某地產(chǎn)集團建筑研究中心——產(chǎn)品定位與規(guī)劃解析(下)(編輯修改稿)
2025-03-16 09:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 比原則和評價標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)）?基于總體定位、市場、消費者、天氣等。?基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險回避策略?不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果戶型的附加值空間—— 幾種主流的贈送方法增加客戶附加值基本要點 —— 偷面積 政府 開發(fā)商 客戶支付門檻有一定降低增加實際容積率，增加利潤暗虧向下偷面積：需求 100平米， 80平米產(chǎn)權(quán) +20平米贈送向上偷面積：需求 100平米， 100平米產(chǎn)權(quán) +20平米贈送送面積要向下送，讓客戶感覺是需要的、珍惜的；不要向上送，讓客戶感覺是多余的、可有可無的。特別對于首置、首改客戶。送面積的方式：戶內(nèi)雙層高； 送陽臺、露臺； 送地下室； 送花園； 送夾層43高： +形成的 ，面積一半送給 4樓，一半送給 3樓東莞 — 金眾 — 金域中央東莞 — 金眾 — 金域中央東莞 — 金眾 — 金域中央金域中央的附加值空間東莞 — 金眾 — 金域中央園 林 景 觀精裝修智能化社區(qū)配套 規(guī)劃 公共會所園林戶型產(chǎn)品分支產(chǎn)品價值分支 敏感點客戶敏感等級高 中 低園林 地面鋪裝業(yè)主日常使用功能社區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn) l 水系親水性和觀賞性 l 植被建筑功能、工程功能調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能l 泳池觀賞性及使用功能 l 架空層私密感和領(lǐng)域感；外部園林對于建筑內(nèi)部的延伸； l 照明燈具造型及細(xì)節(jié)照明 l 智能化體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保 l 硬質(zhì)景觀小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì) l 高至點景觀居高臨下的視覺感和大氣 l 架空層水系泳池照明硬質(zhì)景觀智能高至點景觀地面鋪裝植被*園林價值點塑造 *園 林應(yīng)對敏感策略：高敏感度園林要素超越客戶期望中等敏感度確保滿足客戶期望生命的園林，比建筑本身更能打動人 ！為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景景觀設(shè)施功能化瑞典馬耳莫小區(qū)綠化瑞典馬耳莫小區(qū)綠化瑞典馬耳莫小區(qū)綠化小結(jié)軟硬地比、水景的維護、喬木和灌木的比例、樹木如何能反應(yīng)季節(jié)的變化、如何增加植物的動感、白天和夜間的效果、景觀設(shè)施功能化、防止高空墜物、藝術(shù)化 ……也可通過土地的改造改變土地屬性、外部資源納入內(nèi)部；在建筑上投入不如在景觀上投入 —— 有生命的景觀比建筑更能打動人通過售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)的體驗式營銷打動人軟景硬景比例要達(dá)到 8：或者 7:3。水景觀維護、喬木灌木比例；樹木反應(yīng)季節(jié)、植物動感、植物忌諱（松柏、菊花）；白天夜間效果；景觀設(shè)施功能化、藝術(shù)化、防止空中墜物改造改變土地屬性、納入外部資源；自然賣點，人造賣點配 套功能設(shè)置層次 ① ：基本配套居民使用需求高，能夠保證收益的科目：乒乓球、臺球、棋牌、羽毛球、網(wǎng)球?qū)哟?② ：創(chuàng)新配套投入較少的免費科目：屋頂晾曬平臺、陽光閱覽室、公共洗衣房（可采用投幣式，主要洗滌大物）、網(wǎng)吧、公共廚房層次 ③ ：形象配套投入及運營成本較高，以提升項目形象為目的：動感多功能影院、動感 SPA中心、多功能會客廳、社區(qū)招待所產(chǎn)品策略 會所1*會所敏感點強化 *香港凱旋門區(qū)域營銷管理部案例香港 凱旋門 項目簡介（ 1） ：216。凱旋門的成功，源于其獨特的地理位置優(yōu)勢、目前良好的豪宅市場、對高端客戶準(zhǔn)確的心理把控、有效的新聞炒作。 216。均價 — /平方呎（約 14— /平方米）。216。一周售出 800套，套現(xiàn) 100億港元。216。頂層復(fù)式 “ 天際獨立屋 ” ，面積 5353平方呎（約 500平方米），單價 /平方呎（約 萬港元 /平方米），總價約 。凱旋門座落于機鐵九龍站上蓋，宏偉獨特的外型傲視維多利亞港兩岸，與對岸 88層高的國際金融中心互相輝映，今人感受超凡氣勢 。做不到第一，要做唯一。凱旋門高空游泳池，唯一。四層會所，高檔住宅社會標(biāo)簽。香港 凱旋門 項目簡介（ 2）216。占地面積：占地面積： 172023平方呎平方呎 （（ 15980平方米）平方米）216。建筑面積：建筑面積： 約約 100萬平方呎萬平方呎 （（ 92900平方米）平方米）216。座座 數(shù)：數(shù)： 4座座216。戶戶 數(shù)：數(shù)： 1054戶戶216。樓樓 層：層： 61層層216。高高 度：度： 231米米216。戶型面積：戶型面積： 1至至 5房，房， 5053465平方呎平方呎 （（ 47322平方米）；平方米）； 5至至 7房，房， 33235497平方呎平方呎 （（ 309511平方米）；平方米）； 三房為主，約三房為主，約 11001400平方呎平方呎 （約（約 102130平方米）。平方米）。216。實實 用用 率：率： 80
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