【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前性：可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)可持續(xù)化【健康化】◎ 衡量健康寫(xiě)字樓的指標(biāo)有很多，主要是對(duì)空氣、空間及環(huán)境的考慮?！?健康寫(xiě)字樓對(duì)“兩空一綠”有很高的要求。健康寫(xiě)字樓必定空氣質(zhì)量高——有利人體健康；空間感強(qiáng)——不會(huì)使人感到壓抑；綠化率高——悅目。對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間工作在寫(xiě)字樓里的人們來(lái)說(shuō)，室外空氣新鮮而彌足珍貴，只有與室外大自然親密接觸的寫(xiě)字樓方能匹配“健康”二字?！?本項(xiàng)目中庭空間可作為緩沖空間，其位于建筑體中部，工作空間圍繞中庭布置。空氣通過(guò)對(duì)流沿中庭上升達(dá)內(nèi)外玻璃壁之間而形成良好的自然通風(fēng)。同時(shí)，每隔四層設(shè)一空中綠化花園，它又可補(bǔ)充中庭采光的不足，使建筑具有雙面采光的良好效果。◎ 此外，方案設(shè)計(jì)為了使中庭部分享有更充足的陽(yáng)光，在中庭一側(cè)設(shè)計(jì)了垂直反光墻板，引入陽(yáng)光，使更多的自然光折射于中庭中。概括來(lái)說(shuō)：就是新鮮空氣方便進(jìn)入室內(nèi)的呼吸式空間設(shè)計(jì)、綠色辦公、陽(yáng)光辦公、注重職員心理健康◎ 從美學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)等人性化的角度整合項(xiàng)目的有效資源，使其具有更高層次的舒適度指標(biāo)：心理健康?！救诵曰俊?人性化建筑設(shè)計(jì)。部分單位的室外休息平臺(tái)、預(yù)留分體空調(diào)位滿足不同業(yè)主的需要。◎ 所有出入口設(shè)置殘疾人專用坡道、所有洗手間預(yù)留殘疾人用廁◎ 建筑軸線與城市規(guī)劃的“龍”脊線相吻合。◎ 人性化服務(wù)：以“滿足人的需要”為宗旨的全過(guò)程服務(wù)，除滿足人的心理感受外，重要的是提供“高效、實(shí)用”的商務(wù)服務(wù)，構(gòu)建“全方位服務(wù)平臺(tái)”（能夠?qū)Υ髲B業(yè)主所有非業(yè)務(wù)性的事務(wù)性工作提供全方位支持，比如五星級(jí)酒店水準(zhǔn)的服務(wù)平臺(tái)，商務(wù)支持平臺(tái)，資訊交流平臺(tái)）【智能化】◎ 除必須具備5A：樓宇自動(dòng)化（BAS）、辦公自動(dòng)化（OAS）、通訊自動(dòng)化（CAS）、安保自動(dòng)化（SAS）、消防自動(dòng)化（FAS）之外◎ 還必須提供一些特殊智能化系統(tǒng)：如智能門(mén)禁識(shí)別系統(tǒng)、可視呼叫系統(tǒng)、自動(dòng)提醒系統(tǒng)【環(huán)?；俊?外墻玻璃不反光，不會(huì)造成光污染◎ 多種節(jié)能設(shè)施，如采用低輻射鍍膜中空玻璃，減低空調(diào)負(fù)荷和室內(nèi)燈具耗電量。【國(guó)際化】◎ 高效、先進(jìn)、實(shí)用、安全、節(jié)能、資訊等全方面的設(shè)計(jì)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平◎ 物業(yè)管理：聘請(qǐng)國(guó)際化水準(zhǔn)的知名物業(yè)管理，如第一太平戴維斯，提供國(guó)際水準(zhǔn)的服務(wù)◎ 多語(yǔ)種語(yǔ)言服務(wù)平臺(tái)（物業(yè)管理具有應(yīng)付國(guó)際化語(yǔ)言溝通交流的能力）【可持續(xù)化】◎ 在智能化方面預(yù)留充足的升級(jí)換代空間◎ 在硬件上要求可分可合，為用戶對(duì)內(nèi)部的調(diào)整創(chuàng)造最大的便利形象定位21CN資訊國(guó)際商務(wù)港第五代寫(xiě)字樓同時(shí)具有國(guó)際化、資訊化、人性化、健康化、智能化、環(huán)?；?、可持續(xù)化等七大特征。第五代寫(xiě)字樓與第四代相比，其超越性的獨(dú)特價(jià)值為：◎ 國(guó)際化：多語(yǔ)種服務(wù)平臺(tái)、國(guó)際化物業(yè)管理。◎ 資訊化：構(gòu)建大廈資訊交流支助平臺(tái)。◎ 健康化：更高層次滿足人心理需要的健康平臺(tái)?！?