【文章內(nèi)容簡介】 2 小計(jì) 472 E03 16 　 　A41 12 C01 16 E04 16 　 　A42 12 C02 16 E05 16 　 　A43 12 C03 16 E06 16 　 　A44 12 C04 16 E07 16 　 　A45 12 C05 16 E08 16 　 　A46 12 C06 16 E09 16 　 　方案 A 商鋪面積表（表 23）Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》16（二）定位方案 B經(jīng)營（主題）定位“女人世界／女人天下／女人空間” ，這是一個(gè)女性群體聚集、溝通的平臺，化妝、美容美體——個(gè)性體驗(yàn)。淘寶、購物——隨性自然。主要以經(jīng)營化妝品、珠寶、首飾、女包、女鞋、公仔，輔以美容美體、化妝間等體驗(yàn)式塑美空間，為打造個(gè)性化完美女人而創(chuàng)新的另類世界。市場定位商品主要以中檔為主，兼有部分中高端商品。無論從硬件裝修還是從品牌引進(jìn)方面都將在聯(lián)升地下商場的基礎(chǔ)上提高一個(gè)檔次，為避開與周邊多家百貨商場的正面競爭，經(jīng)營檔次要介于百貨與聯(lián)升之間，作為聯(lián)升的升級與延伸。消費(fèi)群主要針對 1845 歲之間的時(shí)尚、健康、愛美且有一定消費(fèi)力的女性。形象定位健美時(shí)尚體驗(yàn)式購物空間 將女性健康、美麗、時(shí)尚的主題形象予以充分體現(xiàn)，在業(yè)態(tài)布局中合理安排可以進(jìn)行互相聯(lián)動的商品和空間，通過商場內(nèi)部裝修環(huán)境以及廣告媒體軟性推廣，使得此形象定位深入人心，從而將潛在的消費(fèi)人群進(jìn)行鎖定，引導(dǎo)，最終成為商場的忠實(shí)消費(fèi)顧客。功能定位這是一個(gè)集欣賞、體驗(yàn)、淘購于一體的女性多彩世界。這里不僅有女人喜歡的琳瑯滿目的各種商品，而且還有供消費(fèi)者親身體驗(yàn)的個(gè)性空間。在這里，你可以擁有健康、更可以找到自信，做一個(gè)真正意義上完美的女性。業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃（附：業(yè)態(tài)分布圖）Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》17方案 B 業(yè)態(tài)組合圖（圖 25）Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》18方案 B 業(yè)種比例表（表 25）水 吧 , 24, 1%婚 紗 攝 影 , 111, 4%美 甲 , 37, 1%皮 鞋 /皮 具 , 405,14%美 容 /美 發(fā) /美 體 ,248, 9% 女 裝 區(qū) , 1107, 39%化 妝 品 /精 品 , 500,18%內(nèi) 衣 , 393, 14%女 裝 區(qū) 化 妝 品 /精 品 內(nèi) 衣 皮 鞋 /皮 具 美 容 /美 發(fā) /美 體 美 甲 婚 紗 攝 影 水 吧方案 B 業(yè)種比例圖（圖 26）說明：女人世界主題下的經(jīng)營范圍主要包括：女性商品、女性用品、女性美容、女性康體、女性休閑等能夠彼此之間能夠產(chǎn)生互動的主題性消費(fèi)場所，這里不僅僅是一個(gè)購物的消費(fèi)場所，不僅僅是停留在滿足消費(fèi)者對商品的需求上，更多的是對消費(fèi)者心理、品味、精神上需要認(rèn)同的滿足。業(yè)種 商鋪數(shù)量 所占面積 比例女裝區(qū) 67 1107 39%化妝品/精品 40 500 18%內(nèi)衣 22 393 14%皮鞋/皮具 21 405 15%美容/美發(fā)/美體 1 248 8婚紗攝影 1 111 4美甲 1 37 水吧 1 24 合計(jì) 153 2825 100%Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》19在綜合考慮商鋪使用率最大化和消費(fèi)者購物舒適度的情況下，將通道規(guī)劃為 3 米。主力面積以 116 平方米居多，屆時(shí)可根據(jù)商戶實(shí)際需要進(jìn)行適當(dāng)合理的調(diào)整。支撐點(diǎn)（1）政府規(guī)劃：采取限制與鼓勵(lì)相結(jié)合，用定位招商的辦法，吸引相同業(yè)態(tài)集聚，進(jìn)行街道品牌化運(yùn)作。這一規(guī)劃旨在改變哈爾濱目前商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂，規(guī)劃不夠合理等的現(xiàn)狀，從資源利用最大化和方便市民消費(fèi)的角度進(jìn)行的近期整改目標(biāo)，為項(xiàng)目此定位提供了較為有利的市場平臺。（2）與聯(lián)升地下商場連為一體，借助其較大的人流效應(yīng)與本項(xiàng)目進(jìn)行互動，實(shí)現(xiàn)雙方共贏的良好局面。（3）此定位作為聯(lián)升地下商場在硬件裝修和商品檔次以及業(yè)態(tài)功能上的升級和延續(xù)，借助項(xiàng)目周邊巨大的潛在消費(fèi)人群將會有較好的發(fā)展。（4）在與哈爾濱本地相關(guān)商業(yè)專業(yè)人士的談?wù)撝?，再一次?yàn)證了我們所提出的這一主題商城在哈市前景廣闊，成功的關(guān)鍵問題在于能將招商實(shí)施、控制與宣傳推廣以及后期經(jīng)營管理做到位。