【文章內(nèi)容簡介】 前性：可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計可持續(xù)化【健康化】◎ 衡量健康寫字樓的指標(biāo)有很多，主要是對空氣、空間及環(huán)境的考慮?！?健康寫字樓對“兩空一綠”有很高的要求。健康寫字樓必定空氣質(zhì)量高——有利人體健康；空間感強——不會使人感到壓抑；綠化率高——悅目。對于長時間工作在寫字樓里的人們來說，室外空氣新鮮而彌足珍貴，只有與室外大自然親密接觸的寫字樓方能匹配“健康”二字。◎ 本項目中庭空間可作為緩沖空間，其位于建筑體中部，工作空間圍繞中庭布置?？諝馔ㄟ^對流沿中庭上升達(dá)內(nèi)外玻璃壁之間而形成良好的自然通風(fēng)。同時，每隔四層設(shè)一空中綠化花園，它又可補充中庭采光的不足，使建筑具有雙面采光的良好效果。◎ 此外，方案設(shè)計為了使中庭部分享有更充足的陽光，在中庭一側(cè)設(shè)計了垂直反光墻板，引入陽光，使更多的自然光折射于中庭中。概括來說：就是新鮮空氣方便進(jìn)入室內(nèi)的呼吸式空間設(shè)計、綠色辦公、陽光辦公、注重職員心理健康◎ 從美學(xué)、心理學(xué)、社會學(xué)等人性化的角度整合項目的有效資源，使其具有更高層次的舒適度指標(biāo)：心理健康?！救诵曰俊?人性化建筑設(shè)計。部分單位的室外休息平臺、預(yù)留分體空調(diào)位滿足不同業(yè)主的需要?！?所有出入口設(shè)置殘疾人專用坡道、所有洗手間預(yù)留殘疾人用廁◎ 建筑軸線與城市規(guī)劃的“龍”脊線相吻合。◎ 人性化服務(wù)：以“滿足人的需要”為宗旨的全過程服務(wù)，除滿足人的心理感受外，重要的是提供“高效、實用”的商務(wù)服務(wù)，構(gòu)建“全方位服務(wù)平臺”（能夠?qū)Υ髲B業(yè)主所有非業(yè)務(wù)性的事務(wù)性工作提供全方位支持，比如五星級酒店水準(zhǔn)的服務(wù)平臺，商務(wù)支持平臺，資訊交流平臺）【智能化】◎ 除必須具備5A：樓宇自動化（BAS）、辦公自動化（OAS）、通訊自動化（CAS）、安保自動化（SAS）、消防自動化（FAS）之外◎ 還必須提供一些特殊智能化系統(tǒng)：如智能門禁識別系統(tǒng)、可視呼叫系統(tǒng)、自動提醒系統(tǒng)【環(huán)?；俊?外墻玻璃不反光，不會造成光污染◎ 多種節(jié)能設(shè)施，如采用低輻射鍍膜中空玻璃，減低空調(diào)負(fù)荷和室內(nèi)燈具耗電量。【國際化】◎ 高效、先進(jìn)、實用、安全、節(jié)能、資訊等全方面的設(shè)計達(dá)到國際先進(jìn)水平◎ 物業(yè)管理：聘請國際化水準(zhǔn)的知名物業(yè)管理，如第一太平戴維斯，提供國際水準(zhǔn)的服務(wù)◎ 多語種語言服務(wù)平臺（物業(yè)管理具有應(yīng)付國際化語言溝通交流的能力）【可持續(xù)化】◎ 在智能化方面預(yù)留充足的升級換代空間◎ 在硬件上要求可分可合，為用戶對內(nèi)部的調(diào)整創(chuàng)造最大的便利形象定位21CN資訊國際商務(wù)港第五代寫字樓同時具有國際化、資訊化、人性化、健康化、智能化、環(huán)?；?、可持續(xù)化等七大特征。第五代寫字樓與第四代相比，其超越性的獨特價值為：◎ 國際化：多語種服務(wù)平臺、國際化物業(yè)管理?！?資訊化：構(gòu)建大廈資訊交流支助平臺?！?健康化：更高層次滿足人心理需要的健康平臺?！?可持續(xù)化：在智能化、人性化、國際化諸方面存在提升 空間?！径ㄎ唤馕觥?）突出核心競爭力元素，彰顯第五代寫字樓的獨特內(nèi)涵，一舉領(lǐng)跑深圳CBD2）走高檔次、高品位和高智能化（5A）路線，打造高舒適度的國際商務(wù)空間3）資訊科技帶來的“高效、實用、信息”的先鋒物業(yè)――資訊化國際商務(wù)平臺4）21CN資訊商務(wù)港，突出資訊價值、商務(wù)價值（21CN代表最新、最時尚的）【命名方向】1）命名，是項目整合營銷的一部分，應(yīng)該緊扣樓盤的核心價值，將樓盤名字賦予一定的內(nèi)涵，從而承載足夠的樓盤信息，易于記憶，便于傳播。2）推薦命名：21CN先鋒國際大廈（簡稱：先鋒國際）21CN資訊國際大廈（簡稱：資訊國際）客戶定位【目標(biāo)客戶的基本特征】◎ 有購買本項目最小單位的經(jīng)濟(jì)能力◎ 有國際商務(wù)的形象和空間需要【客戶的行業(yè)】◎ 投資公司◎ 外資顧問、咨詢公司◎ 高新科技◎ 物流公司附件：中央商務(wù)大廈、江蘇大廈、地王大廈入駐行業(yè)一覽表行業(yè)江蘇大廈地王大廈中央商務(wù)大廈 投資、實業(yè)、貿(mào)易 35% % 27%顧問、咨詢 25% % 30%科技（信息、機電） 10% 15% 28%外資駐深辦 16% 法律10%10% 金融、保險10%% 15%物流（船務(wù)、運輸）10%% 其他（廣告、文化）% 我們之所以選取江蘇大廈、地王大廈、中央商務(wù)大廈等樓盤，是因為上述樓盤均是代表了當(dāng)時寫字樓的最高價格，本項目也必須在推出時樹立市場領(lǐng)先形象?！