可持續(xù)化：在智能化、人性化、國(guó)際化諸方面存在提升 空間?！径ㄎ唤馕觥?）突出核心競(jìng)爭(zhēng)力元素，彰顯第五代寫(xiě)字樓的獨(dú)特內(nèi)涵，一舉領(lǐng)跑深圳CBD2）走高檔次、高品位和高智能化（5A）路線，打造高舒適度的國(guó)際商務(wù)空間3）資訊科技帶來(lái)的“高效、實(shí)用、信息”的先鋒物業(yè)――資訊化國(guó)際商務(wù)平臺(tái)4）21CN資訊商務(wù)港，突出資訊價(jià)值、商務(wù)價(jià)值（21CN代表最新、最時(shí)尚的）【命名方向】1）命名，是項(xiàng)目整合營(yíng)銷的一部分，應(yīng)該緊扣樓盤(pán)的核心價(jià)值，將樓盤(pán)名字賦予一定的內(nèi)涵，從而承載足夠的樓盤(pán)信息，易于記憶，便于傳播。2）推薦命名：21CN先鋒國(guó)際大廈（簡(jiǎn)稱：先鋒國(guó)際）21CN資訊國(guó)際大廈（簡(jiǎn)稱：資訊國(guó)際）客戶定位【目標(biāo)客戶的基本特征】◎ 有購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目最小單位的經(jīng)濟(jì)能力◎ 有國(guó)際商務(wù)的形象和空間需要【客戶的行業(yè)】◎ 投資公司◎ 外資顧問(wèn)、咨詢公司◎ 高新科技◎ 物流公司附件：中央商務(wù)大廈、江蘇大廈、地王大廈入駐行業(yè)一覽表行業(yè)江蘇大廈地王大廈中央商務(wù)大廈 投資、實(shí)業(yè)、貿(mào)易 35% % 27%顧問(wèn)、咨詢 25% % 30%科技（信息、機(jī)電） 10% 15% 28%外資駐深辦 16% 法律10%10% 金融、保險(xiǎn)10%% 15%物流（船務(wù)、運(yùn)輸）10%% 其他（廣告、文化）% 我們之所以選取江蘇大廈、地王大廈、中央商務(wù)大廈等樓盤(pán)，是因?yàn)樯鲜鰳潜P(pán)均是代表了當(dāng)時(shí)寫(xiě)字樓的最高價(jià)格，本項(xiàng)目也必須在推出時(shí)樹(shù)立市場(chǎng)領(lǐng)先形象?！究蛻舻膶哟蝿澐帧堪l(fā)展板塊——具備一定實(shí)力，且發(fā)展前景較好的中型投資、高新科技、物流公司；層峰板塊——國(guó)內(nèi)外的大型顧問(wèn)、咨詢公司，以及大型實(shí)力集團(tuán)公司的區(qū)域總部等。【客戶的性質(zhì)劃分】216。 實(shí)力民營(yíng)企業(yè)216。 外資企業(yè)216。 知名上市企業(yè)【關(guān)注點(diǎn)】◎ 時(shí)代金融中心第一次明確提出“金融商務(wù)”這一重要的CBD主力要素。目前已吸引國(guó)內(nèi)大型商業(yè)銀行購(gòu)買(mǎi)20000余平方米作為深圳總部，而其它的主要意向買(mǎi)家包括保險(xiǎn)、基金、投資、擔(dān)保等大型機(jī)構(gòu)和知名上市公司?！?深圳CBD的定位不是單純的商務(wù)區(qū)，它包括了行政、商業(yè)、金融及居住功能等在內(nèi)，因此，深圳CBD的發(fā)展亦將在“物質(zhì)載體”上有別于國(guó)際國(guó)內(nèi)的CBD?！?以深圳擁有的最成熟、最公平的商業(yè)環(huán)境，以創(chuàng)新、敢闖、拼搏、寬容、開(kāi)放、自由、平等的深圳精神和“國(guó)際氣質(zhì)”，以深圳迅速按照西方市場(chǎng)文明游戲規(guī)則吸引和培養(yǎng)的一大批高素質(zhì)人才，深圳的“國(guó)際化”空間令人無(wú)限想象，其即將攪起的經(jīng)濟(jì)風(fēng)云、資本傳奇不可估量◎ 深圳通往“國(guó)際化”道路上的生產(chǎn)力、動(dòng)力源、發(fā)展源，這些矗立于中心區(qū)的物質(zhì)載體，方能成為深圳新一輪經(jīng)濟(jì)騰飛的大型“發(fā)動(dòng)機(jī)”◎ 2003年初，福田區(qū)領(lǐng)導(dǎo)就在政府工作報(bào)告中提出要大力發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”——利用福田區(qū)的中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引跨國(guó)公司的亞洲或中國(guó)總部，“前店后廠”型的工業(yè)企業(yè)總部，物流采購(gòu)、分銷等商貿(mào)企業(yè)總部，科研機(jī)構(gòu)、高等院校的技術(shù)開(kāi)發(fā)總部，上市公司和金融機(jī)構(gòu)的總部，以及各省、市駐深代表機(jī)構(gòu)進(jìn)駐到轄區(qū)來(lái)。