【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 鳥(niǎo)語(yǔ)林 ” ， 設(shè)置以各類鳥(niǎo)種區(qū)分的大型鳥(niǎo)籠 。 ? ? 在 7號(hào)樓的東側(cè)設(shè)置熱帶雨林館 ， 養(yǎng)殖熱帶花木的玻璃溫室 ， 同時(shí)也為鳥(niǎo)類提供冬季過(guò)冬的場(chǎng)所 。 ? ? 同時(shí)在小區(qū)內(nèi)步行道上設(shè)置草坪燈 ， 并配合若有若無(wú)的背景音樂(lè)及亭臺(tái) 、 名言牌文及盆景 、 雕塑 ， 形成有靜有動(dòng) ， 富有文化氣氛的小區(qū)氛圍 ， 樓間綠地除以園林小品 、 綠植 、 樹(shù)木 、 水系的營(yíng)造 ， 同時(shí)也為兒童 、老年人提供相應(yīng)的娛樂(lè)健身活動(dòng)設(shè)施 ， 增加園林的實(shí)用性 。 環(huán)境設(shè)計(jì)上處處體現(xiàn)對(duì)人的尊重 ， 為殘疾人設(shè)計(jì)的園路應(yīng)盡量考慮出行的方便與安全 。 ? ? 三 、 車(chē)位規(guī)劃 ? ? 人車(chē)分流 ， 車(chē)走車(chē)行道 ， 停車(chē)全部在社區(qū)的北側(cè)集中停放 。機(jī)動(dòng)車(chē)交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度 ， 不允許進(jìn)入景觀區(qū) 、休閑區(qū) 。 中心花園及樓間綠地設(shè)置人行道 ， 在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng) ， 行人主出入口等區(qū)域 。 充足滿足人的自由活動(dòng)空間 ，保持步行的完整性 。 上述區(qū)域中 ， 機(jī)動(dòng)車(chē)在遇緊急事故或服務(wù)需要時(shí) （ 如消防 、 急救等 ） 才可通行車(chē)輛 。 ? ? 北側(cè)停車(chē)位與建筑物之間設(shè)置綠化屏障 ， 以樹(shù)木或四季常綠植物遮擋 ， 提高整體的私密性和美觀性 ， 提高社區(qū)綠化率 。 ? 第六章 會(huì)所及底商功能設(shè)置 ? 一 、 社區(qū)會(huì)所設(shè)置： ? 為符合小區(qū)高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) ， 設(shè)立以 健身和藝術(shù) 為主題的獨(dú)立會(huì)所以供小區(qū)住戶使用 。 ? 健身主題 包括有屋頂陽(yáng)光溫水游泳池 、 桑拿淋浴室 ， 美容美發(fā) ，健身室 、 韻律教室 、 棋牌室 、 桌球室 、 乒乓球 、 臺(tái)球等球類活動(dòng)室 。 ? 藝術(shù)主題 包括有創(chuàng)造者樂(lè)園（陶藝吧、插花藝術(shù)、根雕藝術(shù)室、凡高畫(huà)室等）；互動(dòng)俱樂(lè)部，創(chuàng)作者可以互相展示或交換自己的作品，形成獨(dú)特的鄰里交流方式；茶吧、音樂(lè)酒廊、高檔休閑餐廳、小型超市等休閑娛樂(lè)設(shè)施。 ? ? 二 、 底商設(shè)置： ? 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套 ， 如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù) ， 根據(jù)小區(qū)規(guī)模 ，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足 ， 而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者 “ 無(wú)利可圖 ” ， 影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果 。 唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃 ， 從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面 。 達(dá)到 “ 以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主 ” 的原則 ， 并將服務(wù)面向社會(huì) 。 本項(xiàng)目商業(yè)配套 ， 由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素 ， 不宜做大百貨 ， 而適合小開(kāi)間商鋪 。 可由買(mǎi)主出租或自行經(jīng)營(yíng) 。 