【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)品種中，據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近年開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)品種中， 商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)量的比重僅占商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)量的比重僅占 5%,市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)速度。目前淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)主供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類(lèi)物業(yè)的供應(yīng)速度。目前淮安市房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)主要形態(tài)是臨街建設(shè)的商業(yè)街、寫(xiě)字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為要形態(tài)是臨街建設(shè)的商業(yè)街、寫(xiě)字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為一種市場(chǎng)需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，相應(yīng)供應(yīng)量偏小。一種市場(chǎng)需求大、變現(xiàn)能力強(qiáng)、能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，相應(yīng)供應(yīng)量偏小。l 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化 房地產(chǎn)同質(zhì)化問(wèn)題隨著市場(chǎng)的成熟越來(lái)越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化房地產(chǎn)同質(zhì)化問(wèn)題隨著市場(chǎng)的成熟越來(lái)越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，容易形成以?xún)r(jià)格為主也已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，容易形成以?xún)r(jià)格為主要砝碼的低等競(jìng)爭(zhēng)?；窗彩猩虡I(yè)物業(yè)的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在如下兩方面，要砝碼的低等競(jìng)爭(zhēng)。淮安市商業(yè)物業(yè)的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在如下兩方面， 第一，產(chǎn)品本身的第一，產(chǎn)品本身的同質(zhì)化同質(zhì)化 ，主要以街鋪，大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（如建材、家居），步行街等產(chǎn)品形式開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售，主要以街鋪，大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（如建材、家居），步行街等產(chǎn)品形式開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售，新興的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品如購(gòu)物公園，風(fēng)情購(gòu)物街等產(chǎn)品尚未問(wèn)世；新興的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品如購(gòu)物公園，風(fēng)情購(gòu)物街等產(chǎn)品尚未問(wèn)世； 第二，營(yíng)銷(xiāo)方式同質(zhì)化。第二，營(yíng)銷(xiāo)方式同質(zhì)化?；窗采虡I(yè)發(fā)展幾大不足：l 商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越重視自身形象的宣傳。但是對(duì)于商業(yè)物業(yè)由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越重視自身形象的宣傳。但是對(duì)于商業(yè)物業(yè)，一直以來(lái)塑造感性的項(xiàng)目形象方面的工作力度不夠，一直以來(lái)塑造感性的項(xiàng)目形象方面的工作力度不夠， 項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，減弱了對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的吸引力。現(xiàn)，減弱了對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的吸引力。項(xiàng)目形象對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于普通住宅物業(yè)。在商鋪經(jīng)營(yíng)之前，眾多投資者項(xiàng)目形象對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于普通住宅物業(yè)。在商鋪經(jīng)營(yíng)之前，眾多投資者無(wú)法取得經(jīng)濟(jì)收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫(huà)出未來(lái)美好的藍(lán)圖來(lái)增加投資信心，因此商業(yè)項(xiàng)無(wú)法取得經(jīng)濟(jì)收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫(huà)出未來(lái)美好的藍(lán)圖來(lái)增加投資信心，因此商業(yè)項(xiàng)目的形象對(duì)于后期銷(xiāo)售是至關(guān)重要的。目的形象對(duì)于后期銷(xiāo)售是至關(guān)重要的。l 營(yíng)銷(xiāo)策略單一 目前商業(yè)物業(yè)的目前商業(yè)物業(yè)的 營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)多姿多彩營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)多姿多彩 ，表現(xiàn)單一，缺乏對(duì)銷(xiāo)售的有，表現(xiàn)單一，缺乏對(duì)銷(xiāo)售的有力支持。對(duì)于主要面對(duì)投資客戶(hù)的商業(yè)物業(yè)來(lái)講，靈活多樣、具有利益吸引的營(yíng)銷(xiāo)策略將會(huì)力支持。對(duì)于主要面對(duì)投資客戶(hù)的商業(yè)物業(yè)來(lái)講，靈活多樣、具有利益吸引的營(yíng)銷(xiāo)策略將會(huì)為項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售提供保障。為項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售提供保障。l 建筑設(shè)計(jì)不能滿(mǎn)足多功能的商貿(mào)要求商鋪的間隔、產(chǎn)品的布局、公共空間的利用、基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)置等建筑設(shè)計(jì)方面尚不完善商鋪的間隔、產(chǎn)品的布局、公共空間的利用、基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)置等建筑設(shè)計(jì)方面尚不完善，不能滿(mǎn)足多功能的商貿(mào)要求，不利于商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理，不能滿(mǎn)足多功能的商貿(mào)要求，不利于商場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理 。提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合。提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，增加理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，增加收益。收益。 科學(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營(yíng)品科學(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營(yíng)品種對(duì)物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠的服務(wù)配套設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧種對(duì)物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠的服務(wù)配套設(shè)施，如停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。