【文章內(nèi)容簡介】 演變，第一代由多組小規(guī)模建筑組成，園內(nèi)企業(yè)多從事輕工業(yè)、倉儲或零件組裝；第二、三代則追求如何有機(jī)地融入到城鄉(xiāng)結(jié)合部，緊密連接城市成為城市的一部分又不失獨(dú)有的人文特色；第四代則標(biāo)榜一個?自給自足?以及能夠提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)。美國的硅谷則以采用這種方式而成為商務(wù)花園的范例。 從理念上分析，商務(wù)花園在城鄉(xiāng)結(jié)合部作為高度發(fā)達(dá)城市的一部分，既強(qiáng)調(diào)充分信息交流，又提供群落式獨(dú)立人文環(huán)境的概念，非常符合豐臺園的地理位臵和以科技與信息為主的高科技園定位。 商務(wù)花園的發(fā)展歷史 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 從以上的一些文章和報告可以歸納商務(wù)花園與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)的區(qū)別時，將其總結(jié)為?四大轉(zhuǎn)變?： 規(guī)劃設(shè)計理念的轉(zhuǎn)變：由強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益的規(guī)劃設(shè)計轉(zhuǎn)變到對經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的結(jié)合。 開發(fā)方式的轉(zhuǎn)變：由各自為政的單塊開發(fā)轉(zhuǎn)變到集中有序的統(tǒng)一開發(fā)。 產(chǎn)業(yè)選擇的轉(zhuǎn)變：由科技園區(qū)傳統(tǒng)的制造業(yè)基地轉(zhuǎn)變到以中試、研發(fā)、辦公、商務(wù)相結(jié)合的綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。 管理模式的轉(zhuǎn)變：由傳統(tǒng)的政府管理模式轉(zhuǎn)變到企業(yè)為主的管理模式。 但在企業(yè)的定位上，仍存在一些爭論與分歧，如果按威格斯最早的定位，定位于成長型的中小企業(yè)，中小企業(yè)的購買能力以及聚集效益是否能支撐商務(wù)花園龐大的空間供應(yīng)，如果定位于大企業(yè)的辦公、研發(fā)與商務(wù)，如何確立新的品牌，如何確立是否有這樣龐大的市場需求？需要新的理論和實證來予以回答，這導(dǎo)致了總部經(jīng)濟(jì)這種理論形態(tài)的出現(xiàn)。 22 本報告是嚴(yán)格保密的。 總部經(jīng)濟(jì)，是?總部基地?產(chǎn)生的理論基礎(chǔ)，中心城市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)與前景，就是總部基地的未來。 但在事實上，部分中心城市，由于市場化和政府的推動，總部經(jīng)濟(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)，已經(jīng)發(fā)展到了一種相對成熟的狀態(tài)。 第七章 總部經(jīng)濟(jì)的理論 豐臺園最早發(fā)現(xiàn)?總部經(jīng)濟(jì)?這種經(jīng)濟(jì)形態(tài)的作用，是源于豐臺園與北京市社會科學(xué)院的一個合作課題 —— ?大企業(yè)入園環(huán)境需求調(diào)研?，重點解決大企業(yè)是否對商務(wù)花園產(chǎn)生需求及滿足需求所需要的條件。 在競標(biāo)會上，豐臺園發(fā)現(xiàn)了市社科院經(jīng)濟(jì)所副所長趙弘帶隊的課題小組提出了?總部經(jīng)濟(jì)?這個名詞可以為豐臺園所采用，此時趙正對北京制造業(yè)發(fā)展的困惑進(jìn)行研究，在豐臺園的約稿之下，趙開始關(guān)注?總部經(jīng)濟(jì)?的理論。并予 2023年 11月完成《總部經(jīng)濟(jì) —— 北京制造業(yè)需要組織創(chuàng)新》的文章，交由豐臺園出版的《商務(wù)花園》雜志發(fā)表。 第三部分：“總部經(jīng)濟(jì)”概念的形成和中心城市總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 最近，中國人民大學(xué)陳秀山教授也開始關(guān)注總部經(jīng)濟(jì)，他認(rèn)為總部經(jīng)濟(jì)確切地說并非是一種經(jīng)濟(jì)類型，而應(yīng)屬于地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的范疇。?他認(rèn)為：并不是任何地區(qū)或城市都具備發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件。