根據(jù)結(jié)構(gòu) ， 建成復(fù)式商鋪 ， 供儲(chǔ)藏貨物或居住 ， 是商鋪的賣(mài)點(diǎn) 。 復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪 。 ? 商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活規(guī)劃時(shí)尚精品店 ，經(jīng)營(yíng)服裝 、 服飾 、 百貨 、 運(yùn)動(dòng)休閑類物品；小型超市；糕餅店；美容美發(fā)等 。 ? 布局規(guī)劃： ? 商鋪部分規(guī)劃 150200 M2中小鋪位 ， 容易為小商戶接受 。 ? 三 、 物業(yè)管理辦公室設(shè)置 ? 物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會(huì)所較近的 2緊靠小區(qū)出入口邊單元 。 本套單元由于在小區(qū)入口 ， 居住受干擾不好銷(xiāo)售 ， 作為物業(yè)用房既方便業(yè)主 ， 也方便物業(yè)管理人員的出勤 。 ? ? 第七章 售樓處設(shè)置建議 第一部分 售樓處選址建議 ? 根據(jù)我公司現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 ， 對(duì)于售樓處設(shè)置地提出以下建議： ? 由于本案的銷(xiāo)售期擬定于明年 3月中旬 ， 為了能夠按照計(jì)劃時(shí)間銷(xiāo)售 ， 搶占新一年的銷(xiāo)售高峰 ， 我公司建議在短期采用租用臨時(shí)售樓處的方式進(jìn)行銷(xiāo)售 ， 正式售樓處建議發(fā)展商在項(xiàng)目施工期間 ， 先加大對(duì)本案配套公建即會(huì)所的施工力度 ， 提高進(jìn)度 ， 在所租售樓處地點(diǎn)租約到期時(shí) ， 將售樓處移至?xí)囊粚?。 原因有三點(diǎn)：一可節(jié)省建設(shè)成本 ， 減少另建設(shè)售樓處的建設(shè)費(fèi)用；二為會(huì)所的裝修及面積適于售樓處的整體包裝 ，有利于樓盤(pán)整體形象的宣傳；三會(huì)所內(nèi)的高檔舒適的環(huán)境有利于營(yíng)造客戶的愉悅心情 ， 利于雙方洽談溝通成交 。 ? ? 臨時(shí)售樓處的選址： ? 位置：中科電大廈一層 （ 即大屯路與北沙灘橋的交匯處 ， 勞動(dòng)大廈北面 ） ? 有利面： ? 處于主干道旁 ， 人流車(chē)流密集 ， 交通方便 ， 位置醒目 ， 便于識(shí)別 。 ? 處于主干道旁 ， 售樓處的外包裝能夠強(qiáng)化人的視覺(jué)沖擊 ， 可起到良性的宣傳效果 ， 對(duì)銷(xiāo)售推廣十分有利 。 ? 大廈的五層為天和人家的售樓處 ， 將本案售樓處設(shè)置于此 ， 可對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶進(jìn)行一部分截流 ， 削弱對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)力 。 ? 租用此大廈作為售樓處可大大降低本案的建設(shè)成本 。 普通售樓處的建造費(fèi)用至少 100萬(wàn)元以上 ， 而很多大盤(pán)的售樓處做為形象的宣傳口 ， 耗資近千萬(wàn)的也為數(shù)較多 ， 而這些售樓處多數(shù)做為臨建報(bào)批 ， 在項(xiàng)目售馨后就將拆除 ， 加大了成本損耗 。 而采取租用的方式 ， 不僅費(fèi)用可大幅度降低 ， 還可將預(yù)算的剩余費(fèi)用用于其他形式的推廣宣傳中 。 ? ? 圖一：中科電大廈外觀實(shí)景 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 圖二：中科電大廈位置圖 ? 圖三：中科電大廈首層平面圖 ? ? 該大廈現(xiàn)剩余面積為：一層 500㎡ 、 200㎡兩塊面積 ，七層 130㎡ 、 170㎡ 、 183㎡三塊面積 。 ? 我公司建議售樓處設(shè)置在大廈一層 。 500㎡面積不僅面積上浪費(fèi)過(guò)大而且租金成本也較高 。 面積位于一層的 200㎡面積對(duì)于本案來(lái)說(shuō)作為臨時(shí)售樓處比較理想 ，此面積對(duì)于售樓處的功能分區(qū)及布置比較便利 。 ? 大廈一層現(xiàn)租金報(bào)價(jià)為 8元 /㎡ /天 ， 實(shí)際成交價(jià)預(yù)計(jì)在 7元 /㎡ /天左右 ， 按 200平方米計(jì)算 ， 租金為 42023元 /月 。 建議發(fā)展商租用時(shí)間在 6個(gè)月左右 ， 總計(jì)費(fèi)用為252023元 。 