xxxx年8月天津市寶坻區(qū)xx項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略思考(編輯修改稿)
2025-03-19 13:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不斷擴(kuò)大和基礎(chǔ)設(shè)施的完善，結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)，力爭(zhēng)三年內(nèi)將工業(yè)區(qū)規(guī)劃建設(shè)成功能齊全、特色鮮明的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展的目標(biāo)林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)九園線北部產(chǎn)業(yè) —林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)『 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 』 林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) ——建材、服裝基地l 位于寶坻東部，京沈高速公路途徑鎮(zhèn)北，其出口距鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) 2公里，橫貫全鎮(zhèn)南北的薊濱高速公路正在建設(shè)中l(wèi) 首期開(kāi)發(fā) 1500畝，功能區(qū)的道路、供水、供電、排水、污水處理、供暖電訊、寬帶及有線電視等配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，亮化、綠化相互映襯逐步實(shí)現(xiàn)資源共享，功能區(qū)的吸引力和聚集能力不斷增強(qiáng)。現(xiàn)有已入住企業(yè) 12家，協(xié)議投資額達(dá)到 大鐘工業(yè)區(qū)在依托現(xiàn)有環(huán)球集團(tuán)、華旗集團(tuán)，鞏固傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，著力打造以服裝、旅游制品、食品、家具、塑料等為主導(dǎo)行業(yè)的輕工業(yè)基地，建設(shè)成特色鮮明的產(chǎn)業(yè)區(qū)大鐘莊工業(yè)區(qū)唐通線京沈高速公路 新中路北部產(chǎn)業(yè) —大鐘莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)『 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 』 大鐘莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū) ——輕工業(yè)基地『 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 』 北部工業(yè)區(qū)依托原有老城區(qū)，起步較早，布點(diǎn)多，規(guī)模較大區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模，且多為研發(fā)型生態(tài)企業(yè)產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，帶動(dòng)北部片區(qū)發(fā)展南部工業(yè)區(qū)南部工業(yè)區(qū)分布較少兩個(gè)，為九園工業(yè)區(qū)、黃莊鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)北部工業(yè)區(qū)北部工業(yè)區(qū)分布較多八個(gè)，為九寶坻經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、方家莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、新安鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、新開(kāi)口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、馬家店鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、口東鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、林亭口鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、大鐘莊鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)起步較晚，建設(shè)初期，規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低 起步較早，已初具規(guī)模，規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高固定資產(chǎn)投入較少工業(yè)區(qū)規(guī)模小以現(xiàn)代工業(yè)制造業(yè)、加工業(yè)為主固定資產(chǎn)投入加多工業(yè)區(qū)規(guī)模較大以研發(fā)、休閑、人居為主『 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展小結(jié) 』252。 近期寶坻區(qū)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，已超越全市平均水平252。 人口及人均消費(fèi)水平有所增長(zhǎng)252。 產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃布局，加速寶坻區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展252。 