商鋪面積表序號 面積 序號 面積 序號 面積 序號 面積A01 53 A49 16 B29 12 D13 16A02 37 A50 16 B30 12 D14 16A03 37 A51 16 B31 12 D15 16A04 37 A52 12 B32 12 D16 16A05 37 A53 12 B33 12 D17 16A06 19 A54 12 B34 12 D18 57A07 13 A55 12 B35 12 D19 28A08 13 A56 12 B36 12 D20 28A09 13 A57 12 B37 11 D21 28A10 13 A58 12 B38 11 小計(jì) 405A11 13 A59 12 B39 11 美容美發(fā)美體 248A12 13 A60 12 B40 11 婚紗攝影 111A13 19 A61 9 小計(jì) 500 美甲 37A14 16 A62 9 C01 19 水吧 24Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》20A15 16 A63 12 C02 19 合計(jì) 2825A16 16 A64 12 C03 19 　 　A17 16 A65 16 C04 19 　 　A18 16 A66 16 C05 19 　 　A19 16 A67 16 C06 19 　 　A20 16 小計(jì) 1107 C07 16 　 　A21 16 B01 12 C08 16 　 　A22 16 B02 12 C09 18 　 　A23 16 B03 12 C10 18 　 　A24 16 B04 12 C11 18 　 　A25 16 B05 12 C12 16 　 　A26 16 B06 12 C13 16 　 　A27 16 B07 12 C14 16 　 　A28 16 B08 12 C15 16 　 　A29 16 B09 12 C16 16 　 　A30 12 B10 12 C17 16 　 　A31 12 B11 12 C18 16 　 　A32 12 B12 12 C19 16 　 　A33 12 B13 11 C20 14 　 　A34 16 B14 11 C21 14 　 　A35 16 B15 11 C22 37 　 　A36 16 B16 11 小計(jì) 393 　 　A37 16 B17 16 D01 12 　 　A38 16 B18 16 D02 12 　 　A39 16 B19 16 D03 16 　 　A40 16 B20 16 D04 16 　 　A41 16 B21 16 D05 16 　 　A42 16 B22 16 D06 16 　 　A43 16 B23 14 D07 16 　 　A44 16 B24 14 D08 16 　 　A45 16 B25 12 D09 16 　 　A46 16 B26 12 D10 16 　 　A47 16 B27 12 D11 16 　 　A48 16 B28 12 D12 16 　 　方案 AB 利分弊析（圖 27）Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》21（三）定位方案 AB 利弊分析對比：定位方案 A 定位方案 B具有特別鮮明的商業(yè)主題定位，再加上與其吻合的經(jīng)營商品、硬件裝修和特色管理服務(wù)，將會與消費(fèi)者產(chǎn)生心理共鳴，從而極具傳導(dǎo)性和主題引導(dǎo)性。利 與周邊商場的定位進(jìn)行互補(bǔ)，與其消費(fèi)者產(chǎn)生互動。與周邊商場的定位在檔次上進(jìn)行錯(cuò)位、商品上聯(lián)動，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的市場積聚效應(yīng)。弊方案 AB 利分弊析（圖 27）Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》22第三部分 項(xiàng)目租售比例建議與收益預(yù)估一、租售比例建議出租商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理是目前中國大部分開發(fā)商運(yùn)用的經(jīng)營模式。應(yīng)該說，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤獲取要求。但是它也存在一定弊端，因?yàn)樵谧馐郾壤目刂粕?，很多開發(fā)商往往把握不住火候， ，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過混亂的易手后，將會造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入住率，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時(shí)也使出租能力下降，從而使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營。因此，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營者為了發(fā)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運(yùn)作能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營模式成為可能，因?yàn)檫@種模式最重要的在于前期的商業(yè)運(yùn)作，只有這個(gè)階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營才能維系，并在經(jīng)營增值后才會由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢。