【文章內(nèi)容簡介】 超市等配套設(shè)置完善。消費(fèi)要求：占比達(dá)到 15%25%三類商圈所在城市的一般商業(yè)街道和社區(qū)型商圈及高校區(qū)（一般核心、一級(jí)城市才有）。?消費(fèi)要求：占比達(dá)到 5%10%商圈定義與類型東城商圈小寨商圈鳳城五路商圈西城商圈高新商圈鐘樓商圈西安市商圈圖示例三、商圈分析與調(diào)查開元商城政府政府民生興正元廣場(chǎng)中大國際中環(huán)銀泰鐘樓世紀(jì)金花時(shí)代百盛巴黎春天東大街百盛民生百貨西大街店 民生百貨民生百貨萬達(dá)民樂園店世紀(jì)金花南大街店大洋百貨 大商新瑪特示例三、商圈分析與調(diào)查三、商圈分析與調(diào)查商圈定義與類型商業(yè)區(qū)?商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，特色為商圈大，流動(dòng)人口多，熱鬧，各種商店林立。消費(fèi)習(xí)性為快速、流動(dòng)、娛樂、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額較高。住宅區(qū)?該區(qū)戶數(shù)多，至少必有 1000戶以上。消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定、便利性、親切感、家庭用品購買率高。文教區(qū)? 該區(qū)附近有大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)等機(jī)構(gòu)，消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高及顯現(xiàn)服裝飾品、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、顯現(xiàn)飾品、文教用品購買率高辦公區(qū)?該區(qū)辦公大樓林立。其消費(fèi)習(xí)性為關(guān)注便利性，外來人口多，消費(fèi)水準(zhǔn)較高?；旌蠀^(qū)?即住商混合、住教混合區(qū)?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。三、商圈分析與調(diào)查商圈也和生命體一樣，具有完整的生命周期，在不同發(fā)展階段的特征也不相同。一個(gè)完整的商圈生命周期通常包含四個(gè)發(fā)展階段。起步期 : 這個(gè)是指一個(gè)商圈開始形成的早期階段，這個(gè)階段商圈內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目少，分布相對(duì)集中。發(fā)展期 ：這是指一個(gè)商圈發(fā)展的高速成長階段。這個(gè)階段商圈內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)目開始快速集聚，中心商圈內(nèi)功能越來越向單一化發(fā)展，商業(yè)集中程度更高，中心商圈影響力開始快速增加。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的快速增多，使得消費(fèi)者有了更多的選擇。成熟期：這是指一個(gè)商圈相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施配套齊全，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)之間競(jìng)爭激烈，消費(fèi)者對(duì)商店的形象、商譽(yù)、購物氣氛、服務(wù)等。阻礙顧客來店購物的因素則包括交通時(shí)間、交通成本、機(jī)會(huì)成本及其他費(fèi)用。衰退期： 指由于種種客觀條件，原有的商圈的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚力下降，使整個(gè)商圈效益出現(xiàn)了遞減趨勢(shì)。商圈生命周期三、商圈分析與調(diào)查商圈調(diào)查主要包括：市場(chǎng)整體評(píng)估、消費(fèi)者調(diào)查、商圈人流監(jiān)測(cè)與聚客點(diǎn)評(píng)估、商圈飽和度、商圈氣氛與定位、商圈競(jìng)爭調(diào)查等。一、市場(chǎng)整體評(píng)估城市基本形態(tài)：消費(fèi)品零售總 額 人 均 GDP，人口結(jié)構(gòu)，人口總量居民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 人 均 可支配收 入 ， 人 均 消費(fèi)支出政府商業(yè)劃分：近期、中期和遠(yuǎn)期商業(yè)規(guī)劃，城市交通建設(shè)，城市改造。