客休息、公共綠化等區(qū)域。 淮安市商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)南方房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)則較為滯后，淮安市商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)南方房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)則較為滯后， 到目前為止，專(zhuān)業(yè)到目前為止，專(zhuān)業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上仍未出現(xiàn)。的、成熟的、商業(yè)性、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上仍未出現(xiàn)。 同一商圈的大型賣(mài)場(chǎng)在同一商圈的大型賣(mài)場(chǎng)在促銷(xiāo)手段、賣(mài)場(chǎng)包裝，業(yè)態(tài)定位都存在嚴(yán)重的同質(zhì)現(xiàn)象。事實(shí)證明，成功的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)促銷(xiāo)手段、賣(mài)場(chǎng)包裝，業(yè)態(tài)定位都存在嚴(yán)重的同質(zhì)現(xiàn)象。事實(shí)證明，成功的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)管理可以將好鋪?zhàn)鐾瑢?shí)現(xiàn)持續(xù)的投資回報(bào)，這正是離不開(kāi)科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)管理可以將好鋪?zhàn)鐾?，?shí)現(xiàn)持續(xù)的投資回報(bào)，這正是投資者最關(guān)心的和最需要的。投資者最關(guān)心的和最需要的。l 缺乏先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理念216。 產(chǎn)品多樣化產(chǎn)品多樣化 隨著城市發(fā)展，大型的隨著城市發(fā)展，大型的 SHOPINGMALL、休閑式購(gòu)物中心等先進(jìn)商業(yè)物業(yè)將入市，取代住、休閑式購(gòu)物中心等先進(jìn)商業(yè)物業(yè)將入市，取代住宅樓商業(yè)配套物業(yè)、商業(yè)裙樓、街鋪，成為新的熱門(mén)的投資方向。宅樓商業(yè)配套物業(yè)、商業(yè)裙樓、街鋪，成為新的熱門(mén)的投資方向。216。 營(yíng)銷(xiāo)策略多樣化營(yíng)銷(xiāo)策略多樣化 深圳、上海、南京等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)代理公司進(jìn)駐，帶來(lái)先進(jìn)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)深圳、上海、南京等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)代理公司進(jìn)駐，帶來(lái)先進(jìn)的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)理念，并以豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)淮安市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)日趨成熟。理念，并以豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)淮安市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)日趨成熟。216。 開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)化 開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的積累，商業(yè)物業(yè)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局、營(yíng)商規(guī)劃等方面將越來(lái)越科學(xué)。開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)的積累，商業(yè)物業(yè)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局、營(yíng)商規(guī)劃等方面將越來(lái)越科學(xué)?；窗彩猩虡I(yè)發(fā)展的未來(lái)趨勢(shì)淮安商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)業(yè)淮安商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)淮安酒店業(yè)市場(chǎng)我們還有必要看看與項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)有關(guān)聯(lián)的特定行業(yè)的情況？淮安是淮揚(yáng)菜的發(fā)源地 中國(guó) 淮揚(yáng)菜之鄉(xiāng)淮安市以 “ 繁榮文化、發(fā)展經(jīng)濟(jì)、娛樂(lè)百姓、凝聚人心 ” 為宗旨，接連成功舉辦數(shù)屆中國(guó) 淮揚(yáng)菜美食文化節(jié)，打造出了 “ 美食淮安、文化淮安、旅游淮安、創(chuàng)業(yè)淮安 ” 的文化品牌，有效地推動(dòng)了淮安市消費(fèi)品市場(chǎng)的快速發(fā)展，淮安地區(qū)的烹飪歷史，最早可上溯至六七千年前是滿(mǎn)漢全席發(fā)源地。以 淮揚(yáng)菜主要發(fā)源地 之一，美食文化特色明顯。 多年以來(lái)，淮安餐飲娛樂(lè)業(yè)增幅一直居各行業(yè)之首。 09年，淮安 餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額為 15億元，同比增長(zhǎng) %。 2023年， 商貿(mào)業(yè)（含餐飲娛樂(lè)）增加值100億元以上，占服務(wù)業(yè)增加值比重達(dá)到 22%以上！餐飲市場(chǎng)發(fā)展空間大，正處于飛速發(fā)展階段。目前淮安餐飲娛樂(lè)特點(diǎn)及趨勢(shì)分析 餐飲娛樂(lè)業(yè)已由單純的價(jià)格、產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌、文化品位的競(jìng)爭(zhēng)，由單店競(jìng)爭(zhēng)、單一業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團(tuán)化、規(guī)模化的競(jìng)爭(zhēng)，逐漸向服務(wù)規(guī)范化、管理科學(xué)化的成熟市場(chǎng)發(fā)展。通過(guò)對(duì)調(diào)查資料的研究分析，從總體上看，淮安市的餐飲市場(chǎng)可以概括為以下主要特點(diǎn)：l 餐廳結(jié)構(gòu)較為單一 ，與娛樂(lè)業(yè)態(tài)的結(jié)合度不夠；　l 特色餐廳較少，大眾性餐飲文化為主 ；l 管理、規(guī)范相對(duì)滯后，質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有大的提升；l 停車(chē)、食品安全、裝修一般等問(wèn)題存在；l 總體上仍處于小、散、弱的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)集中度較低 ，企業(yè)間經(jīng)營(yíng)水平差距較大，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量和管理水平有待進(jìn)一步提高；政府接待、商務(wù)洽談、同事聚會(huì) 是淮安市餐飲消費(fèi)的 主要群體 ，家庭消費(fèi)潛力有待挖掘。從 年齡結(jié)構(gòu) 上看，出入高檔餐飲場(chǎng)所多為 35歲以上的具有一定經(jīng)濟(jì)能力的客戶(hù)。消費(fèi)群體分析市場(chǎng)啟示餐廳結(jié)構(gòu)較為單一，特色餐廳較少。市場(chǎng)餐飲分布散點(diǎn)化，集中性場(chǎng)所少啟示項(xiàng)目發(fā)展綜合型特色餐飲。規(guī)模化餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，集中式消費(fèi)消費(fèi)者生活水平提高，對(duì)餐飲業(yè)要求不斷提高。 發(fā)展高品位、高檔次餐飲業(yè)態(tài)。淮安市寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況 淮安市的 辦 公樓主要集中分布于 清河區(qū)健康 東 路一 帶 ，以及與承德北路交界 處 ，面 積大致 100－ 300平米左右，地 處 繁 華 地段，交通