【文章內(nèi)容簡介】 開發(fā)的房地產(chǎn)品種中，據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近年開發(fā)的房地產(chǎn)品種中， 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量的比重僅占商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量的比重僅占 5%,市場市場供應(yīng)速度遠遠小于住宅類物業(yè)的供應(yīng)速度。目前淮安市房地產(chǎn)市場上投資開發(fā)的商業(yè)物業(yè)主供應(yīng)速度遠遠小于住宅類物業(yè)的供應(yīng)速度。目前淮安市房地產(chǎn)市場上投資開發(fā)的商業(yè)物業(yè)主要形態(tài)是臨街建設(shè)的商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為要形態(tài)是臨街建設(shè)的商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商業(yè)物業(yè)，作為一種市場需求大、變現(xiàn)能力強、能產(chǎn)生商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)，相應(yīng)供應(yīng)量偏小。一種市場需求大、變現(xiàn)能力強、能產(chǎn)生商業(yè)利潤的特殊房地產(chǎn)，相應(yīng)供應(yīng)量偏小。l 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化 房地產(chǎn)同質(zhì)化問題隨著市場的成熟越來越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化房地產(chǎn)同質(zhì)化問題隨著市場的成熟越來越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價格為主也已經(jīng)開始出現(xiàn)。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價格為主要砝碼的低等競爭?；窗彩猩虡I(yè)物業(yè)的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在如下兩方面，要砝碼的低等競爭?；窗彩猩虡I(yè)物業(yè)的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在如下兩方面， 第一，產(chǎn)品本身的第一，產(chǎn)品本身的同質(zhì)化同質(zhì)化 ，主要以街鋪，大型專業(yè)市場（如建材、家居），步行街等產(chǎn)品形式開發(fā)或銷售，主要以街鋪，大型專業(yè)市場（如建材、家居），步行街等產(chǎn)品形式開發(fā)或銷售，新興的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品如購物公園，風(fēng)情購物街等產(chǎn)品尚未問世；新興的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品如購物公園，風(fēng)情購物街等產(chǎn)品尚未問世； 第二，營銷方式同質(zhì)化。第二，營銷方式同質(zhì)化。淮安商業(yè)發(fā)展幾大不足：l 商業(yè)項目缺乏可感性強的形象力 由于市場競爭強度的增加，房地產(chǎn)項目越來越重視自身形象的宣傳。但是對于商業(yè)物業(yè)由于市場競爭強度的增加，房地產(chǎn)項目越來越重視自身形象的宣傳。但是對于商業(yè)物業(yè)，一直以來塑造感性的項目形象方面的工作力度不夠，一直以來塑造感性的項目形象方面的工作力度不夠， 項目缺乏具體化、可感性強的形象表項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，減弱了對目標(biāo)客戶的吸引力?，F(xiàn)，減弱了對目標(biāo)客戶的吸引力。項目形象對于商業(yè)物業(yè)來講，遠遠重要于普通住宅物業(yè)。在商鋪經(jīng)營之前，眾多投資者項目形象對于商業(yè)物業(yè)來講，遠遠重要于普通住宅物業(yè)。在商鋪經(jīng)營之前，眾多投資者無法取得經(jīng)濟收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美好的藍圖來增加投資信心，因此商業(yè)項無法取得經(jīng)濟收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美好的藍圖來增加投資信心，因此商業(yè)項目的形象對于后期銷售是至關(guān)重要的。目的形象對于后期銷售是至關(guān)重要的。l 營銷策略單一 目前商業(yè)物業(yè)的目前商業(yè)物業(yè)的 營銷、推廣策略遠不及住宅物業(yè)多姿多彩營銷、推廣策略遠不及住宅物業(yè)多姿多彩 ，表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有，表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持。對于主要面對投資客戶的商業(yè)物業(yè)來講，靈活多樣、具有利益吸引的營銷策略將會力支持。對于主要面對投資客戶的商業(yè)物業(yè)來講，靈活多樣、具有利益吸引的營銷策略將會為項目的成功銷售提供保障。為項目的成功銷售提供保障。l 建筑設(shè)計不能滿足多功能的商貿(mào)要求商鋪的間隔、產(chǎn)品的布局、公共空間的利用、基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)置等建筑設(shè)計方面尚不完善商鋪的間隔、產(chǎn)品的布局、公共空間的利用、基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)置等建筑設(shè)計方面尚不完善，不能滿足多功能的商貿(mào)要求，不利于商場的后期經(jīng)營管理，不能滿足多功能的商貿(mào)要求，不利于商場的后期經(jīng)營管理 。提高商鋪的商業(yè)利用價值，合。提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產(chǎn)品的競爭力，增加理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產(chǎn)品的競爭力，增加收益。收益。 科學(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營項目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營品科學(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營項目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營品種對物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠的服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、顧種對物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠的服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。