【文章內容簡介】 ，引進世界五百強之一的大型 超市 ——吉之島，以及數(shù)百家各具特色的中外名牌專賣店。該項目的建設，將進一步鞏固和提升和平區(qū)商業(yè)商務中心區(qū)的地位。 ? 公安醫(yī)院延壽里項目 投資方天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團有限公司是萬隆集團的一級子公司。公安醫(yī)院延壽里項目占地面積 3萬平方米，總投資 35億元，總建筑面積約 20萬平方米，計劃建成集公寓、商業(yè)等物業(yè)形態(tài)齊聚的都市綜合體項目。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價值分析 目執(zhí)行策略 目經營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 濱江道附近計劃開發(fā)商業(yè)物業(yè) ? 和平路、濱江道商業(yè)街全年日均 客流量達 59萬人次，其中：平日日均客流量達 56萬人次，雙休日日均客流量達 87萬人次，長假黃金周日均客流量達 107萬人次，全年客流總量測算值約為 。 ? 業(yè)內人士分析認為，濱江道平均日客流量約為 1215萬人次，原黃金假日可達到 35萬左右。 ? 以上兩個數(shù)字之間的差異在于統(tǒng)計的方式，后者相對較為保守。 ? 其中以購物、餐飲和逛街為目的的客流視為兩街商圈的 “有效客流 ”。兩街有效客流比率為 %。 ? 2022年，勸業(yè)場黃金周日均接待市民游客達 8萬人次，銷售額達 2156萬元；中原百貨日均接待市民游客超過 5萬人次，黃金周銷售額達2526萬元；麥購休閑廣場黃金周銷售額 ，百貨大樓黃金周銷售額 822萬元；濱江商廈黃金周銷售 1416萬元。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價值分析 目執(zhí)行策略 目經營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 濱江道客流情況 ? 商圈整體客流中 10至 18歲的消費群占整體的 10%，18至 25歲的消費群占 20%， 25至 35歲的消費群占 20%， 35至 45歲的消費群占 40%， 45歲以上的消費群占 10%。 ? 平日里 35%的客流進入大型商場， 15%的客流進入濱江道街邊的專賣店和小店，其余 50%的顧客在逛街的過程中進行選擇性購物；節(jié)假日里 50%的顧客進入大型商場， 25%的顧客進入街邊的專賣店和小店，其余 25%的顧客在逛街的 過程中進行選擇性購物。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價值分析 目執(zhí)行策略 目經營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 濱江道客流情況 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價值分析 目執(zhí)行策略 目經營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 濱江道百貨業(yè)整體布局狀況 濱江道街區(qū)共有店鋪 172家，其中大型百貨店 8家，小型中型專賣店 82家，個體商鋪 82家。百貨商場的密集程度居全市首位。 租金價格區(qū)間 年租金 10年總租金 12年總租金 15年總租金 20年總租金 8元 2920元 29200元 35040元 43800元 58400元 出房率系數(shù)假設為 ，租金除以 1748元 17480元 20982 26227元 34970元 10元 3650元 36500元 43800元 54750元 73000元 同上 2185元 21850元 26227元 32784元 43710元 15元 5475元 54750元 65700元 82120元 109500元 同上 3278元 32784元 39341元 49173元 65568元 20元 7300元 73000元 87600元 109500元 1460000元 同上 4371元 43710元 52455元 65568元 25元 9125元 91250元 109500元 136870元 182500元 同上 5464元 54640元 65568元 81958元 109280元 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價值分析 目執(zhí)行策略 目經營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 濱江道商業(yè)租金水平推算 ? 根據靜態(tài)投資回報分析，合理的回收投資租期在 1012年，優(yōu)秀的物業(yè)可以在 1215年，超過 15年的物業(yè)投資者意向很弱。目前濱江道零售類物業(yè)租金水平因地點和物業(yè)形態(tài)差異很大，原則上可在 2022065000區(qū)間變動，部分臨界對外的鋪面則可以超過 65000元價格，而部分高樓層的物業(yè)則會低于 20220元。 ? 目前天津市新興起外環(huán)至中環(huán)商圈商業(yè)物業(yè)價格區(qū)間為 2022030000元之間，中環(huán)內商圈商業(yè)物業(yè)在 3000040000元之間，濱江道商業(yè)物業(yè)平均價格水平在 40000元以上，但要根據建筑形態(tài)調整。 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價值分析 目執(zhí)行策略 目經營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 濱江道商業(yè)物業(yè)銷售價格分析 房源名稱 價格 信息來源 注冊時間 新海灣 商業(yè)廣場 20220元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 202291 13:23:33 奧城商業(yè)廣場 21000元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 202291 13:23:33 新澳購物廣場 20220元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 202291 10:39:26 奧城商鋪 23000元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 202291 9:48:37 新海灣鳳水園 18600元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 202291 9:48:37 五環(huán)花園 25000元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 2022831 20:29:24 上谷商業(yè)街 18000元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 2022831 20:29:24 時代奧城商鋪 20220元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 2022831 19:48:55 奧城商業(yè)廣場 25000元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 2022831 19:48:55 時代奧城商鋪 30000元 /平米 天津卓易房產信息咨詢有限公司 2022831 19:48:55 業(yè)物業(yè)市場需求分析 目定位分析 業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)市場研究 業(yè)物業(yè)價值分析 目執(zhí)行策略 目經營分析 業(yè)飽和度分析 目營銷策略分析 濱江道商業(yè)物業(yè)銷售額價值推算 名稱 商業(yè)物業(yè)面積 日均銷售額 黃金假日高峰 日均單位銷售額 單日純利潤情況 （ 40%計算） 平均年利潤 3年總利潤額 5年總利潤額 8年總利潤額 勸業(yè)場 35000 約 150萬 約 300萬 約 43元 約 17元 約 6278元 約 18834元 約 31390元 約 50224元 中原華聯(lián) 26000 約 180萬 約 360萬 約 69元 約 27元 約 10000元 約 30000元 約 50000元 約 80000