本項(xiàng)目租售方案建議：本案商業(yè)中心的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價(jià)值最好的 30%面積銷售回籠資金，項(xiàng)目培育完成后將另外 30%提價(jià)銷售將利潤最大化，余下 40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流來保證日常的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)。就兩個(gè)項(xiàng)目目前情況來看,索菲亞項(xiàng)目對統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商要求較高，而且受地域的影響，所以不易出售，建議此項(xiàng)目采用統(tǒng)一出租模式；而中央大街項(xiàng)目對統(tǒng)一招商要求不高，建議進(jìn)行鋪面合理分割后對外銷售。 根據(jù)香港及沿海發(fā)達(dá)城市商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作與銷售情況來看，其常用的銷售模式歸納起來有直銷、帶租約銷售、租轉(zhuǎn)售（先租后售） 、返租銷售（或售后包租） 、定期回購、利潤分成其銷售模式共計(jì) 6 種，其利弊如下：商業(yè)項(xiàng)目常用 6 種銷售模式分析Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》23銷售模式 說 明 利 弊 分 析利：一般由投資者自行經(jīng)營或自行出租，與發(fā)展商不存在任何關(guān)系，故對發(fā)展商而言無任何風(fēng)險(xiǎn)；一般直銷市面上進(jìn)行的普通銷售，即發(fā)展商無任何承諾的情況下，投資者直接購買商鋪弊：業(yè)權(quán)分散，不利于整體經(jīng)營；銷售賣點(diǎn)不突出，投資者信心不足；利：投資者的信心增強(qiáng)，商鋪價(jià)值提升，直接促進(jìn)銷售；帶租約銷售即發(fā)展商在商鋪發(fā)售前已與商家簽訂或意向簽訂租賃協(xié)議，投資者在購買商鋪時(shí)，發(fā)展商將已簽定的的租賃協(xié)議轉(zhuǎn)至投資者名下，投資者直接獲得商家租金；弊：由于發(fā)展商事先要與商家簽訂，加大了發(fā)展商前期招商的難度；利：成熟經(jīng)營，商家穩(wěn)定，商鋪的價(jià)值高漲，商鋪可高價(jià)出售；租轉(zhuǎn)售（先租后售）即發(fā)展商先將商鋪?zhàn)孕薪?jīng)營一段時(shí)間，待有穩(wěn)定的租賃商家或經(jīng)營成熟后，再將該鋪銷售給投資者。投資者直接坐享其成，即買即收租；弊：加大了發(fā)展商前期招商的難度，商鋪在市場培育期內(nèi)經(jīng)營不確性較大，如果經(jīng)營較差，商鋪迅速貶值，不利出售轉(zhuǎn)手；利：有穩(wěn)定的、定期兌現(xiàn)的投資回報(bào)，投資者信心較強(qiáng)，直接促銷銷售；利于項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理；返租銷售（或售后包租）指投資者購買物業(yè)時(shí)，將鋪位的前五年的使用權(quán)和收益權(quán)出讓給發(fā)展商或經(jīng)管機(jī)構(gòu)，作為回報(bào)，發(fā)展商或經(jīng)管機(jī)構(gòu)按照協(xié)定的年回報(bào)率，在鋪位交付后，按月或季度返回投資者；舉例：購買價(jià)值 100 萬元商鋪，按年回報(bào) 8%，前五年由發(fā)展商或經(jīng)管機(jī)構(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營。發(fā)展商按 8%的回報(bào)率（40 萬元） ，在五年內(nèi)近按月或季度分批返還投資者；弊：項(xiàng)目在市場培育期內(nèi)經(jīng)營不確性較大，發(fā)展商選擇此種銷售模式進(jìn)行促銷，必須在返租期內(nèi)將項(xiàng)目經(jīng)營至良好水平，否則直接后果是在返租期內(nèi)租金收入低于返租支出，承擔(dān)虧損風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目投資收益率迅速降低；【市場培育期后的經(jīng)營穩(wěn)定期可采用此方式，一般來說，只要投資回報(bào)率值不太高，仍具有一定的可行Funbuy 《哈爾濱城投公司地下商業(yè)項(xiàng)目策劃方案》24性】利：，投資者的信心達(dá)至最高水平，投資者無任何風(fēng)險(xiǎn)；X 年回購指投資者在購買鋪位時(shí)，出于對商場及個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心，可以和發(fā)展商簽署回購協(xié)議，根據(jù)協(xié)議，投資者在規(guī)定年限后可將鋪位按規(guī)定條件賣回發(fā)展商；弊：發(fā)展商必須承擔(dān)投資者大量退鋪的巨大風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)對項(xiàng)目是毀滅性的打擊；利：投資者商鋪總款降低，加大貸款金額，直接促進(jìn)銷售；利于項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營管理；發(fā)展商使用期內(nèi)，如果經(jīng)營良好，可擁有良好的經(jīng)營收益；利潤分成指投資者購買物業(yè)時(shí)，將鋪位前 X年的使用（一般是 35 年） 、收益權(quán)出讓給發(fā)展