華邦顧問金泰恒業(yè)電子城商業(yè)地產(chǎn)項目策劃方案(186(編輯修改稿)
2025-03-16 09:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中不排除以低價拋售的可能。一旦出現(xiàn)拋售，對高新區(qū)市場的打擊將是巨大的。 綜合分析 結(jié)合前面 SWOT因素分析，我們可以看出，雖然項目存在一定的威脅，但是優(yōu)勢基礎(chǔ)是明顯的，因此在開發(fā)過程中要注意的是： ■強化產(chǎn)品的獨特定位和個性，通過地塊規(guī)模和深層的區(qū)位優(yōu)勢等，提升項目的品質(zhì)和居住舒適度，從而抵抗競爭對手的威脅； ■明確自身的核心競爭力，以鮮明的產(chǎn)品性格和客戶滿意度跑贏市場； ■強化對高利潤產(chǎn)品以及開發(fā)節(jié)奏的把握，從而獲取產(chǎn)品的高附加值。 綜合分析，可以確定本項目的核心競爭力將是 基于區(qū)域優(yōu)勢的產(chǎn)品力 競爭對手分析 （見文本） 產(chǎn)品定位 西安目前仍是一個不成熟的區(qū)域市場，不合時宜的崇洋媚外和對自我利潤的偏執(zhí)構(gòu)成了當今西安主流開發(fā)市場的基本格調(diào)，整體情況明顯落后于國內(nèi)同類城市。 高層住宅成為商品房市場上的主流； 市場上缺乏高品質(zhì)、高舒適度的居住產(chǎn)品； 大量經(jīng)濟適用房推出，沖擊低端住宅市場； 大量投資者關(guān)注商業(yè)用房，房價高企。 據(jù)可靠消息，和記黃埔今年將正式啟動高新區(qū)項目，深圳金地集團已經(jīng)啟動曲江項目，隨著上海綠地、深圳中海項目的呈現(xiàn)，可以說，高品質(zhì)樓盤即將成為西安的南部的主流，同時對推動西安南區(qū)的價格也將起到重要作用。 主流客戶需求 第一，客戶需求現(xiàn)代化的城市住宅； 第二，客戶需求具有時代氣息和居住水平的住宅； 第三，客戶需求滿足舒適生活要求的住宅。 “城市感” 是什么？ “城市感” 就是消費的欲望。 消費的欲望指數(shù)越高 就說明城市感越強 體驗經(jīng)濟學(xué)的基本法則 快樂帶來財富 當今流行的就是 時間消費型的城市化生活 體驗型的城市感受、休息型的生活街區(qū) 城市住區(qū) 城市景觀 商務(wù)設(shè)施 商業(yè)網(wǎng)點 URBAN 體驗性 消費欲 都市化 區(qū)域感 城市公眾景觀 城市高尚片區(qū) 城市人文消費 城市商業(yè)消費 + + + + 項目定位 本項目是一個明確的城市區(qū)域中心節(jié)點，是現(xiàn)代城市的商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、公共景觀區(qū)和相關(guān)配套設(shè)施復(fù)合型的“城市綜合體” 。 定位理由 以強烈都市化氛圍支持“城市高級住區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點”的開發(fā) 多種產(chǎn)品類型配合開發(fā)節(jié)奏，降低開發(fā)風險； 加大高價值產(chǎn)品比重，提升經(jīng)營利潤； 不同產(chǎn)品類型的相互價值推動； 定位解讀 作為未來城市中心土地，由于土地價格高昂，因此城市中心住宅的成本也偏高，在建筑戶型尺度上一般不會太大，而居住者喜愛城市中心住宅的最主要的原因就是“能夠享受著城市的便利和繁華”。 優(yōu)點： 1．城市規(guī)劃中的特殊地位和稀缺性使它具有更好的投資前景； 2．享受城市中心的公共設(shè)施帶來的繁華便利，以及城市中最好的物質(zhì)文化生活； 3．高消費指數(shù)同時帶來高檔享受； 4．居住成本低、更受租客歡迎，租金高于城市其他區(qū)域 . 缺點 1．人口密度大，交通擁擠； 2．物價消費指數(shù)高。 我們發(fā)現(xiàn)，城市中心住宅作為城市中的稀有住宅形式，深獲高端消費群體的認可，原因在于他們在居住的過程中，能夠獲得城市生活的最佳體驗，特別是繁華的都市氛圍和便捷的城市設(shè)施，特別是能夠便捷地享受城市中最好的物質(zhì)和文化生活，雖然有周邊生活指數(shù)較高等因素，不過對于高端客戶來講，他們并不在意多支付的成本。 從城市中心住宅的自身看，他在建筑個性上并不明顯，不會在戶型、設(shè)施甚至景園上具有差異性的特色，而城市中心住宅區(qū)別于城市其他住宅和郊區(qū)的關(guān)鍵就在于，它擁有城市中最好的市政、商業(yè)、文化以及服務(wù)設(shè)施。人們喜愛城市中心住宅的理由在于它的便捷性，繁華咫尺是它的最充分的理由。 因此，城市中心住宅的價值與其說是土地的價值，不如說是它由于位于城市中心而能夠得到最好的城市功能的借用，周邊的商業(yè)環(huán)境情況的優(yōu)良才是選擇城市中心住宅的最好理由。 ■雖然地處未來城市中心，但周邊區(qū)域尚不成熟，缺乏城市化的氛圍。因此以城市景觀和商業(yè)先期營造區(qū)域成熟度，對提升后期的住宅主體價值有重要作用。 ■借助“城市營造 +商業(yè) +住宅”的特質(zhì)來進行整體項目開發(fā)，能夠提升后期產(chǎn)品的價值。 高層住宅區(qū) 花園洋房與小高層區(qū) 中心商業(yè)組團 商業(yè)街 小戶型公寓 產(chǎn)品研究 高層住宅區(qū) 花園洋房與小高層區(qū) 中心商業(yè)組團 商業(yè)街 小戶型公寓 建筑類型 N 商業(yè)分布 集中式商業(yè) 封閉式商業(yè)步行街 休閑中心 臨街底層商業(yè) N 集中商業(yè) 休閑商業(yè) 社區(qū)中心 重要節(jié)點 N 商業(yè)、公共建筑 住宅 建筑類型 建筑強度 天際線 商業(yè)部分 商業(yè)區(qū) A節(jié)點 集中商業(yè) 商業(yè)區(qū) A節(jié)點 集中商業(yè) 中心商業(yè)組團 ■建筑控制在 46層之間， ■面積控制在 3264平米之間，分割出售； ■內(nèi)廊式旋轉(zhuǎn)樓梯； ■中央廣場用于商業(yè)促銷和匯聚人氣 ■外街、內(nèi)街交錯 ■旋轉(zhuǎn)樓梯、自動扶
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