房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的設立與管理教材(編輯修改稿)
2025-03-18 17:25 本頁面
【文章內容簡介】 北京的我愛我家公司、上海的上房置換公司和廣州的滿堂紅公司、中原地產(chǎn)、合富置業(yè)等都是知名直營連鎖企業(yè)。 ? （四）特許加盟連鎖經(jīng)營模式 ? 特許經(jīng)營起源于美國，是指特許者將自己所擁有的商標（包括服務商標）、商號、產(chǎn)品、專利和專有技術、經(jīng)營模式等以特許經(jīng)營合同的形式授予被特許者使用。被特許者按合同規(guī)定，在特許者統(tǒng)一的業(yè)務模式下從事經(jīng)營活動，并向特許者支付相應的費用。這種經(jīng)營模式現(xiàn)已在包括餐飲業(yè)、零售商業(yè)、房地產(chǎn)中介等多個行業(yè)中得到廣泛應用。 ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構特許加盟連鎖這種模式主要是依托授權公司較為成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費和保證金后，可以用授權公司的品牌開展業(yè)務。美國的 21世紀不動產(chǎn)是特許加盟的典型代表。授權公司既可以由此擴大品牌的影響，又避免了自身資金的大量投人。 ? （五）連鎖直營和連鎖加盟混合模式 ? 這種模式是中型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構常采用的一種模式。在企業(yè)自身資金能力允許的范圍內，盡可能多設立直營的連鎖店，同時為了迅速擴大企業(yè)知名度和品牌影響的需要，通過加盟的方式吸收部分加盟店，從而形成企業(yè)內部不同組織的形式、不同管理方式并存的一種經(jīng)營模式。連鎖直營和連鎖加盟混合模式，一般又有兩種模式。 ? ，加盟為輔 ? 這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。上海智恒擁有 120家門店中，直營 114家，加盟僅 6家。 ? 、加盟連鎖并行發(fā)展 ? 一般采取直營、加盟連鎖并行發(fā)展的模式，如以太平洋、信義等為代表的經(jīng)紀公司，采取直營、加盟連鎖并行發(fā)展的模式基本是各占 50％，連鎖規(guī)模一般在lO～ 50家業(yè)務門店。 ? （六）網(wǎng)絡聯(lián)盟經(jīng)營模式 ? 目前，隨著計算機和網(wǎng)絡技術的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內還出現(xiàn)了一種新的經(jīng)營模式 ——由一家房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)合眾多房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，甚至眾多直接房源客戶組成網(wǎng)上經(jīng)營模式，聯(lián)盟內的各成員均可通過網(wǎng)絡承接、開展業(yè)務。如搜房網(wǎng)，如中國最大的本地化生活社區(qū)口碑網(wǎng)已宣布正式推出中介網(wǎng)店“ e房寶”。目前 21世紀不動產(chǎn)、我愛我家、中原物業(yè)等知名房產(chǎn)中介已到口碑網(wǎng)安家落戶。 ? 目前參與網(wǎng)絡聯(lián)盟經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構大多數(shù)從事二手房買賣和房屋租賃的居間、代理。 三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的經(jīng)營模式選擇 ? 一個房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在選擇經(jīng)營模式時，需根據(jù)以下幾方面的因素進行綜合考慮。 ? 1．企業(yè)的目標客戶 ? 2．企業(yè)的市場開發(fā)戰(zhàn)略 ? 3．企業(yè)的資金情況 ? 4．企業(yè)的人力資源 ? 5．企業(yè)管理水平 四、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營模式的現(xiàn)狀與發(fā)展 ? 在住房二級市場發(fā)展初期，是以公房上市交易為主的階段，市場交易的主體是一般收入階層的市民，對經(jīng)紀服務的“價格”比較敏感，對服務的專業(yè)性要求并不高，所需服務是較簡單的“經(jīng)紀”服務。在這樣一個階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競爭優(yōu)勢，反而可能因為管理成本等原因而處于競爭的劣勢中。所以，在這個階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以單店模式和小規(guī)模連鎖模式為主。 ? 整體上看，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為了在激烈競爭的市場環(huán)境中生存并發(fā)展下去，必然會注重品牌化、規(guī)?；慕?jīng)營模式，連鎖直營成為經(jīng)紀機構發(fā)展的必然趨勢。各城市的本土房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過直營連鎖和特許經(jīng)營走向企業(yè)品牌化、規(guī)模化的道路。中小經(jīng)紀機構為增強競爭形成聯(lián)盟，共同發(fā)展是中小企業(yè)追求規(guī)模經(jīng)濟的體現(xiàn)，新型的“直營 +特許”的擴張組合模式將成為大中型經(jīng)紀企業(yè)成長的新模式，同時，聯(lián)網(wǎng)將成為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構拓展業(yè)務最有力的工具。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構內部組織機構與崗位設置 ? 一、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的組織形式 ? 以下主要介紹幾種大中型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的內部組織形式。 ′ ? （一）直線－參謀制（ Line and Staff System） ? 直線 ——參謀制又稱直線 ——職能制，是在直線制的基礎上結合房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的特點發(fā)展起來，尤其是規(guī)模較小、業(yè)務較少的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構廣泛采用的一種比較典型的組織形式。 總經(jīng)理 銷售部 研展部 策劃部 財務部 人事部 圖 31某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 直線 參謀制組織結構示意圖 ? （二）分部制（ Division System） ? 為了避免直線制組織結構的管理缺點，一些大中型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，伴隨著業(yè)務的發(fā)展和機構的擴大，開始采用職能權力相對分散的分部制組織結構，這種組織形式的特點是高層管理者只負責公司重大決策和整個機構戰(zhàn)略發(fā)展方向的把握，具體的項目和計劃目標落實到各個部門，各個部門根據(jù)各個項目情況進行組織實施和業(yè)務指導。這樣既可加強組織本身的激勵機制，提高各部門溝通協(xié)調的主動性和積極性，又可以使高層領導擺脫日常事務，集中精力抓全局，抓重大項目。 總經(jīng)理 財務部 行政部 評估部 網(wǎng)絡部 科研部 圖 32某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 分部制組織結構示意圖（一） 交
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