【文章內容簡介】 可口可 樂 渠道普 查研 究 百 勝 集 團 （ KFC、 Pizza Hut)神秘客 戶研 究 … 26 業(yè)務拓展核心團隊介紹 陸昌泉 — 副總裁 ? 歷任歐倍德、百安居、百思買、宏夢卡通集團高管，擁有十多年的專業(yè)市場和零售招商經(jīng)驗 ? 零售、專業(yè)市場領域資深顧問及招商專家 ? 主要項目經(jīng)驗包括：某大型文化集團企業(yè)的零售及娛樂業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略及實施；某卡通動漫城、主題公園、產(chǎn)業(yè)城的概念規(guī)劃與實施；某全球領先的 500強零售企業(yè)的中國業(yè)務發(fā)展規(guī)劃及實施；多個購物中心的規(guī)劃及招商成功經(jīng)驗 張 力 — 拓展總監(jiān) ? 曾留學于英國，回國后就進入九洲遠景，是公司資深顧問和業(yè)務拓展專家 ? 主要項目經(jīng)驗包括：鄭東新區(qū) CBD項目；深圳京基 CBD項目；貴州黔貴項目；蕪湖項目；蘇州昆山項目；常州又一城 等二十余個項目 資料來源：九洲遠景 具有行業(yè)背景的、高度專業(yè)化的管理團隊 2 楊海虹 — 拓展總監(jiān) ? 資深銷售及營銷人員，兒童及家庭娛樂及購物中心的專家 ? 主要項目經(jīng)驗包括：鄭東新區(qū) CBD項目，比如世界兒童體驗中心項目，東方國貿(mào)東方新天地項目、深圳金光華購物中心少兒生存挑戰(zhàn)賽，麗嬰房全國媒體策劃與執(zhí)行； LACOSTE全國媒體策劃及執(zhí)行 等眾多推廣項目 滿鈺 — 拓展總監(jiān) ? 歷任 TESCO樂購、雅高酒店、環(huán)球百貨的投資發(fā)展經(jīng)理，具有豐富的策劃投資及運營經(jīng)驗 ? 主要項目經(jīng)驗包括：主要項目包括：無錫豐匯廣場、常熟美城購物中心、蘇州諾福特酒店、常州某商業(yè)街等十余個項目 27 資料來源：九洲遠景 具有行業(yè)背景的、高度專業(yè)化的管理團隊 2 劉茅茂 — 高級招商經(jīng)理 ? 歷任中房置業(yè)、上市房產(chǎn)、外高橋開發(fā)股份公司的高級經(jīng)理，擁有豐富的招商和運營經(jīng)驗 ? 主要項目經(jīng)驗包括：上海某新城區(qū)域中心規(guī)劃、招商；上海某社區(qū)中心規(guī)劃招商、運營；上海綠地招商項目；北美新天地規(guī)劃招商；海門中心商業(yè)區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)劃定位、招商、運營等十余個項目 劉溶湛 — 高級招商經(jīng)理 ? 曾服務于多家資產(chǎn)管理公司，歷任招商及運營經(jīng)理，是資深招商及運營管理人員，擁有豐富的招商資源及預開業(yè)管理經(jīng)驗 ? 主要招商運用項目經(jīng)驗包括：南通某時尚購物中心；某知名兒童購物中心；寧波某大型項目；上海某大型商場預開業(yè)籌備策劃等十余個項目 李成高 — 招商總監(jiān) 盧婷婷 — 招商總監(jiān) ? 歷任沃爾瑪 、 吉之島 、 華潤萬家等企業(yè)的采購總監(jiān)及運營經(jīng)理 ， 是招商及運營的資深人士 ， 擁有豐富的招商資源 ? 主要項目經(jīng)驗包括：沃爾瑪新店商品規(guī)劃 /布局規(guī)劃；深圳吉之島中信城市廣場店運營管理 。 百仕達新店商品規(guī)劃及運營管理；華潤萬家生活城業(yè)態(tài)商品規(guī)劃及運營管理 (東莞及蘇州 OLE店 )；上海第一食品專業(yè)店戰(zhàn)略指導 ,商品規(guī)劃及運營管理等 ? 歷任好又多、家誼超市及信地集團高管，擁有豐富的零售市場招商管理經(jīng)驗，并是內部控制和風險管理的專家 ? 主要項目包括：蕪湖銀湖北路招商項目、重慶某項目招商運營、某區(qū)域領先地產(chǎn)集團監(jiān)察部組件項目；某大型連鎖零售企業(yè)物流和庫存優(yōu)化項目；某連鎖零售企業(yè)供應鏈管理；某 B to C電子商務企業(yè)領先企業(yè)財務管控及績效考評體系等 招商核心團隊介紹 28 戰(zhàn)略研究及顧問核心團隊介紹 何冰艷 — 戰(zhàn)略研究總監(jiān) 王海波 — 戰(zhàn)略研究總監(jiān) ? 曾任職于華潤零售集團，負責購物中心招商運營工作，擁有豐富的招商運營經(jīng)驗 ? 主要的項目經(jīng)驗包括：深圳京基項目；深圳中航城項目；蘇州金雞湖項目；杭州武林門項目； GMS中國鄰里中心項目群；廣州珠江新城；重慶帝景等二十多個項目 資料來源：九洲遠景 具有行業(yè)背景的、高度專業(yè)化的管理團隊 2 許煥升 — 戰(zhàn)略研究總監(jiān) 胡 進 — 戰(zhàn)略研究總監(jiān) ? 歷任過箭牌、雀巢等多家消費品公司的渠道經(jīng)理，是商業(yè)及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面的資深專家 ? 主要項目經(jīng)驗包括： 蘇州西部中心區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項目 ；大連某產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃；深圳體育場館市場選擇戰(zhàn)略；四川大魔方項目；南昌開發(fā)區(qū)項目；融匯溫泉城等眾多項目 ? 