8市場(chǎng)空白點(diǎn)分析及初步市場(chǎng)定位(編輯修改稿)
2025-03-16 23:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，成為太原街商圈引領(lǐng)型的商貿(mào)綜合平臺(tái)。 ? 作為方案一商貿(mào)綜合平臺(tái)內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)關(guān)系如下： 寫字樓/loft商務(wù)公寓 經(jīng)濟(jì)型酒店 4星級(jí)酒店 商業(yè) 商貿(mào)綜合平臺(tái) 提供客源 提升便利 提供便利配套 提升檔次 ? 作為方案二商貿(mào)綜合平臺(tái)內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動(dòng)關(guān)系如下： 寫字樓/loft商務(wù)公寓 服務(wù)式公寓 酒店 商業(yè) 商貿(mào)綜合平臺(tái) 提供客源 提升檔次 提供便利配套 提升檔次 ? 根據(jù)所做的市場(chǎng)研究?jī)?nèi)容，將本項(xiàng)目各部分物業(yè)的規(guī)模和目標(biāo)客戶建議如下： 物業(yè)類型 規(guī)模 備注 商業(yè) 約 ，地上約 11萬(wàn)平米，地下約 米 ?現(xiàn)有沈陽(yáng)商業(yè)基本在 67層，不建議樓層過高，避免人流難以上去； ?建議地上 8層，局部 9層，地下一層；以現(xiàn)有用地估計(jì)約 ； ?持有出租，初期首層平均租金在 1520元 /平米 /天，開業(yè)后逐漸提升租金 ?平均租金 910元 /平米 /天。 酒店 25000平米， 300個(gè)房間 ?酒店檔次不建議過高，定位為四星級(jí)，但聘請(qǐng)國(guó)際知名的酒店管理公司； ?客戶主要針對(duì)商務(wù)和會(huì)議客戶；客房?jī)r(jià)格在 400420元 /晚 寫字樓 2500030000平米 ?寫字樓中高檔次；如果建筑高度允許，可以做部分 loft的商務(wù)公寓； ?除部分商場(chǎng)管理公司和業(yè)主自用外，目標(biāo)客戶主要針對(duì)品牌代理公司、貿(mào)易類公司、針對(duì)個(gè)體的旅游、留學(xué)咨詢等、廣告、律師等咨詢顧問公司，吸引部分區(qū)域老舊寫字樓內(nèi)的國(guó)際知名公司； ?寫字樓如果可租可售，售價(jià)在 80008500元 /平米左右，租金在 800850元 /平米 /年（使用面積，含物業(yè)管理費(fèi)）； ?loft商務(wù)公寓部分全出售，售價(jià)在 950010000元 /平米左右 方案一：經(jīng)濟(jì)型酒店 1000012023平米， 300400個(gè)房間 ?以來沈出差短期出差、預(yù)算不高，但對(duì)酒店客房品質(zhì)要求較高的人群； ?客房?jī)r(jià)格在每晚 200220元 /晚。 方案二：服務(wù)式公寓 1500020230平米 ?目標(biāo)客戶主要針對(duì)其他城市到沈陽(yáng)任職的高級(jí)管理層以及到沈陽(yáng)中長(zhǎng)期出差的客戶。以港澳臺(tái)和國(guó)內(nèi)中高層管理人員，以及日韓技術(shù)人員和管理人員為主，含部分歐美外籍人士； ?持有，可以借助酒店管理公司的團(tuán)隊(duì)管理或者聘請(qǐng)知名的服務(wù)式管理公司； ?月租金約 120150元 /平米 /月（建筑面積）。 ? 根據(jù)問卷調(diào)查，家庭月收入 5000元以上、 2840歲之間的占比 40％；由于沈陽(yáng)目前家庭收入水平高、時(shí)尚人群主要集中在 2840歲之間。 ? 這部分消費(fèi)者具有較好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和消費(fèi)意愿，本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者主要定位為這部分人群。 ? 這部分人群有兩大特征： ? 其一，從生長(zhǎng)環(huán)境看，這部分人主要出生在 60年代末到 70年代末，開始工作于 9095年間，收入水平高于上輩，消費(fèi)意愿強(qiáng)，餐飲娛樂消費(fèi)高，且對(duì)品牌有所認(rèn)知； ? 其二，從家庭成長(zhǎng)周期看，這部分人群基本已結(jié)婚，并且大部分有孩子，孩子年齡主要在 110歲之間，對(duì)于孩子投入大； ? 同時(shí)在未來 4－ 5年后項(xiàng)目開業(yè)時(shí)， 2840歲之間的中高收入人群包含有較多出生于 70年代末和 80年代初的人群，這部分人絕大部分為獨(dú)生子女，物質(zhì)極大豐富于之前的任何一代，更有個(gè)性，更時(shí)尚，緊跟國(guó)際時(shí)尚潮流。 ? 隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，預(yù)計(jì)未來中高收入人群的更趨年輕化，也更加時(shí)尚。 ? 根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)者時(shí)尚以及家庭特征，建議將本項(xiàng)目打造成 “時(shí)尚家庭育樂館” 。 ? 時(shí)尚：包含時(shí)尚的品牌、時(shí)尚的生活方式、時(shí)尚的消費(fèi)體驗(yàn) ? 家庭：不僅是滿足女性逛街的需求，也滿足男性放松休閑、交友聚會(huì)的場(chǎng)所，同時(shí)還是小孩娛樂和成長(zhǎng)的推動(dòng)器； ? 育：小孩投入是年輕家庭最重要投入之一，尤其是孩子才藝的教育投入；以此為基礎(chǔ)延伸到小孩服飾、玩具的投入和父母自身適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的教育投入、美的投入。 ? 樂：樂不僅僅是玩樂，而是結(jié)合餐飲的娛樂；在餐飲中溝通感情，在娛樂中促進(jìn)感情，成為重要的休閑和聚會(huì)場(chǎng)所。 目標(biāo)消費(fèi)群 其他消費(fèi)群 錦州、遼陽(yáng)、鞍山等周邊城市 之 高收入家庭 次主力消費(fèi)群 具備新消費(fèi)意識(shí)形態(tài) 之 全市中高收入人群 主力消費(fèi)群 和平與鐵西區(qū)的中高收入人群 ? 由于一層的檔次定位是決定整體商場(chǎng)檔次的重要基礎(chǔ)，一層的商業(yè)檔次要盡量提高，才能提高整體商場(chǎng)的檔次，同時(shí)將零售向更高樓層延續(xù)； ? 考慮到目前太原南街的商業(yè)氣氛并不濃厚，給人的直觀感覺還是停留在雜亂的層次上；另外，在沈陽(yáng)卓展、西武百貨、新世界 1店、中興商廈、將開業(yè)的美美百貨，以及分布在高檔酒店內(nèi)一線品牌店已較飽和，預(yù)計(jì)一線品牌在初期引進(jìn)有較大難度。 ? 本項(xiàng)目低層可以以國(guó)際二線品牌為主，輔以部分鐘表、配飾方面的國(guó)際一線品牌。在項(xiàng)目成熟的過程中，逐漸調(diào)整品牌，提高項(xiàng)目的檔次。 ? 一層的主力貨單價(jià)為 30005000元的國(guó)際二線品牌，并在較好的位置布置一些貨單價(jià)在 5000元以上鐘表、配飾以及服飾方面的國(guó)際一線品牌。 ? 由于未來消費(fèi)者將更具有個(gè)性、時(shí)尚，而沈陽(yáng)目前較多商場(chǎng)的品牌為國(guó)內(nèi)品牌和港澳臺(tái)的品牌，不夠時(shí)尚個(gè)性。本項(xiàng)目可以利用此空缺引進(jìn)國(guó)際活躍時(shí)尚個(gè)性品牌。價(jià)位在 10003000元之間，并且在一層和二層設(shè)置跨層的時(shí)尚品牌旗艦店，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的時(shí)尚氛圍。 ? 考慮到部
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