對于跨國公司來說，他們選擇某地區(qū)投資或設(shè)立總部， 首要的是該地區(qū)要有穩(wěn)定的大環(huán)境、良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢和潛力巨大的市場，其次要有過硬的軟硬條件，即資訊、服務(wù)、交通等。具有國際化色彩的中心城市、良好的資訊流通和服務(wù)是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的先決條件。 中山大學(xué)博士生導(dǎo)師李江帆教授與其碩士生展開了對總部經(jīng)濟(jì)的研究，他們認(rèn)為：總部經(jīng)濟(jì)就是吸引跨國公司、大企業(yè)的總部、分支機(jī)構(gòu)或研發(fā)中心，以及各級政府的代表機(jī)構(gòu)來本地區(qū)安家落戶帶動的經(jīng)濟(jì)。 24 本報告是嚴(yán)格保密的。 總部經(jīng)濟(jì)理論擴(kuò)展所帶來一系列實證研究一直未停止過，總部經(jīng)濟(jì)包括什么樣的經(jīng)濟(jì)類型，總部經(jīng)濟(jì)對地方的貢獻(xiàn)在哪里，何種城市適合于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要什么樣的條件，企業(yè)總部的選址需求是什么？等等。 研究中發(fā)現(xiàn)，亞洲城市如新加坡、香港，國內(nèi)城市如上海、北京、深圳等地，總部經(jīng)濟(jì)基本上已經(jīng)成型。 新加坡是大量投資于東南亞的跨國公司地區(qū)總部所選地。 香港是跨國公司投資中國大陸和東亞地區(qū)，在該區(qū)域的總部所選地。 國內(nèi)的深圳，是跨國公司地區(qū)總部由香港轉(zhuǎn)移到大陸的首選地。 上海，是臺商或跨國公司設(shè)立中國區(qū)總部的首選地。 北京，是跨國公司設(shè)立中國區(qū)總部的第二選擇地，是設(shè)立研發(fā)總部的首選地。 北京、上海、深圳，分別是國內(nèi)大企業(yè)總部遷移的首選地，設(shè)立地區(qū)總部的首選地，同時，又是中國最發(fā)達(dá)的三大經(jīng)濟(jì)區(qū)（環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)）大型企業(yè)的總部所選地。三地產(chǎn)業(yè)不斷臵換，工業(yè)外遷、商務(wù)內(nèi)聚，?兩頭分離?情況越來越突出，總部經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成了相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。 第八章 總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際狀況的研究 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 商務(wù)花園能否定位于總部經(jīng)濟(jì)，豐臺園經(jīng)過對郊區(qū)化、企業(yè)總部選址需求差異性的理論研究和直接對北京市大企業(yè)的實證研究，證實了商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)結(jié)合的可行性，確立了?中關(guān)村（豐臺）總部基地?的品牌概念，大力進(jìn)行品牌推廣，使總部基地和總部經(jīng)濟(jì)開始在政府、企業(yè)界、學(xué)術(shù)界產(chǎn)生強(qiáng)烈反響。 第九章：郊區(qū)化研究和企業(yè)總部選址多樣性的研究以及對北京大型企業(yè)的實證調(diào)研 存在著一系列問題，包括商務(wù)花園地處城郊，是否能營建企業(yè)總部聚集的氛圍，同樣，在北京大力建設(shè)中關(guān)村西區(qū)、 CBD的情況下，商務(wù)花園能否與其展開競爭，這是商務(wù)花園定位于總部經(jīng)濟(jì)要解決的問題。 對郊區(qū)化的研究表明，地處郊區(qū)的商務(wù)花園在城市發(fā)展的潮流面前，有成為總部聚集區(qū)的可能。 商務(wù)花園改變了傳統(tǒng)工業(yè)園的形態(tài)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝萍嫁k公園，辦公園的專業(yè)化和郊區(qū)化，是未來發(fā)展的方向。 第四部分 中關(guān)村（豐臺）總部基地 —— 商務(wù)花園與總部經(jīng)濟(jì)對接的產(chǎn)物 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 美國學(xué)者在對郊區(qū)化的研究中，得出郊區(qū)化的五個階段。 第一個階段是?郊區(qū)化前的外遷現(xiàn)象? 。時間在 19世紀(jì)末 20世紀(jì)初，表現(xiàn)為鐵路和電車時代所帶來的富人住宅的沿線路郊區(qū)遷移。 第二階段是 19201950年的?汽車郊區(qū)化時代? 。表現(xiàn)為汽車的發(fā)展使郊區(qū)住宅的大量出現(xiàn)，郊區(qū)人口居住快速增加。 第三階段是 1950— 1980年?普遍郊區(qū)化時期? 。