項(xiàng)目將借力商貿(mào)經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃，發(fā)展前景良好產(chǎn)業(yè)人群是仍以地緣性從業(yè)者為主，在產(chǎn)業(yè)人群上目前仍以藍(lán)印、教育等投資方式來(lái)吸引，但產(chǎn)業(yè)人群發(fā)展?jié)摿薮?，?yīng)轉(zhuǎn)變其居住生活觀念。寶坻區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況分析『 整體市場(chǎng)現(xiàn)狀 』p 2023年 7月，商品住宅成交量為，滯漲回落 市場(chǎng)成交表現(xiàn)穩(wěn)定。p 2023年 7月，商品住宅成交在10016元 /平米，價(jià)格呈盤(pán)整波動(dòng)天津市整體成交緩慢回升，價(jià)格波動(dòng)調(diào)整『 商品房走勢(shì) 』p 寶坻區(qū) 2023年供應(yīng)總量 ，總成交量 ，呈供需兩旺態(tài)勢(shì)；p 2023年至今，寶坻共供應(yīng) 44萬(wàn)平米，成交 30萬(wàn)平米左右，基本上供應(yīng)大于成交。p 目前均價(jià)在 6560元 /平米，價(jià)格波動(dòng)調(diào)整。寶坻市場(chǎng)短期成交緩慢回升，供應(yīng)量增加『 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展 』p 0405年為市場(chǎng)初始發(fā)展階段，此階段年成交量在 30萬(wàn)平米左右，成交價(jià)格在 3000元 /平米左右；p 0608年為市場(chǎng)起步發(fā)展階段，年成交量 50萬(wàn)平米左右（ 08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)市場(chǎng)回落），價(jià)格 4000元 /平米；p 0910年為市場(chǎng)快速發(fā)展階段，年成交量在 70萬(wàn)平米以上，價(jià)格上升到 6000元 /平米以上；寶坻市場(chǎng)正處于成熟發(fā)展階段，項(xiàng)目進(jìn)入品質(zhì)比拼初始發(fā)展起步發(fā)展快速發(fā)展成熟發(fā)展『 商品房成交排行 』按成交均價(jià)排名（ 11年 1月至 12年 7月）：京津新城區(qū)域引領(lǐng)寶坻商品房市場(chǎng)，但價(jià)格相對(duì)較低，城區(qū)內(nèi)高品質(zhì)產(chǎn)品則受追捧『 成交結(jié)構(gòu)分析 』80100平米左右兩室產(chǎn)品供需兩旺11年 1月至 12年 8月，普通住宅產(chǎn)品成交轉(zhuǎn)化情況29領(lǐng)秀城區(qū)域以藍(lán)印為主，相對(duì)具有一定的優(yōu)勢(shì)，套均面積較小，價(jià)格較低，銷(xiāo)售速度相抵較快。御景華城以藍(lán)印為主，但套型相對(duì)較大，總價(jià)略高，去化速度受一定影響。保集玫瑰具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品形象高端，項(xiàng)目檔次樹(shù)立具有一定的吸引力。市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)因素 ——區(qū)位 品質(zhì) 總價(jià) 套型 藍(lán)印『 成交驅(qū)動(dòng)分析 』購(gòu)房驅(qū)動(dòng)要素棲居型 度假型 投資型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 /周邊村鎮(zhèn)的外來(lái)需求 休閑 /二居所 藍(lán)印戶口單純投資本地剛性、改善對(duì)應(yīng)項(xiàng)目類(lèi)型 寶坻新城區(qū)域項(xiàng)目 京津新城區(qū)域項(xiàng)目 區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項(xiàng)目 低總價(jià)的現(xiàn)房項(xiàng)目客戶需求類(lèi)型項(xiàng)目細(xì)分 中航瑞祥花園、寶境棲園 、桃源印象 京津新城 /錦繡香江 保集玫瑰 御景華城 /京東領(lǐng)秀城『 客群需求特征分析 』通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員和銷(xiāo)售經(jīng)理溝通確定客戶特征后，選取潛在客群訪問(wèn)樣本：『 客群特征分析 』32項(xiàng)目所在區(qū)域具有一定的抗性，利用產(chǎn)品的品質(zhì)來(lái)改變對(duì)區(qū)域認(rèn)知。項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì)，則應(yīng)利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品來(lái)滿足市場(chǎng)需求，引爆市場(chǎng)?！?需求總結(jié) 』項(xiàng)目本體分析『 小結(jié) 』252。 目前項(xiàng)目主要仍為地緣性客群，城區(qū)客群仍為主力購(gòu)買(mǎi)，藍(lán)印客戶占 30%左右，前期以教育為驅(qū)動(dòng)因素。252。 前期價(jià)格策略梯度沒(méi)有明顯體現(xiàn)，別墅、高層、多層產(chǎn)品間的掩護(hù)出貨策略沒(méi)有明確，造成后期價(jià)格不宜快速提升，需要利用產(chǎn)品進(jìn)行過(guò)渡。252。 但目前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目在教育資源落實(shí)上的口徑上不統(tǒng)一，對(duì)客群產(chǎn)生一定
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