商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與策劃定位(編輯修改稿)
2025-03-16 09:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 5萬 m2以上的商場 三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對比 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利心態(tài)： （例如：上海正大廣場、金源茂，成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠遠高于住宅開發(fā)的利潤） ?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備正視風(fēng)險心態(tài)： （防范物業(yè)管理中存在的風(fēng)險、防范市場環(huán)境風(fēng)險） 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?一個大型商業(yè)項目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金，甚至部分免租金的形式。 ?成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目通常是由基金作為項目的主要投資人，或是開發(fā)完成后由基金購買，再進行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等。 ?中國典型的融資比例是： 50％權(quán)益 /50％貸款。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 ?一個商業(yè)項目在 前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設(shè)計 、以及 后期的經(jīng)營管理 三個階段都需要有高度專業(yè)化水準的操作能力。 ?發(fā)展商需要在 專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及 商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計公司 的協(xié)助下，才能使一個大型商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 支持管理者的專業(yè)意見 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 管理者 站在城市建設(shè)的高度帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展 保證投資者的租金收入 預(yù)留經(jīng)營者的增值空間 符合消費者的消費取向 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 政府 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼 商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼 分析歷史悠久的商業(yè)街與當代成功的商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)： 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有“ 向心格局 ”，一個靈魂人物（項目），具有強烈的磁場效應(yīng)； 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有“ 集群效應(yīng) ”，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。 無論是向心格局，還是集群效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點 —— 成功的 主題定位（用系統(tǒng)的理論來分析，包括市場定位、消費者定位、業(yè)態(tài)定位等） 。 心態(tài) 融資 外腦 共同利益 主題定位 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 如何進行商業(yè)定位 四 ? 如何進行商業(yè)體量定位 ? 如何進行商業(yè)市場定位 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進行商業(yè)價格定位 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 在確定項目以配套為主題的方向下 如何進行商業(yè)體量定位 ?外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 5％ — 11％之間； ?中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在 2％ — 5％之間； ?內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的 2％以下。 商業(yè)與住宅面積配比法 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 如何進行商業(yè)體量定位 ?社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模 = 項目人口 * 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃? /人） 人均面積推算法 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 如何進行商業(yè)體量定位 根據(jù)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)商家開店規(guī)模所需及項目適合引進的店鋪個數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（下表舉例） 業(yè)態(tài)組合反推法 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 鼓 掌 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 如何進行商業(yè)定位 四 ? 如何進行商業(yè)體量定位 ? 如何進行商業(yè)市場定位 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進行商業(yè)價格定位 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 如何進行商業(yè)市場定位 項目立地條件研究 項目經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究 區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結(jié)構(gòu)研究 競品及典型性案例研究 市場定位的推導(dǎo)思路 消費者消費行業(yè)的調(diào)查與研究 在房地產(chǎn)領(lǐng)域 〃 我們一直在幫助客戶成功 如何進行商業(yè)市場定位 [ 項目立地條件研究 ] ? 項目基本指標 —— 決定項目的產(chǎn)品形式 ? 道路類別研究 —— 依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能， 商業(yè)干道是最好的道路類別，其次
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