物業(yè)管理06物業(yè)基礎管理(編輯修改稿)
2025-03-01 00:09 本頁面
【文章內容簡介】 ? 經濟性 熟悉物業(yè)設施設備運行管理的主要內容： ? 建立和完善標準體系 ? 預防性措施 ? 技術革新改造 ? 保險 ? 組織措施 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 3．物業(yè)設施設備的維修管理 （ 1）設施設備的定期檢查 （ 2）設施設備的日常保養(yǎng) （ 3）維修制度的四個階段 （ 4）維修人員管理制度 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 日檢 屬巡視檢查維護 1．物業(yè)設施設備的保養(yǎng) 季（半年）檢 屬維護性檢查 月檢 屬預防性檢查 年檢 屬恢復性檢修 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management （ 2）設施設備的日常保養(yǎng) 保持設施設備的清潔，經常定期和不定期的做好設施設備的清理工作，這樣可以及時發(fā)現(xiàn)設備在長期使用過程中，出現(xiàn)的振動松動現(xiàn)象，可以有效地避免故障的發(fā)生。 在使用設施設備的過程中，要經常觀察設施設備的運行情況，如果出現(xiàn)異常的聲音、操作的失誤，以及設施設備進入保護狀態(tài)時，先找原因或打電話到公司客服部咨詢。在確定無故障的情況下，才能繼續(xù)使用設施設備。 設施設備的保養(yǎng)，加油的部位，可以參考設施設備標示、設施設備說明書或打電話到公司客服部詢問。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 事后修理 （ 3）維修制度的四個階段 生產維修 預防維修 設施設備綜合管理 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management （ 4）維修人員管理制度 所有機電設施設備操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設施設備的安全運行，又要保證工作人員安全。 新上崗、轉崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設施設備情況后，才能上崗工作。 設施設備房應該配置安全操作用品。 工作人員進入設施設備房內嚴禁吸煙。 非電氣工作人員未經允許，不得私自進入變、配電房。 對于設施設備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，若參數(shù)異常，必須及時處理。 電氣部分維修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。 熟悉掌握觸電急救方法及步驟。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management （四）具體設施設備管理的維修與保養(yǎng) 5．樓宇自動化技術設施設備維修與保養(yǎng) 2．供暖設施設備的維修與養(yǎng)護 1．供配電設施設備的維修與管理 3．給排水設施設備的維修與保養(yǎng) 4．電梯的維修與保養(yǎng) 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．供配電設施設備的維修與管理（一） （ 1） 《供配電設施設備維修保養(yǎng)年度計劃》的制定。 ① 每年的 12月 15日前，由工程部主管組織變配電組長 /值班電工一起研究、制定《供配電設施設備維修保養(yǎng)年度計劃》，并上報公司審批。 ② 《供配電設施設備維修保養(yǎng)年度計劃》制定原則： ? 供配電設施設備使用的頻度； ? 供配電設施設備運行狀況（故障隱患）： ? 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 ③ 《供配電設施設備維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容 ： ? 維修保養(yǎng)項目及內容； ? 具體實施維修保養(yǎng)的時間； ? 預計費用。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．供配電設施設備的維修與管理（二） （ 2）對供配電設施設備進行維修保養(yǎng)時，應嚴格遵守《供配電設施設備安全操作標準作業(yè)程序》，按《供配電設施設備維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 （ 3）高壓開關柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責。 （ 4）變壓器維修保養(yǎng)。包括：①外委維修保養(yǎng)。每年的11月份委托供電公司對住宅小區(qū)內所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負責監(jiān)督進行，并將結果記錄在《供配電設施設備維修保養(yǎng)記錄表》內。②外部維修保養(yǎng)。每年的 4月份、 10月份對小區(qū)內所有變壓器外部進行一次清潔保養(yǎng)。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．供配電設施設備的維修與管理（三） （ 5）高壓開關柜維修保養(yǎng)。每年 12月份委托供電公司對小區(qū)內所有高壓開關柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房管理員負責監(jiān)督進行并記錄在《供配電設施設備維修保養(yǎng)記錄表》內。 （ 6）低壓配電柜維修保養(yǎng)。每年的 4月、 10月份對小區(qū)內的所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。其中包含：刀開關維修保養(yǎng)、熔斷器維修保養(yǎng)、交流接觸器維修保養(yǎng)、自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)、電容器維修保養(yǎng)、熱繼電器維修保養(yǎng)、斷路器（自動空氣開關）維修保養(yǎng)、二次回路維修保養(yǎng)、主回路維修保養(yǎng)。 （ 7）供配電設施設備的維修保養(yǎng)時間不允許超過 8小時。如必須超過 8小時，則機電處電工填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經機電處主管審核、物業(yè)經理批準后方可延時。 目 錄 退 出 物 業(yè) 管 理 Property Management 1．供配電設施設備的維修與管理（四） （ 8）對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由機電處主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)哇設施設備故障，先經機電
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