【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以推算在中央大街周邊日人流量約25萬(wàn)之多，人流即是商流，即是現(xiàn)金流。人流特征調(diào)查時(shí)間段 青年男性〔人 /小時(shí)〕 青年女性〔人 /小時(shí)〕 中年男性〔人 /小時(shí)〕 中年女性〔人 /小時(shí)〕 兒童〔人 /小時(shí)〕 合計(jì)〔人 /小時(shí)〕普通日時(shí)段 844 825 96 79 76 1920節(jié)假日時(shí)段 1345 1297 125 113 108 2988均值（比例） 1094〔 44％〕 1061〔 43％〕 110〔 5％〕 96〔 4％〕 92〔 4％〕 2454中央大街人流特征調(diào)查表 29２、 目前哈市 1835歲的人數(shù)約 300多萬(wàn)，其中道里近17萬(wàn)，加上本項(xiàng)目可能輻射到的南崗、道外保守估計(jì)約 25萬(wàn)左右，市場(chǎng)空間巨大。地區(qū) 按性別（萬(wàn)人） 按年齡（萬(wàn)人）男 女 18歲以下 1835歲 3560歲 60歲以上全市 307． 5 道里區(qū) 南崗區(qū) 道外區(qū) 哈爾濱市人口特征構(gòu)成表 30在對(duì)道里及南崗商圈幾個(gè)商業(yè)場(chǎng)所調(diào)查的好評(píng)度中了解到，除了排在第一位的中央大街外，金太陽(yáng)和哈一百是人們經(jīng)常去消費(fèi)的兩個(gè)地方，原因當(dāng)然是多方面的，除了它們具有交通方便、人氣較旺、環(huán)境怡人的優(yōu)勢(shì)外，更多是體現(xiàn)在其業(yè)態(tài)規(guī)劃的科學(xué)合理性上面。４、在對(duì)以上金太陽(yáng)和哈一百進(jìn)行實(shí)地觀察，并對(duì)其業(yè)態(tài)組合進(jìn)一步研究后發(fā)現(xiàn)，其業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)主要圍繞 1635歲的青年男女進(jìn)行組合，如時(shí)尚服裝服飾、新奇特小商品、飾品、配飾等等。５、此定位與百盛、蘇寧、沃爾瑪?shù)劝儇?、家電、超市業(yè)態(tài)進(jìn)行互補(bǔ)，形成人流交叉互動(dòng)，產(chǎn)生綜合積聚效應(yīng)，共同演繹中央大街地上到地下的立體式繁華。31中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益指標(biāo) 類別 商鋪商業(yè)部分 出租面積（㎡） 建面 約 8965實(shí)用率 53%使用面積 4811． 6實(shí)際出租面積 按 90%的使用面積出租（ 5346）出租率 (%) 95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡ /使面 /月） 290元建議租金價(jià) 第一年 9折優(yōu)惠（ 261元）租金收入 534695% (261元 12) =1590萬(wàn)小計(jì) 1590萬(wàn)前 10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率 5%計(jì)） 約 2億元停車場(chǎng)部分 建面 2537． 87停車位 按 30㎡ /車位（ 84）銷售車位 按 30%銷售（ 25）銷售收入 25萬(wàn) /車位 /50年使用權(quán) 25=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出運(yùn)營(yíng)成本 廣告推廣 :租金總收入的 3%(47萬(wàn) )管理費(fèi)成本 (按 15元 /㎡使面 /月 )12 =86萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用 =350萬(wàn)小計(jì) 483萬(wàn)稅前收益停車場(chǎng)銷售收益 =625萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)期稅前收益 =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本支出 =1107萬(wàn)元方案Ａ32中央大街定位方案Ｂ　中俄風(fēng)情一條街33說明：　　　　根據(jù)本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們將項(xiàng)目的兩個(gè)不同區(qū)域分別定位既關(guān)聯(lián)又有明顯不同的主題：　　　　俄羅斯風(fēng)情街 —— 中央大街由南向北通過的右側(cè)第一主入口至友誼路方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要有俄羅斯精品、俄羅斯餐廳、酒吧以及其它商品和特色新奇服務(wù)，如異國(guó)留影館等，通過一系列展現(xiàn)哈爾濱市最具異國(guó)風(fēng)情的俄羅斯商品、服務(wù)，意在營(yíng)造一種別有風(fēng)趣的它國(guó)環(huán)境氛圍，來滿足哈爾濱日益強(qiáng)大旅游消費(fèi)人群的特色需求。在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購(gòu)物舒適度的情況下，將主通道規(guī)劃為 6米，輔通道規(guī)劃為 3米。此區(qū)域主力面積以 165平方米居多。