客休息、公共綠化等區(qū)域。 淮安市商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理相對南方房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)則較為滯后，淮安市商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理相對南方房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)則較為滯后， 到目前為止，專業(yè)到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上仍未出現(xiàn)。的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上仍未出現(xiàn)。 同一商圈的大型賣場在同一商圈的大型賣場在促銷手段、賣場包裝，業(yè)態(tài)定位都存在嚴(yán)重的同質(zhì)現(xiàn)象。事實證明，成功的商業(yè)物業(yè)開發(fā)促銷手段、賣場包裝，業(yè)態(tài)定位都存在嚴(yán)重的同質(zhì)現(xiàn)象。事實證明，成功的商業(yè)物業(yè)開發(fā)離不開科學(xué)的經(jīng)營管理，強勢的經(jīng)營管理可以將好鋪做旺，實現(xiàn)持續(xù)的投資回報，這正是離不開科學(xué)的經(jīng)營管理，強勢的經(jīng)營管理可以將好鋪做旺，實現(xiàn)持續(xù)的投資回報，這正是投資者最關(guān)心的和最需要的。投資者最關(guān)心的和最需要的。l 缺乏先進的商業(yè)經(jīng)營管理理念216。 產(chǎn)品多樣化產(chǎn)品多樣化 隨著城市發(fā)展，大型的隨著城市發(fā)展，大型的 SHOPINGMALL、休閑式購物中心等先進商業(yè)物業(yè)將入市，取代住、休閑式購物中心等先進商業(yè)物業(yè)將入市，取代住宅樓商業(yè)配套物業(yè)、商業(yè)裙樓、街鋪，成為新的熱門的投資方向。宅樓商業(yè)配套物業(yè)、商業(yè)裙樓、街鋪，成為新的熱門的投資方向。216。 營銷策略多樣化營銷策略多樣化 深圳、上海、南京等房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的專業(yè)房地產(chǎn)代理公司進駐，帶來先進的項目營銷深圳、上海、南京等房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的專業(yè)房地產(chǎn)代理公司進駐，帶來先進的項目營銷理念，并以豐富的操盤經(jīng)驗，推動淮安市商業(yè)物業(yè)市場日趨成熟。理念，并以豐富的操盤經(jīng)驗，推動淮安市商業(yè)物業(yè)市場日趨成熟。216。 開發(fā)商專業(yè)化開發(fā)商專業(yè)化 開發(fā)商經(jīng)驗的積累，商業(yè)物業(yè)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局、營商規(guī)劃等方面將越來越科學(xué)。開發(fā)商經(jīng)驗的積累，商業(yè)物業(yè)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局、營商規(guī)劃等方面將越來越科學(xué)?；窗彩猩虡I(yè)發(fā)展的未來趨勢淮安商場、餐飲娛樂業(yè)淮安商務(wù)寫字樓市場淮安酒店業(yè)市場我們還有必要看看與項目產(chǎn)品形態(tài)有關(guān)聯(lián)的特定行業(yè)的情況？淮安是淮揚菜的發(fā)源地 中國 淮揚菜之鄉(xiāng)淮安市以 “ 繁榮文化、發(fā)展經(jīng)濟、娛樂百姓、凝聚人心 ” 為宗旨，接連成功舉辦數(shù)屆中國 淮揚菜美食文化節(jié)，打造出了 “ 美食淮安、文化淮安、旅游淮安、創(chuàng)業(yè)淮安 ” 的文化品牌，有效地推動了淮安市消費品市場的快速發(fā)展，淮安地區(qū)的烹飪歷史，最早可上溯至六七千年前是滿漢全席發(fā)源地。以 淮揚菜主要發(fā)源地 之一，美食文化特色明顯。 多年以來，淮安餐飲娛樂業(yè)增幅一直居各行業(yè)之首。 09年，淮安 餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額為 15億元，同比增長 %。 2023年， 商貿(mào)業(yè)（含餐飲娛樂）增加值100億元以上，占服務(wù)業(yè)增加值比重達到 22%以上！餐飲市場發(fā)展空間大，正處于飛速發(fā)展階段。目前淮安餐飲娛樂特點及趨勢分析 餐飲娛樂業(yè)已由單純的價格、產(chǎn)品質(zhì)量競爭發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌、文化品位的競爭，由單店競爭、單一業(yè)態(tài)競爭發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團化、規(guī)?；母偁帲饾u向服務(wù)規(guī)范化、管理科學(xué)化的成熟市場發(fā)展。通過對調(diào)查資料的研究分析，從總體上看，淮安市的餐飲市場可以概括為以下主要特點：l 餐廳結(jié)構(gòu)較為單一 ，與娛樂業(yè)態(tài)的結(jié)合度不夠；　l 特色餐廳較少，大眾性餐飲文化為主 ；l 管理、規(guī)范相對滯后，質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)沒有大的提升；l 停車、食品安全、裝修一般等問題存在；l 總體上仍處于小、散、弱的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)集中度較低 ，企業(yè)間經(jīng)營水平差距較大，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量和管理水平有待進一步提高；政府接待、商務(wù)洽談、同事聚會 是淮安市餐飲消費的 主要群體 ，家庭消費潛力有待挖掘。從 年齡結(jié)構(gòu) 上看，出入高檔餐飲場所多為 35歲以上的具有一定經(jīng)濟能力的客戶。消費群體分析市場啟示餐廳結(jié)構(gòu)較為單一，特色餐廳較少。市場餐飲分布散點化，集中性場所少啟示項目發(fā)展綜合型特色餐飲。規(guī)?；惋媻蕵窐I(yè)態(tài)，集中式消費消費者生活水平提高，對餐飲業(yè)要求不斷提高。 發(fā)展高品位、高檔次餐飲業(yè)態(tài)?；窗彩袑懽謽鞘袌龈艣r 淮安市的 辦 公樓主要集中分布于 清河區(qū)健康 東 路一 帶 ，以及與承德北路交界 處 ，面 積大致 100－ 300平米左右，地 處 繁 華 地段，交通