歷任銅鑼灣集團拓展經(jīng)理與吉之島運營經(jīng)理等職位 ? 主要項目經(jīng)驗：深圳南市區(qū)某片區(qū)改造商業(yè)開發(fā)研究 、深圳某大型地標商業(yè)項目定位 ?規(guī)劃、山東某購物中心商業(yè)規(guī)劃、某連鎖鄰里購物中心（北京、南京、徐州、蚌埠）可行性研究、某美資大型基金中國消費品市場研究咨詢項目、中國最大直銷企業(yè)零售業(yè)態(tài)規(guī)劃項目、上海某項目（ 31萬平米購物中心）商業(yè)可行性報告和商業(yè)規(guī)劃方案 ? 曾任職于北京銘略遠迅管理咨詢公司合伙人，是區(qū)域規(guī)劃、企業(yè)戰(zhàn)略及客戶管理的資深專家 ? 項目經(jīng)驗涵蓋各種類型的商業(yè)規(guī)劃，在交通樞紐及綜合體商業(yè)規(guī)劃尤為突出，主要經(jīng)驗包括：深圳大型交通樞紐項目；北京大型交通樞紐項目；貴州黔貴 CBD項目；蘇州昆山項目；北京某大型綜合體項目；江門東湖項目；南昌紫禁城等二十多個項目 29 B. 九洲遠景對綜合體的理解及運作成功的案例舉例 30 ?“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，通過一組建筑來實現(xiàn)。同時，在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體 ?城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實現(xiàn)各部分的價值互補從而提升綜合體的整體價值 城市綜合體是通過一組建筑物實現(xiàn)多種城市功能空間相互組合、價值互補的高效率大型建筑綜合體 代表性的城市綜合體： –美國：紐約洛克菲勒中心 –日本：幅岡博多運河城 –中國：深圳華潤中心 資料來源：九洲遠景分析 31 城市綜合體的復合效應與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價值，同時為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會運行效率 社會效益： ?都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動機 ?都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力 ?作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟具有標識性、對城市中心具有強化作用 經(jīng)濟效益： ?通過多種功能的聚合，綜合體實現(xiàn)了對城市生活多方面消費需求的全面滿足 ?綜合體在經(jīng)營上有明顯的價值互補優(yōu)勢，各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益 ?各種商業(yè)配套的建設為政府帶來大量的稅收，并增加就業(yè) 資料來源：九洲遠景分析 32 隨著現(xiàn)代城市化進程的逐步發(fā)展，城市綜合體已成為當今大型城市主流的建設模式 城市功能分區(qū)建設階段 (二戰(zhàn)前 ) 郊區(qū)化發(fā)展階段 (二戰(zhàn)后 70年代 ) 城市功能組合發(fā)展階段 (70年代至今 ) 現(xiàn)代世界城市建設發(fā)展的不同階段 ?城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設的規(guī)劃思想 ?區(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯(lián)系 ?城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時出現(xiàn)人口過度集中、城市環(huán)境惡化等問題 ?為應對城市規(guī)模積聚擴張所帶來的一系列社會問題，伴隨著汽車時代的到來，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢 ?居住和商業(yè)功能開始向郊區(qū)轉移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城 ?城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落 ?城市的建設者意識到城市中心的衰落對于城市未來發(fā)展的不利影響，同時反思功能分區(qū)建設的弊端 ?城市中心的地位重新得以恢復和加強 ?強調多種功能復合化、并通過內外部交通系統(tǒng)實現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設主流 資料來源：九洲遠景分析 33 目前中國的城市綜合體開發(fā)主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)，而全國性開發(fā)商在城市綜合體的推進中發(fā)揮著重要作用 代表城市 城市綜合體開發(fā)狀況 代表項目 一線城市 ? 北京 ? 上海 ? 深圳 ? 廣州 ? 中心城區(qū)范圍內，已建成大量城市綜合體項目；多個綜合體組合形成更大規(guī)模的都市綜合體街區(qū) ? 