城市文化狀態(tài)：文化娛樂形態(tài)，資訊消費(fèi)情況，某提影響度二 .消費(fèi)者調(diào)查消費(fèi)者人口統(tǒng)計(jì)變量： 區(qū)域的人口數(shù)量，人口結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)收 入 ，職業(yè)結(jié)構(gòu)。消費(fèi)者購買行為和習(xí)慣：購買場(chǎng)所，交通工具，購物時(shí)間消費(fèi)者滿意度研究： 對(duì)目前商圈的滿意度，對(duì)不同商家的評(píng)價(jià)和好喜好度消費(fèi)者生活方式研究： 其他娛樂，飲食、休閑、資訊方面的研究商圈調(diào)查主要內(nèi)容三、商圈分析與調(diào)查三 .商圈人流量監(jiān)測(cè)與聚客 點(diǎn) 評(píng)估? 在工作日與節(jié)假日進(jìn)行定 點(diǎn) 監(jiān)測(cè)，統(tǒng)計(jì)出不同時(shí)段內(nèi)經(jīng)過店址的客流總數(shù)，各性別的人數(shù)、年齡層人數(shù)等信息并進(jìn)行分析。? 一個(gè)商圈有沒有主要聚客 點(diǎn) 是這個(gè)商圈成熟度的重要標(biāo)志，聚客 點(diǎn) 的選擇也影響到商圈的選擇。店址所在商圈能否吸引大量人（車）流？店址接近或位于大型商業(yè)街中心區(qū)域，政府機(jī)關(guān)集中辦公地區(qū)、休閑娛樂及商業(yè)活躍地區(qū)等，聚客能力強(qiáng)。商圈內(nèi)部人（車）流是否能方便達(dá)到店址？店址周邊住宅或上午露的人群，從任何角度都能輕松達(dá)到店鋪，就如何達(dá)到一把扇子的軸心部分，那這個(gè)位置就是最具聚客能力的地方。商圈調(diào)查主要內(nèi)容肯德基店鋪選址的聚客 點(diǎn) 評(píng)估步驟制定周一至周日（ 7天）的客流量統(tǒng)計(jì)計(jì)劃。根據(jù)七天的評(píng)估計(jì)劃，每天派專人在選店址門前（以營業(yè)時(shí)間長度為準(zhǔn)），用專用量表記錄經(jīng)過門前的客流量，聯(lián)系測(cè) 7天，任何情況下都不得中斷。每個(gè)時(shí)間段（小時(shí)）內(nèi)測(cè)算有多少人經(jīng)過該位置并填入表中。除了測(cè)出該位置所在人行路上的客流量外，還要測(cè)馬路中間和馬路對(duì)面的客流量。是否測(cè)算馬路對(duì)面的客流量，測(cè)要看該位置前的馬路寬度，原則上，無隔離帶的馬路對(duì)面的人數(shù)也要統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。客流量統(tǒng)計(jì)結(jié)束后，選址人員將采集到的客流量數(shù)據(jù)乘以肯德基的 “ 捕獲率 ” 經(jīng)驗(yàn)值，即可獲得可能進(jìn)入該店的消費(fèi)者的數(shù)量，輔以其他營業(yè)額月預(yù)估參數(shù)，即可預(yù)估該店的每個(gè)時(shí)間段 /天 /月 /年度的平均銷售額。在將相關(guān)數(shù)據(jù)輸入專用的計(jì)算機(jī)軟件，可測(cè)算出該店的總投資額和投資回收期。三、商圈分析與調(diào)查示例三、商圈分析與調(diào)查四、商圈飽和度? 任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過少、過多和飽和的情況。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，可由以下式求得；? 這一數(shù)字越大，意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的商圈中，應(yīng)優(yōu)先選擇零售指數(shù)較高的商圈開店。商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)商業(yè)圈內(nèi)潛在顧客數(shù)目消費(fèi)者人均零售支出商店的營業(yè)面積商圈調(diào)查主要內(nèi)容三、商圈分析與調(diào)查五、商圈氣氛與定位商圈的氣氛，指的商業(yè)圈本身的特 點(diǎn) 和素質(zhì)。如老實(shí)商圈、成長型商圈、新型商圈、成熟商圈、專業(yè)商圈等。不同的商圈，則目標(biāo)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)與特質(zhì)不同，消費(fèi)購買力也不同，投資收益模式也不會(huì)同。如老式商圈的人口結(jié)構(gòu)比較固化，商氣難以高漲，成長型商圈則消費(fèi)穩(wěn)定、客流量大、商業(yè)氛圍濃厚、投資回報(bào)率高；有的則較慢，有的