在商場(chǎng)的基本功能夠滿足消費(fèi)者需求的前提下，我們將原有洗手間的位置及大小進(jìn)行改動(dòng)（如下圖所示），減少原停車場(chǎng)實(shí)用面積約 900平方米，增加其商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積約 610平方米。 　　　　中國(guó)特色風(fēng)情街 —— 指第二個(gè)主入口至防洪紀(jì)念塔方向的區(qū)域（如上圖所示）。此主題下的經(jīng)營(yíng)范圍主要是些極具中國(guó)特色的一系列商品，根據(jù)商品類別的不同，我們將此區(qū)域規(guī)劃為文化區(qū)、禮品區(qū)、特產(chǎn)區(qū)以及具有中國(guó)特色的餐飲區(qū)?？紤]經(jīng)營(yíng)者的需求，此區(qū)域商鋪主力面積規(guī)劃在 15平方米左右，屆時(shí)可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。此區(qū)域規(guī)劃通道為 3米。34中央大街定位方案Ｂ　業(yè)種比例圖示35支撐點(diǎn)　　　 政府對(duì)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間布局：一帶三主題：建設(shè)中山路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)積聚帶（一帶），建設(shè)以中央大街為主線，以 “索菲亞 ”廣場(chǎng)為支點(diǎn)的旅游休閑型主題商業(yè)中心?！　　⊥晟埔慌厣虡I(yè)街采取政府引導(dǎo)與市場(chǎng)化運(yùn)作相結(jié)合的辦法，利用 12年的時(shí)間，完善道里區(qū)中央大街歐陸風(fēng)情一條街?！　　「鶕?jù)哈爾濱市現(xiàn)有資源狀況以及目前中央大街的商業(yè)現(xiàn)狀來看，發(fā)展旅游業(yè)無(wú)疑將是今后哈爾濱經(jīng)濟(jì)實(shí)力再上臺(tái)階的必要步驟，而且也將是一種不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢(shì)。36２、哈爾濱０５－０７年外來旅游人口數(shù)量增長(zhǎng)趨勢(shì)　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的提高，旅游休閑漸成時(shí)尚，大眾旅游市場(chǎng)前景廣闊，國(guó)內(nèi)旅游和假日旅游發(fā)展成逐年快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。３、中央大街、防洪紀(jì)念塔、索菲亞教堂以及太陽(yáng)島是中外游客來哈的必經(jīng)之地，為本項(xiàng)目此定位增加了重要砝碼。４、在哈爾濱賦予這一主題的特色街目前還沒有，項(xiàng)目周邊現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)的幾家俄羅斯商品店分布零散，其發(fā)展空間相對(duì)較大。單位：萬(wàn)人37中央大街地下商業(yè)項(xiàng)目租金收益方案Ｂ指標(biāo) 類別 商鋪 商鋪商業(yè)部分 出租面積（㎡）建面 約 8965實(shí)用率 57%使用面積 實(shí)際出租面積 按 90%的使用面積出租（ 5346）出租率 (%) 95%標(biāo)準(zhǔn)租金（㎡ /使面 /月） 290元建議租金價(jià) 中國(guó)特色風(fēng)情街 :第一年 9折優(yōu)惠（ 261元）租金收入 俄羅斯風(fēng)情街 :第一年 8折優(yōu)惠 (232)租金收入中國(guó)特色風(fēng)情街 95% (261元 12) =俄羅斯風(fēng)情街 274695% (232元 12)=小計(jì) 前 10年總收益預(yù)估（按年平均遞增率 6%計(jì)） 約 2億元停車場(chǎng)部分 建面 2537． 87停車位 按 30㎡ /車位（ 84）銷售車位 按 30%銷售（ 25）銷售收入 25萬(wàn) /車位 /50年使用權(quán) 25=625萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)成本支出 運(yùn)營(yíng)成本 廣告推廣 :租金總收入的 3%(43萬(wàn) )管理費(fèi)成本 (按 15元 /㎡使面 /月 )12 =93萬(wàn)水、電、采暖費(fèi)用年 =350萬(wàn)小計(jì) 486萬(wàn)稅前收益停車場(chǎng)銷售收益 =625萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)期稅前收益 =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本支出 =38中央大街方案 AB利弊對(duì)比分析定位方案 A 定位方案 B利 潮流天下的業(yè)態(tài)規(guī)劃，綜合了經(jīng)營(yíng)者的利益驅(qū)使和潛在消費(fèi)者的心理需求，對(duì)中期招商和后期旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提供較為有力的保證。給所規(guī)劃的商場(chǎng)業(yè)態(tài)確定一個(gè)較為吻合并具傳導(dǎo)性的主題，將會(huì)與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴，從而增加銷售業(yè)績(jī)。裝修可別致、設(shè)計(jì)可以人性化、環(huán)境怡人、空氣通透，公共空間寬闊，有利于吸引成