【文章內(nèi)容簡介】 養(yǎng)老浦東區(qū)域客群為在浦東新區(qū)工作的年輕人，購買作為婚房v 購房因素： 低總價(jià)是吸引全市性區(qū)域客群的主要因素。其次， 關(guān)注軌道交通與產(chǎn)品升值潛力，認(rèn)同板塊發(fā)展，非純投資客，在一定情況下，轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰∠M(fèi)?？腿悍治觯喝行钥腿簐 所在區(qū)域：外省市各地區(qū)v 客群描述：長期在南匯工作的外地私營業(yè)主；部分南匯工業(yè)園區(qū)的中層年齡層次較大，為 3040歲左右，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。v 購房因素：看好南匯今后的規(guī)劃發(fā)展，購房后多為自住兼長線投資。v 雖然流入上海地區(qū)的外來人口數(shù)量可觀，但是其中流入南匯的人口數(shù)量一直很少，外來人口導(dǎo)入處于低速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 外地客群的比例約為 10%左右?？腿悍治觯和獾乜腿簐區(qū)域客戶以南匯本地人、 楊浦 ,虹口 ,閘北和浦東新區(qū) (張江 ,川沙 )為主v區(qū)域外地客比例非常小v區(qū)域內(nèi)投資比例不高，基本以自住 ,養(yǎng)老為主v部分投資客非產(chǎn)業(yè)定向?qū)肴丝?,屬個(gè)體行為v定向人口倒入周期比較長 ,強(qiáng)度不夠2023年南匯計(jì)劃倒入人口 15萬 ,洋山倒入人口 60萬 ,整體情況看好 ,投資環(huán)境看好 ,但周期較長強(qiáng)度不夠項(xiàng)目分析核心競爭力和綜合競爭力銷售建議藝泰安邦? 項(xiàng)目地址：南匯區(qū)南六公路399號? 總建面： 55萬平方米? 容積率： ? 綠地率： %? 開盤時(shí)間 :2023107 ? 交房時(shí)間 :20231231? 總戶數(shù) :4000戶左右? 銷售價(jià)格： 4750元 /平方米藝泰安邦一期公寓推案時(shí)間 2023101 20231028 20231130 2023429公寓推案價(jià)格 (元 /平米 ) 4030 4298 3986 4206藝泰安邦七期公寓推案時(shí)間 2023927公寓推案價(jià)格 (元 /平米 ) 4526藝泰安邦二期公寓推案時(shí)間 202359公寓推案價(jià)格 (元 /平米 ) 4794藝泰安邦藝泰安邦七期產(chǎn)品以 130150的大面積三房為主力面積，但市場接受度不高，銷售成績平平！藝泰安邦在二期產(chǎn)品中，依然是二房的去化率高于三房。2/2/1 109 ㎡藝泰安邦2/2/1 85㎡ 2/2/1 99 ㎡2/2/1 115 ㎡PART １策略 Strategies?起步于疑問 ,提出問題 ,解構(gòu)問題 ? ? ,來為我們買單 ? ？ ?240。判斷競爭對手參考項(xiàng)目?東方冠郡 。做為本案的主要競爭對手，做為區(qū)域內(nèi)主要 參考項(xiàng)目?；菽湘?zhèn)的項(xiàng)目?香桂園?康敏苑?上海鼎城?做為本案的次競爭對手，個(gè)體案量不大，但總體的競爭優(yōu)勢較為明顯。參照市場去化情況 （截至 2023年 5月底）項(xiàng)目名稱 入市時(shí) 間 供應(yīng)套 數(shù) 累計(jì)去化 價(jià)格 主力面積 待推量 去化率（ ％）藝泰安邦東方冠郡香桂園康敏苑上海鼎城240。結(jié)論：從區(qū)域來看 ,暫定本案 4750元 /平 (毛坯 )價(jià)格，處于 主流市場的稍偏高價(jià)位 。項(xiàng)目地段：絕版生態(tài)項(xiàng)目品質(zhì)感：極具品質(zhì)感， 現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型：豐富多樣，多層、小高層、高層、酒店公寓、聯(lián)排別墅戶型面積：控制合理，跨度大園林景觀：英式和中國畫詩意相結(jié)合園林、三面環(huán)水， 保留了數(shù)百棵百年水杉的生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目會(huì)所： 8000方藝博中心，會(huì)所以藝術(shù)為主題，凸顯項(xiàng)目藝術(shù)化的建設(shè)商業(yè)配套： ，使目標(biāo)客群感受到生活配套帶來的方便實(shí)景優(yōu)勢：實(shí)景可以不斷增強(qiáng)目標(biāo)客群購買欲基礎(chǔ)競爭力區(qū)域升值概念v 在別墅領(lǐng)域造就經(jīng)典公寓更貼近高檔的生活領(lǐng)域 ,貫穿的水系主導(dǎo)生活更符合需求的未來領(lǐng)域 ,帶動(dòng)周遍的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一 .