物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理(編輯修改稿)
2025-03-01 00:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 經(jīng)濟(jì)性 熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容： ? 建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系 ? 預(yù)防性措施 ? 技術(shù)革新改造 ? 保險 ? 組織措施 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 3．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修管理 （ 1）設(shè)施設(shè)備的定期檢查 （ 2）設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng) （ 3）維修制度的四個階段 （ 4）維修人員管理制度 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 日檢 屬巡視檢查維護(hù) 1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng) 季（半年）檢 屬維護(hù)性檢查 月檢 屬預(yù)防性檢查 年檢 屬恢復(fù)性檢修 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management （ 2）設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng) 保持設(shè)施設(shè)備的清潔，經(jīng)常定期和不定期的做好設(shè)施設(shè)備的清理工作，這樣可以及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備在長期使用過程中，出現(xiàn)的振動松動現(xiàn)象，可以有效地避免故障的發(fā)生。 在使用設(shè)施設(shè)備的過程中，要經(jīng)常觀察設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況，如果出現(xiàn)異常的聲音、操作的失誤，以及設(shè)施設(shè)備進(jìn)入保護(hù)狀態(tài)時，先找原因或打電話到公司客服部咨詢。在確定無故障的情況下，才能繼續(xù)使用設(shè)施設(shè)備。 設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)，加油的部位，可以參考設(shè)施設(shè)備標(biāo)示、設(shè)施設(shè)備說明書或打電話到公司客服部詢問。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 事后修理 （ 3）維修制度的四個階段 生產(chǎn)維修 預(yù)防維修 設(shè)施設(shè)備綜合管理 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management （ 4）維修人員管理制度 所有機(jī)電設(shè)施設(shè)備操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。 新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)施設(shè)備情況后，才能上崗工作。 設(shè)施設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品。 工作人員進(jìn)入設(shè)施設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。 非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。 對于設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時檢查記錄，若參數(shù)異常，必須及時處理。 電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。 熟悉掌握觸電急救方法及步驟。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management （四）具體設(shè)施設(shè)備管理的維修與保養(yǎng) 5．樓宇自動化技術(shù)設(shè)施設(shè)備維修與保養(yǎng) 2．供暖設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù) 1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理 3．給排水設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng) 4．電梯的維修與保養(yǎng) 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理（一） （ 1） 《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 ① 每年的 12月 15日前，由工程部主管組織變配電組長 /值班電工一起研究、制定《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃》，并上報公司審批。 ② 《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃》制定原則： ? 供配電設(shè)施設(shè)備使用的頻度； ? 供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況（故障隱患）： ? 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 ③ 《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容 ： ? 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； ? 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時間； ? 預(yù)計費(fèi)用。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理（二） （ 2）對供配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)施設(shè)備安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》，按《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計劃》進(jìn)行。 （ 3）高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)。 （ 4）變壓器維修保養(yǎng)。包括：①外委維修保養(yǎng)。每年的11月份委托供電公司對住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行，并將結(jié)果記錄在《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。②外部維修保養(yǎng)。每年的 4月份、 10月份對小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理（三） （ 5）高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年 12月份委托供電公司對小區(qū)內(nèi)所有高壓開關(guān)柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。 （ 6）低壓配電柜維修保養(yǎng)。每年的 4月、 10月份對小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。其中包含：刀開關(guān)維修保養(yǎng)、熔斷器維修保養(yǎng)、交流接觸器維修保養(yǎng)、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)、電容器維修保養(yǎng)、熱繼電器維修保養(yǎng)、斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)、二次回路維修保養(yǎng)、主回路維修保養(yǎng)。 （ 7）供配電設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)時間不允許超過 8小時。如必須超過 8小時，則機(jī)電處電工填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)機(jī)電處主管審核、物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理（四） （ 8）對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電處主管盡快補(bǔ)充至計劃中，對于突發(fā)哇設(shè)施設(shè)備故障，先經(jīng)機(jī)電
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