◎ 深圳市政府最近出臺(tái)的一項(xiàng)支持金融機(jī)構(gòu)在深圳購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓給予優(yōu)惠的新政策：大型金融機(jī)構(gòu)在深圳設(shè)立總部或地區(qū)總部需購(gòu)地自建辦公用房的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，所購(gòu)?fù)恋匕词袌?chǎng)地價(jià)給予優(yōu)惠，并以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)；總部或地區(qū)總部在深圳的金融機(jī)構(gòu)新購(gòu)置辦公用房，按每平方米1000元的標(biāo)準(zhǔn)在專項(xiàng)資金中一次性給予補(bǔ)貼。此舉表明，深圳打造“國(guó)際化大都市”的決心已定，并在實(shí)質(zhì)環(huán)節(jié)上塑造“總部經(jīng)濟(jì)”軟硬環(huán)境?！?深圳寫(xiě)字樓的中堅(jiān)消費(fèi)力量是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，而上海、北京的中堅(jiān)力量則是外來(lái)的大型跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)，從寫(xiě)字樓的質(zhì)素上看，北京、上海對(duì)寫(xiě)字樓的要求顯然對(duì)此要求要比深圳高，因此，要提高深圳寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)力，還得從品質(zhì)硬件上下功夫。三. 價(jià)格定位根椐本項(xiàng)目所處的地點(diǎn)及各方面因素，綜合比較同類寫(xiě)字樓物業(yè)特征做出以下價(jià)格定位依據(jù)（中央商務(wù)大廈、國(guó)際商會(huì)大廈二期、福建興業(yè)銀行大廈、時(shí)代金融中心）為標(biāo)本參照。區(qū)域因素 比較項(xiàng)目安聯(lián)大廈福建興業(yè)銀行大廈國(guó)際商會(huì)大廈中央商務(wù)大廈時(shí)代金融中心地區(qū)級(jí)差2020192119交通通達(dá)度2021202120繁華程度2020202120公共設(shè)備2019192020臨街狀況2021212121合計(jì)10010399104100個(gè)別因素比較項(xiàng)目安聯(lián)大廈福建興業(yè)銀行大廈國(guó)際商會(huì)大廈中央商務(wù)大廈時(shí)代金融中心裝修等級(jí)2019202021樓層\朝向2019191920建筑結(jié)構(gòu)2018191921新舊程度2018181819市場(chǎng)接受能力2019202120合計(jì)100939697101比較權(quán)重比較項(xiàng)目安聯(lián)大廈福建興業(yè)銀行大廈國(guó)際商會(huì)大廈中央商務(wù)大廈時(shí)代金融中心比較權(quán)重1各因素修正比較物名稱交易價(jià)格交易時(shí)點(diǎn)修正交易情況修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正修正價(jià)格福建興業(yè)銀行大廈12000111275國(guó)際商會(huì)大廈11000110417中央商務(wù)大廈1100019813時(shí)代金融中心150001114109實(shí)收均價(jià)定位依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)理論和方法，本項(xiàng)目評(píng)估后可實(shí)現(xiàn)的實(shí)收均價(jià)為∑比較標(biāo)的物評(píng)估價(jià)格=（各比較物業(yè)修正價(jià)格比較權(quán)重）之和=12271元/平方米要使樓盤(pán)個(gè)體的質(zhì)素達(dá)到整體提高，則必須注意在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)、裙樓、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方面與一流單位進(jìn)行密切合作。以期達(dá)到發(fā)展商的雙贏結(jié)果，從而全