舟山三農策劃營銷提案(編輯修改稿)
2025-03-17 00:09 本頁面
【文章內容簡介】 售同步。 租后帶租約發(fā)售； 售后委托開發(fā)商統(tǒng)一招商（返租 3+2+5年）； 對于投資者：在簽訂買賣合同的同時需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營。 鼓勵自營者購買，并給予適當優(yōu)惠； 入市時機：建議于 2023年 7 月中旬正式開盤， 具體見第八部分：工作計劃表 一、銷售模式 恰當運用銷售“三步曲”，對盡快回籠資金，品牌加盟、減輕壓力、降低風險特別關鍵。 “ 三步曲”即階梯式銷售： ① 優(yōu)勢產品 一樓鋪位 （約 40%）的銷售，快速回籠資金； ② 贏利產品 一樓內鋪及二樓內鋪 （約 40%）的銷售，投資回報及照顧關系客戶； ③ 阻力產品 三樓、四樓內鋪 （約 20%）的銷售，保本配套。 以“低開高走”策略、“大商家入駐”迅速打開市場。 以“市場繁榮”為持續(xù)賣點，提高“贏利產品”的價格，獲取高額投資回報。 以“按時并隆重開業(yè)”為節(jié)點，促進“阻力產品”的銷售。 二、創(chuàng)新銷售 三、營銷策略 1 ● 圍繞項目的主題定位，引入各經(jīng)營品類的大戶入場，帶動小商家的進駐； ● 梳理前期登記客戶，逐一約談，達成購買意向，規(guī)范定金收取制程，保障意向客戶不予流失； ● 爭取政府領導及政策的支持（一定的稅費減免期、一證式工商管理），用足政績民生工程公益推廣應用，爭取做市區(qū)示范性農貿市場的最高、最精、榜樣典范； ● 活動、會務為主、廣告為輔，緊密新聞媒介，擴大市場的知名度； ● 推、銷結合，直投為主，充分利用口碑影響力，對舊商家介紹的新商家實行雙向獎勵； ● 售后物業(yè)管理的積極配合； ● 作全市性報紙及戶外廣告，快速搜索目標客戶。 ● 造勢項目公開對外銷售（即開盤），加大開盤當日成交優(yōu)惠幅度，爭取開盤當日去化量達 50%以上。（另見開盤活動方案） 營銷策略 2 內部認購 ● 通過內部認購，讓市場經(jīng)營戶優(yōu)先認購，享受優(yōu)惠折扣，在經(jīng)營戶內部形成良好口碑； ● 對頭攤及位置好競爭多的攤位采取抽簽或搖號乃至炒作拍賣的方式?jīng)Q定買方，體現(xiàn)公正、公平。 ● 點名買賣產權和租賃之間的區(qū)別，買賣產權可永久經(jīng)營；租賃鋪位會出現(xiàn)漲價和租不到攤位，高轉讓費的情況發(fā)生。 ● 藝術傳達攤位的稀缺性（必要的花錢少的創(chuàng)意廣告手段）。 競爭購買 引入投資客戶給經(jīng)營戶造成一定的購買壓力，快速促成經(jīng)營戶的購買決心。形成投經(jīng)互動，也促進快速開業(yè)。 為迅速回籠資金，又能增強投資者的信心，達到三贏的目的，本項目應選取的付款方式建議為： 銷售經(jīng)營權部分：分為一次性付款和分期付款兩種。分期付款周期不超過 30天。 銷售產權部分：分一次性付款和按揭付款兩種。 A、攤位銷售經(jīng)營權部分： 開盤當日一次性交清全款給予 xx折優(yōu)惠； 分期付款：首付 50%以上，余款 30天內付清，可優(yōu)惠至 xx折； B、對商鋪產權銷售部分： 一次性付款購買給予 xx折優(yōu)惠； 按揭付款購買給予 xx折優(yōu)惠； 四、付款方式建議 價格定律：商業(yè)房地產，租金決定銷售價格（對投資者而言）； 成熟市場租金調查統(tǒng)計表 （攤位按 ，內鋪按 40平米一間，外鋪不等） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 最高租金 最底租金 平均租金 攤位 1000元 /月 600元 /月 800元 /月 市場內門市 3000元 /月 2023元 /月 2500元 /月 臨街商鋪 250元 /㎡ 80元 /㎡ 100元 /㎡ 五、價格策略篇 按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格： 攤位： 90000元 /個（ ） 市場內門市： 10000元 /㎡ 臨街商鋪： 15000元 /㎡ （以上價格均為傳統(tǒng)型舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)） 投資客對投資回報的周期要求較高，而自營戶比較關注市場的經(jīng)營繁榮與否，針對這一現(xiàn)狀：本案的銷售客戶應進行細分： 攤位的銷售對象 80%應以自營商家為主； 一樓商鋪的銷售對象應以投資和自營客 6/4的比例； 二樓商鋪的銷售對象 70%應為純投資客。 購買客戶群體劃分 作為一個新的市場，按照現(xiàn)有的租金水平，單純從投資回報的角度是無法達到商業(yè)投資的回報需求的，但從專業(yè)農貿市場長期穩(wěn)定的投資角度分析，風險又是最小的，最有保障的，隨著市場的培育過程，逐漸繁榮，租金也將階段性的遞增，從長遠投資分析，還是較為合理。 根據(jù)對整體市場調查及各鋪位的租金水平計算，本市場各類別的鋪位均價應在以下范圍較為合理： 臨街商鋪 ：分東北 西南兩面 1202317000元 /平米區(qū)間 市場內鋪 ： 900011000元 /平米區(qū)間 攤位 ：（按 ） 具體價格，應視認籌情況靈活調整 “ 一鋪一價”價格表可于開盤前 10日內制定 根據(jù)上篇對市場內各區(qū)域、各品類的初步
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