可大量節(jié)省售樓處的建造預(yù)算 。 （ 一般 400㎡左右的售樓處建造成本約在 100～ 120萬(wàn)元之間 ） ? 第二部分 臨時(shí)售樓處的設(shè)置 ? 一 、 售樓處分區(qū)： ? 售樓處共分為七個(gè)區(qū)：接待區(qū) 、 模型區(qū) 、 產(chǎn)品展示區(qū) 、 洽談區(qū) 、 辦公區(qū) 、休閑區(qū) （ 閱覽角 、 茶水間 、 沙發(fā) ） ? 二 、 設(shè)備配置 ? 銷(xiāo)售部： ? 業(yè)務(wù)辦公區(qū)：熱線電話： 2部 （ 設(shè) ISDN分配式設(shè)計(jì) ） ? 銷(xiāo)售經(jīng)理辦公室：電話 1部 ， 電腦 1臺(tái) ? 企劃辦公室：電話 1部 、 電腦 1臺(tái) 、 打印機(jī) 1臺(tái) ? 行政辦公室：電話 1部 ， 傳真 1部 ， 電腦 1臺(tái) ， 打印機(jī) 1臺(tái) ， 復(fù)印機(jī) 1臺(tái) ? 客戶服務(wù)部： ? 電話 1部 、 電腦 1臺(tái) 、 打印機(jī) 1臺(tái) 、 檔案柜 ? 財(cái)務(wù)部： ? 電話 1部 、 電腦 1臺(tái) 、 打印機(jī) 1臺(tái) 、 檔案柜 、 保險(xiǎn)柜 ? 業(yè)務(wù)員休息區(qū)： ? 回訪電話： 2部 ? 公共區(qū)域配置： ? 視聽(tīng)設(shè)備 （ DVD、 電視 ） ? 談判桌椅 、 公共區(qū)域飲水機(jī) ? ? 三 、 人員配置 ? 銷(xiāo)售部： ? 銷(xiāo)售經(jīng)理 1人 ? 銷(xiāo)售主管 2人 ? 業(yè)務(wù)員 8人 ， 分成兩組銷(xiāo)售 ， 每組 4人 。 ? 企劃專案 1人 ? 行政助理 1名 ? 司機(jī) 1人 ? 共計(jì) 14人 。 ? 客戶服務(wù)部： ? 客服經(jīng)理 1人 ， 下設(shè)工作人員 2人 （ 負(fù)責(zé)簽約 、 合同檔案管理 、 銀行按揭 、 公積金貸款 、 預(yù)售登記 、 外地人購(gòu)房登記 ） ? 共計(jì) 3人 ? 財(cái)務(wù)部： ? 出納 1人 ， 會(huì)計(jì) 1人 ? ? 第八章 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議 ? 一 、 物業(yè)基本服務(wù)： ? 、 維修養(yǎng)護(hù) 、 巡視檢查 。 ? 。 ? ? 。 ? 。 ? 、 裝修 、 施工 、 監(jiān)督管理 。 ? ? 、 停放 、 管理及其場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù) 。 ? ? ? ? ， 包括燈光及其他飾物 。 ? ， 定期為客戶組織豐富多彩 、 健康向上的社區(qū)文化活動(dòng) 。 ? ， 提供住戶水 、 電 、 氣 、 有線電視等代收代繳費(fèi)服務(wù) 。 ? ? 二 、 物業(yè)特色服務(wù)： ? u 提供居室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的維修及咨詢服務(wù)。 ? u 提供居室內(nèi)的清潔服務(wù)。為住戶提供室內(nèi)清潔、廚房大清、地毯清洗、地板打蠟、沙發(fā)清洗以及房屋裝修完工后的清潔開(kāi)荒等項(xiàng)服務(wù) ? u 送貨服務(wù)。用電話預(yù)約送貨上門(mén)。 ? u 飲用水送水服務(wù)。用電話預(yù)約送水上門(mén)。 ? u 洗衣及干衣服務(wù)傳真、打字、復(fù)印、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途、國(guó)際長(zhǎng)途； ? u 室內(nèi)花卉租擺服務(wù)，社區(qū)設(shè)有花房，當(dāng)住戶的居室內(nèi)需要擺放鮮花時(shí)，花房可為住戶提供鮮花，并提供養(yǎng)護(hù)服務(wù) ? u 出租汽車(chē)預(yù)約服務(wù)； ? u 提供旅游活動(dòng)安排服務(wù)； ? u 航空機(jī)票、火車(chē)票定購(gòu)服務(wù)； ? u 提供小時(shí)工服務(wù)； ? u 接送兒童服務(wù) ? u 汽車(chē)保養(yǎng)保潔服務(wù) ? u 房屋租賃服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人代理出租房屋業(yè)務(wù)及日常租務(wù)管理服務(wù) ? 第九章 銷(xiāo)售計(jì)劃 ? 一 、 工程進(jìn)度配合建議 ? (1)由于 7目前已到地上二層 ， 明年 6，