū)分所有權(quán)人的群居生活關(guān)系所產(chǎn)生的社區(qū)管理。對(duì)生活妨害行為對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為 管理方式管理方式自主管理 委托管理管理人 非管理人法人 非法人 管理規(guī)約概念設(shè)定、變更及廢止內(nèi)容效力、保管及閱覽管理規(guī)約概念 是指全體區(qū)分所有權(quán)人，就建筑物的管理，使用及所有關(guān)系，以書面形式所訂的自治規(guī)則 是區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體客觀化了的自治法規(guī)，為區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的最高自治規(guī)范 維護(hù)區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益；維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境秩序；保障物業(yè)的安全與合理使用概念性質(zhì)作用管理規(guī)約的設(shè)定變更及廢止主要有兩種途徑：通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或出售單位預(yù)先制定，在分批出售房屋時(shí)，分別與單個(gè)買售人（受讓人）達(dá)成同意該項(xiàng)管理規(guī)約的協(xié)議管理規(guī)約的內(nèi)容關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間的基礎(chǔ)法律關(guān)系（或所有關(guān)系）事項(xiàng)關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間共同事務(wù)的事項(xiàng)關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人間利害關(guān)系調(diào)整的事項(xiàng)關(guān)于對(duì)違反義務(wù)者的處置意見管理規(guī)約的效力保管及閱覽是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高自治規(guī)則。區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)的決議，管理者的行為等均不得與規(guī)約相抵觸一般由管理者予以保管；或根據(jù)規(guī)約或集會(huì)決議所定的保管人予以保管保管規(guī)約的人在有利害關(guān)系的人請(qǐng)求查閱時(shí)，除有正當(dāng)理由外，不得拒絕對(duì)規(guī)約的閱覽效力保管閱覽管理團(tuán)體 管理團(tuán)體是指一棟區(qū)分所有建筑物上全體區(qū)分所有權(quán)人，為進(jìn)行建筑物及其基地，附屬設(shè)施的管理，而結(jié)成的管理組織 管理團(tuán)體模式管理團(tuán)體模式不具法人資格的團(tuán)體具有法人資格的團(tuán)體管理團(tuán)體法人判例實(shí)務(wù)上法人資格依團(tuán)體法律性質(zhì)不同分業(yè)主大會(huì)的組織形式業(yè)主大會(huì)的召開業(yè)主大會(huì)的職責(zé)業(yè)主大會(huì)決定問題的程序業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主自治業(yè)主代表大會(huì)作為產(chǎn)權(quán)人，業(yè)主有權(quán)對(duì)自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營(yíng)和管理作出決定，這就是業(yè)主自治當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以按比例推選業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織業(yè)主大會(huì)的組織形式業(yè)主大會(huì)的召開首次業(yè)主大會(huì)第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，由業(yè)主按法定程序和形式召開 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》規(guī)定：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議 業(yè)主委員會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次，稱為業(yè)主大會(huì)的年度會(huì)議業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議 經(jīng)持有一定比例以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議若干天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會(huì)，稱為業(yè)主大會(huì)的臨時(shí)會(huì)議 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》規(guī)定：經(jīng) 20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議召開業(yè)主大會(huì)的法定人員《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)內(nèi)代表半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開如經(jīng)持有半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開業(yè)主大會(huì)的公告《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定： 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案業(yè)主大會(huì)的職責(zé)① 制定、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則② 選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作③ 選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)﹁續(xù)﹂④ 決定
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