形成城市中心、區(qū)域中心綜合體共存的多中心格局 ? 包括全國性及地區(qū)性在內的多種開發(fā)商參與開發(fā) ? 華潤中心 ? 上海港匯廣場 ? 北京東方新天地 二線城市 ? 杭州 ? 沈陽 ? 鄭州萬達廣場 ? 沈陽恒隆廣場 三線城市 ? 太原 ? 常州 ? 在具有一定地區(qū)經(jīng)濟輻射能力的三線城市開始零星出現(xiàn) ? 全國性地產(chǎn)開發(fā)商開始試探性進入 ? 常州又一城 ? 區(qū)域中心為代表的城市綜合體項目開始規(guī)模性出現(xiàn) ? 國際性及全國性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進入在二線城市綜合體的開發(fā)中發(fā)揮重要作用 各類型城市綜合體開發(fā)狀況 資料來源： 九洲遠景分析 34 城市綜合體由于其功能的綜合性和復雜性，對其選址和建筑標準提出了更高的要求 選址中心位置 城市綜合體通常位于城市或區(qū)域的中心位置，并與城市交通干線實現(xiàn)連接 現(xiàn)代景觀設計 通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人 的環(huán)境是城市綜合體的重要特征 超大的空間尺度 城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺 度巨大，同時室內空間要求與之協(xié)調 立體內外部交通聯(lián)接 通過立體交通設計將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又 與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系 高科技設施集成 城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現(xiàn)在建筑材料、設施設備、物業(yè)管 理、通信手段、安全消防等多種方面 城市綜合體的建設特點 資料來源：九洲遠景分析 35 綜合體項目的開發(fā)由于其規(guī)模巨大同時開發(fā)周期較長，與相關方面建立戰(zhàn)略性的合作關系將大大有助于增強開發(fā)商的發(fā)展能力 1 2 3 4 ?綜合體項目由于規(guī)模大、內容廣開發(fā)過程中往往涉及拆遷、安置、市政配套建設等涉及復雜內容；同時項目對所在區(qū)域的未來發(fā)展將提供巨大的推動力，因此應與政府部門建立密切的合作關系 ?綜合體項目的開發(fā)需要巨大的資金支持，開發(fā)商有必要通過多方渠道擴大資金來源渠道。與各類基金機構建立長期聯(lián)系將是一種很好的選擇 ?綜合開發(fā)的復雜性要求有專業(yè)公司的參與，可以為開發(fā)上在項目規(guī)劃、建筑設計、招商、項目運營、物業(yè)管理等多種環(huán)節(jié)提供專業(yè)服務，從而增加項目開發(fā)的成功機會 ?商業(yè)部分經(jīng)營的成功與否往往決定的一個綜合體項目的結果，而各種優(yōu)質主力店的資源則又是商業(yè)成功經(jīng)營的關鍵 ?與超市、百貨、品牌酒店等主力店形成戰(zhàn)略性合作關系將大大增強項目的跨地區(qū)發(fā)展能力，同時降低經(jīng)營風險 戰(zhàn)略聯(lián)盟 資料來源：九洲遠景分析 36 模式 4 細分市場主體型綜合體 模式 3 生活方式中心型綜合體 模式 2 商業(yè)驅動型綜合體 根據(jù)項目位置與主題定位不同，我們總結了四種在中國成功跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體模式 主題定位（情感） 城市綜合體的模式 典型代表 城市生活的標志者 模式１ 頂級綜合體 解決方案的提供者 ? 華潤中心 ? 東京中城 個性化產(chǎn)品的表現(xiàn)者 ? 來福士 ? 萬達廣場 生活方式的倡導者 ? 新天地 ? 東京六本木 主題定位（功能） ?一二線城市市級商業(yè) /商務 /文化中心 ?一二線城市某細分市場主題 ?一二線城市“ 場所 ” The place ?一二線城市區(qū)域商業(yè) /商務中心 ?其他城市市級商業(yè) /商務中心 資料來源：九洲遠景分析 37 每種模式中，物業(yè)元素構成類型和驅動元素均各有側重 資料來源： 九洲遠景分析 主題定位 物業(yè)元素構成類型 模式 3 生活方式中心型 綜合體 ?市級商業(yè) /商務 /文化中心 一、二線城市城市中心區(qū)、超級區(qū)域中心 模式 1 頂級綜合體 城市 /位置 零售 模式 4 細分市場主題型 綜合體 寫字樓 酒店 公寓 住宅 模式 ?服務式公寓 ?酒店式公寓 當?shù)馗邫n住宅 ?甲級 ?Loft ?某細分市場主題 ?精品酒店 ?五星級 ?四星級 ?五星級 ?普通公寓 ?酒店式公寓 ?服務式公寓 當?shù)馗邫n住宅 當?shù)刂懈邫n住宅 模式 2 商業(yè)驅動型 綜合體 ?普通公寓 ?酒店式公寓 ?服務式公寓 當?shù)刂懈邫n住宅 ?“ 場所 ” The place ?區(qū)域商業(yè) /商務中心 ?市級商業(yè) /商務中心 一、二線城市城市中心區(qū)、富裕人群居住地 一、二線城市區(qū)域中心；其他城市的城市中心 一、二線城市城市中心區(qū)、區(qū)域中心、超級區(qū)域中心 ?城市中心 ?超級地區(qū)中心 ?超甲級