總規(guī)掃描總規(guī)價(jià)值提煉 55萬平方超級大盤形成的規(guī)模效應(yīng)剛泰集團(tuán)在南匯當(dāng)?shù)氐钠放菩?yīng)項(xiàng)目的自然景觀 (三面環(huán)水 )優(yōu)勢4 、產(chǎn)品類型跨度較大 ,符合大批量 ,多批次的不同需求二、建筑立面建筑風(fēng)格： 極具品質(zhì)感， 現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格干掛花崗巖外立面 , 歐洲古典主義風(fēng)格 , 金色穹頂價(jià)值感凸顯 ,更具風(fēng)范 傳世的精神徽征，經(jīng)典傳世之人文內(nèi)涵，偶像級美學(xué)產(chǎn)品。三、配套價(jià)值?自帶 :計(jì)劃專業(yè)商業(yè)公司引進(jìn)，擬引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)招商公司運(yùn)營 。?藝博中心 :生活藝術(shù)，文化社區(qū)以市場檢驗(yàn)產(chǎn)品：競品價(jià)值 PKPK：競品產(chǎn)品力比較 —— 地段對比特征項(xiàng)目 分析 評價(jià)本案 A=東方冠郡 A東方聽潮豪園PK：競品產(chǎn)品力比較 —— 總規(guī)、景觀對比特征項(xiàng)目 總規(guī) 評價(jià) 景觀 評價(jià)東方冠郡建面萬，綠化率，容積率聽潮豪園本案 總建面 55萬方，容積率，綠化率PK：競品產(chǎn)品力比較 —— 建筑對比特征項(xiàng)目 建 筑風(fēng)格 材 質(zhì) 評價(jià)東方冠郡 現(xiàn)代東方聽潮豪園 現(xiàn)代本案 歐式新古典PK：競品產(chǎn)品力比較 —— 會(huì)所配套對比特征項(xiàng) 目 會(huì)所配套東方冠郡東方聽潮豪園本 案PK：競品產(chǎn)品力比較 —— 戶型面積對比特征項(xiàng)目 主力戶型 (平 ) 評價(jià)東方冠郡東方聽潮豪園本案（公寓）240。 對比后總結(jié)梳理本案產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)： PK因素 得分評判地段總規(guī)建筑景觀戶型 配套240。競爭性分析結(jié)論224。絕對優(yōu)勢：224。相對優(yōu)勢：　240。劣勢所在：240。 價(jià)格判斷240。資料 :和本案最接近的項(xiàng)目 :? 東方冠郡： 去化速度較快 。? 東方聽潮豪園： 地段比本案更好一些 ,目前均價(jià)在 5300/平方米240。結(jié)論 :? 目前 :產(chǎn)品無核心絕對優(yōu)勢 ,反而有個(gè)別拉分因素 。? 客戶心中有桿秤 :單純以目前狀態(tài)硬碰市場 ,以 4750元 /平價(jià) 格困難可想而知 。? 還是價(jià)值價(jià)格比 :尊重這塊地 ,核心區(qū)域的稀缺土地 ,長遠(yuǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)在 。價(jià)格與價(jià)值永遠(yuǎn)成正比 ,在產(chǎn)品上做加法 ,價(jià)值看的見 ,如果產(chǎn)品改進(jìn)實(shí)現(xiàn)有困難，那么盡量實(shí)現(xiàn)價(jià)值填充 .產(chǎn)品如何更具備價(jià)值感 ?　　　　　　　?。邇r(jià)值填充重建項(xiàng)目價(jià)值體系之一—— 增價(jià)值以 藝博中心設(shè)施建議v大型餐飲v觀景茶座v閱報(bào)室v音樂欣賞室v美術(shù)欣賞室v咖啡廳現(xiàn)有 8000方的藝博中心對于本案的目標(biāo)客戶層而言，似乎有點(diǎn)浪費(fèi)，我們認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是增加社區(qū)的生活配套和商業(yè)配套，營造氣氛，吸引人氣，增強(qiáng)未購客戶的購買信心。我們建議部分空間開設(shè)（約 6000方）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是達(dá)到價(jià)值認(rèn)同 ！投資者經(jīng)營者消費(fèi)者項(xiàng)目 價(jià)值認(rèn)同我們的 ？地理位置：南匯次中心，南六公路高尚別墅區(qū) 規(guī)劃總建筑面積： 形式：以住宅的底層裙樓形態(tài)存在項(xiàng)目周邊規(guī)劃城市建設(shè)正在大力改造開發(fā)區(qū)出發(fā)點(diǎn)：彌補(bǔ)片區(qū)商業(yè)配套不完善的劣勢，進(jìn)一步提高項(xiàng)目利潤定位：生活藝術(shù)，休閑藝術(shù)，生態(tài)藝術(shù)業(yè)態(tài)形式：以生活、生態(tài)和休閑為主經(jīng)營構(gòu)想：本項(xiàng)目采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的方式，既要保證投資戶、承租戶發(fā)展的需要，又需維護(hù)商業(yè)街的總體特色。項(xiàng)目業(yè)態(tài)、經(jīng)營規(guī)劃等方面建議配套附加值的提升社區(qū)巴士增加社區(qū)巴士班次，方便業(yè)主的出行，以解決目前交通問題，誰，為我們買單？權(quán)力頂層財(cái)富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層