究蛻舻膶哟蝿澐帧堪l(fā)展板塊——具備一定實力，且發(fā)展前景較好的中型投資、高新科技、物流公司；層峰板塊——國內(nèi)外的大型顧問、咨詢公司，以及大型實力集團(tuán)公司的區(qū)域總部等。【客戶的性質(zhì)劃分】216。 實力民營企業(yè)216。 外資企業(yè)216。 知名上市企業(yè)【關(guān)注點】◎ 時代金融中心第一次明確提出“金融商務(wù)”這一重要的CBD主力要素。目前已吸引國內(nèi)大型商業(yè)銀行購買20000余平方米作為深圳總部，而其它的主要意向買家包括保險、基金、投資、擔(dān)保等大型機構(gòu)和知名上市公司。◎ 深圳CBD的定位不是單純的商務(wù)區(qū)，它包括了行政、商業(yè)、金融及居住功能等在內(nèi)，因此，深圳CBD的發(fā)展亦將在“物質(zhì)載體”上有別于國際國內(nèi)的CBD?！?以深圳擁有的最成熟、最公平的商業(yè)環(huán)境，以創(chuàng)新、敢闖、拼搏、寬容、開放、自由、平等的深圳精神和“國際氣質(zhì)”，以深圳迅速按照西方市場文明游戲規(guī)則吸引和培養(yǎng)的一大批高素質(zhì)人才，深圳的“國際化”空間令人無限想象，其即將攪起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)云、資本傳奇不可估量◎ 深圳通往“國際化”道路上的生產(chǎn)力、動力源、發(fā)展源，這些矗立于中心區(qū)的物質(zhì)載體，方能成為深圳新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛的大型“發(fā)動機”◎ 2003年初，福田區(qū)領(lǐng)導(dǎo)就在政府工作報告中提出要大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”——利用福田區(qū)的中心區(qū)位優(yōu)勢，吸引跨國公司的亞洲或中國總部，“前店后廠”型的工業(yè)企業(yè)總部，物流采購、分銷等商貿(mào)企業(yè)總部，科研機構(gòu)、高等院校的技術(shù)開發(fā)總部，上市公司和金融機構(gòu)的總部，以及各省、市駐深代表機構(gòu)進(jìn)駐到轄區(qū)來。◎ 深圳市政府最近出臺的一項支持金融機構(gòu)在深圳購買寫字樓給予優(yōu)惠的新政策：大型金融機構(gòu)在深圳設(shè)立總部或地區(qū)總部需購地自建辦公用房的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，所購?fù)恋匕词袌龅貎r給予優(yōu)惠，并以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)；總部或地區(qū)總部在深圳的金融機構(gòu)新購置辦公用房，按每平方米1000元的標(biāo)準(zhǔn)在專項資金中一次性給予補貼。此舉表明，深圳打造“國際化大都市”的決心已定，并在實質(zhì)環(huán)節(jié)上塑造“總部經(jīng)濟(jì)”軟硬環(huán)境?！?深圳寫字樓的中堅消費力量是民營經(jīng)濟(jì)，而上海、北京的中堅力量則是外來的大型跨國企業(yè)集團(tuán)，從寫字樓的質(zhì)素上看，北京、上海對寫字樓的要求顯然對此要求要比深圳高，因此，要提高深圳寫字樓的競爭力，還得從品質(zhì)硬件上下功夫。三. 價格定位根椐本項目所處的地點及各方面因素，綜合比較同類寫字樓物業(yè)特征做出以下價格定位依據(jù)（中央商務(wù)大廈、國際商會大廈二期、福建興業(yè)銀行大廈、時代金融中心）為標(biāo)本參照。區(qū)域因素 比較項目安聯(lián)大廈福建興業(yè)銀行大廈國際商會大廈中央商務(wù)大廈時代金融中心地區(qū)級差2020192119交通通達(dá)度2021202120繁華程度2020202120公共設(shè)備2019192020臨街狀況2021212121合計10010399104100個別因素比較項目安聯(lián)大廈福建興業(yè)銀行大廈國際商會大廈中央商務(wù)大廈時代金融中心裝修等級2019202021樓層\朝向2019191920建筑結(jié)構(gòu)2018191921新舊程度2018181819市場接受能力2019202120合計100939697101比較權(quán)重比較項目安聯(lián)大廈福建興業(yè)銀行大廈國際商會大廈中央商務(wù)大廈時代金融中心比較權(quán)重1各因素修正比較物名稱交易價格交易時點修正交易情況修正區(qū)域因素修正個別因素修正修正價格福建興業(yè)銀行大廈12000111275國際商會大廈11000110417中央商務(wù)大廈1100019813時代金融中心150001114109實收均價定位依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的實收均價為∑比較標(biāo)的物評估價格=（各比較物業(yè)修正價格比較權(quán)重）之和=12271元/平方米要使樓盤個體的質(zhì)素達(dá)到整體提高，則必須注意在項目建筑設(shè)計、裙樓、廣場、停車場等規(guī)劃設(shè)計、市場營銷策劃方面與一流單位進(jìn)行密切合作。以期達(dá)到發(fā)展商的雙贏結(jié)果，從而全