表現(xiàn)在由于政府對郊區(qū)住宅的補(bǔ)貼促進(jìn)，使郊區(qū)住宅急劇增長，與此同時， 產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化開始出現(xiàn)，市中心的工廠、交通通訊、研究單位、倉儲業(yè)等紛紛向高速公路、機(jī)場等交通便利的地方，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 而且，隨著住宅區(qū)向郊區(qū)的推進(jìn)，購物中心、銀行、電影院、游樂場、高爾夫球場、大學(xué)等也大量遷往郊區(qū)，并且結(jié)合形成復(fù)合式的郊區(qū)化力量，產(chǎn)業(yè)開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 案例： 在美國的郊區(qū)化理論研究中表明，現(xiàn)代化的辦公方式已向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 第四階段是 80年代的郊區(qū)化。 表現(xiàn)為富人通勤的獨(dú)戶住宅式郊區(qū)已經(jīng)滲入低收入階層住宅、郊區(qū)公寓和郊區(qū)工業(yè)園，同時， 歷史上郊區(qū)沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)完全依附于中心市的狀況已經(jīng)發(fā)生了改變，郊區(qū)成為了區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)中心 ，一半以上的人在本地生活、本地就業(yè)，而只有一小半的人仍在郊區(qū)和市區(qū)通勤，在這種情況下，它不再是?缺乏經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的臥城?，而是 擁有許多雇員的城市綜合體的一部分 ，房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商從以前的分散型高級住宅的建設(shè)轉(zhuǎn)移到中高層公寓住宅的建設(shè)，居民階層更加多樣化，繼工廠、商業(yè)的擴(kuò)散后，辦公設(shè)施和機(jī)構(gòu)也開始向郊區(qū)遷移，郊區(qū)的城市功能日趨完善，產(chǎn)業(yè)配套開始自成一體。 第五階段是 90年代的郊區(qū)化 —— 邊緣新城的形成，其特點表現(xiàn)在郊區(qū)鎮(zhèn)與中心市的共生關(guān)系越來越不緊密，其競爭力越來越強(qiáng)大，對中心市的職能地位提出了挑戰(zhàn)， 典型的如芝加哥庫克地區(qū)的 Schaumberg鎮(zhèn)，其具有購物、娛樂、居住和其他服務(wù)的功能，擁有 公司（其中白領(lǐng)公司近 6700家）和 1000家左右的公司總部。實質(zhì)上形成了中心市外圍的以白領(lǐng)職業(yè)為主的城鎮(zhèn)，它們的工作用地多于居住用地，而且職能上基本上與中心市老的中央商務(wù)區(qū)一致 ，它們被稱為?邊緣新城?。它的內(nèi)涵包含：位于都市區(qū)的郊區(qū)；發(fā)展極快，就業(yè)崗位多，工作用地多于居住用地；不以制造業(yè)為主，主要以商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、公司總部為主；與中心市同構(gòu)，二者互補(bǔ)性下降。 28 本報告是嚴(yán)格保密的。 因此，商務(wù)花園有可能成為次級的研發(fā)、辦公、商務(wù)區(qū)。 從物業(yè)形態(tài)和企業(yè)總部選址差異化的研究，表明企業(yè)總部選址的需求是存在多樣性的，商務(wù)花園與 CBD、中關(guān)村西區(qū)等，構(gòu)成協(xié)同互補(bǔ)的關(guān)系。 結(jié)論： 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 中關(guān)村，目前大規(guī)模、高成本的市政開發(fā)，對大量的成長型科技企業(yè)產(chǎn)生了排擠效應(yīng)。 有一份報告表明，有 80%在中關(guān)村注冊的中小企業(yè)因為地價太貴，而離開園區(qū)另選辦公用地，中關(guān)村 IT企業(yè)有 39%在政策區(qū)以外有辦公面積，初步估算不少于 100萬平方米，目前，中關(guān)村核心區(qū)為改善硬件設(shè)施，大量增加市政建設(shè)投入，使地價水平居高不下，直接導(dǎo)致房價水平直線上升，影響到成長型的中型企業(yè)的運(yùn)營成本。這種成長型的中型企業(yè)，既希望能享受到科技園區(qū)的政策待遇，又能享受到科技園區(qū)的服務(wù)水平，同時又希望在立業(yè)的同時降低運(yùn)營成本，在這一方面，商務(wù)花園應(yīng)該對中關(guān)村成長型的中型企業(yè)，有很大的分流作用。 CBD發(fā)展定位上，更著重于商務(wù)，而非科技企業(yè)的研發(fā)和辦公。 這種功能區(qū)域正如《北京 CBD的暫行辦法》所定位的一樣，主要是現(xiàn)代的服務(wù)業(yè)，如證券商、投資公