【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在售項(xiàng)目多為兩居產(chǎn)品為主；p 從未售項(xiàng)目產(chǎn)品指標(biāo)（容積率）來(lái)看，多數(shù)在 ~，總體量達(dá) 155萬(wàn)平米；p 從未售項(xiàng)目土地成交價(jià)格來(lái)看，多維系在 6000—7000元 /平米之間。未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級(jí)市場(chǎng) ——綜合信息■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論居室 戶(hù)型面積 裝修狀況 樓層 交房時(shí)間 總價(jià) 報(bào)價(jià)兩居 87 普裝 第 3層 /共 7層 2023年 105萬(wàn) /平米101 毛坯 第 17層 /共 18層 2023年 111萬(wàn) /平米97 普裝 第 10層 /共 15層 2023年 127萬(wàn) /平米115 普裝 第 5層 /共 15層 2023年 140萬(wàn) /平米三居 124 普裝 第 4層 /共 6層 2023年 149萬(wàn) /平米117 毛坯 第 1層 /共 17層 2023年 117萬(wàn) 1萬(wàn) /平米123 普裝 第 10層 /共 16層 2023年 156萬(wàn) /平米138 普裝 第 2層 /共 6層 2023年 170萬(wàn) /平米四居 200 普裝 第 9層 /共 9層 2023年 220萬(wàn) /平米185 毛坯 第 16層 /共 20層 2023年 220萬(wàn) /平米選取距離項(xiàng)目較近的新近項(xiàng)目 彩虹新城、首邑上城 三個(gè)項(xiàng)目以及區(qū)域規(guī)模最大的 順馳領(lǐng)海三 個(gè)項(xiàng)目，對(duì)其二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行分居室面積調(diào)查大興棗園地塊土地可行性研究三級(jí)市場(chǎng) ——基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置 大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處產(chǎn)權(quán)年限 70總建筑面積 17萬(wàn)平方米占地面積 61372平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 10月 5日入住時(shí)間 2023年 10月 31日容積率 綠化率 35%建筑形式 多為板樓，部分塔樓戶(hù)型情況 主力戶(hù)型為 80110兩居，另有 60平米一居及 130平米三居銷(xiāo)售分期情況 一期 18號(hào)樓已經(jīng)售完，商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)項(xiàng)目一期住宅銷(xiāo)售情況較好，積累了一定數(shù)量的客戶(hù)良好的市場(chǎng)環(huán)境給項(xiàng)目提供了有力支持；民水民電等全住宅設(shè)計(jì)注重投資理念的引導(dǎo)，地鐵線路等利好消息首邑上城板塔結(jié)合、商住混合型物業(yè)。■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級(jí)市場(chǎng) ——產(chǎn)品信息二居產(chǎn)品居多，三居產(chǎn)品為補(bǔ)充。戶(hù)型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比 套數(shù)比一居 5268 260 12% 20%二居 80110 585 48% 45%三居 120140 455 40% 35%首邑上城■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級(jí)市場(chǎng) ——基礎(chǔ)信息彩虹新城項(xiàng)目位置 大興區(qū)黃村興華大街 /麗園路交匯處產(chǎn)權(quán)年限 70總建筑面積 141400平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 12月入住時(shí)間 2023年 9月占地面積 40萬(wàn)容積率 綠化率 %建筑形式 22棟 1118層板式建筑戶(hù)型情況 5065平米一居， 90平米二居， 119122平米三居， 145190平米三居銷(xiāo)售分期情況 06年年底開(kāi)盤(pán)，迅速消化， 07年達(dá)到項(xiàng)目銷(xiāo)售頂峰，價(jià)格一路上漲。板樓為主、少量配套商業(yè)，住宅產(chǎn)品為主?！? 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究二居產(chǎn)品為主力，面積在 65—98平米之間。居室 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例一居 5065 425 9% 13%兩居 6598 2207 64% 68%三居 114139 582 26% 18%四居及以上 130150 15 1% 1%復(fù)式 154155 2合計(jì) —— 3231 100% 100%彩虹新城三級(jí)市場(chǎng) ——產(chǎn)品信息■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級(jí)市場(chǎng) ——小結(jié)p 產(chǎn)品多以?xún)删訛橹?，面積區(qū)間在 68—110平米之間；p 住宅產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓為主；p 目前二手房?jī)r(jià)格水平在 11000元 /平米 ~12023元 /平米之間；二居產(chǎn)品區(qū)域主流產(chǎn)品，價(jià)格在 11000元 /平米 ~12023元 /平米之間■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究類(lèi)住宅市場(chǎng) ——清城時(shí)代廣場(chǎng)建筑形式： 16層塔樓，分為 A、 B、 C三個(gè)樓座開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 5月 28日戶(hù)型面積： 以 64㎡一居， 100㎡兩居， 130㎡三居產(chǎn)權(quán)年限： 50年產(chǎn)權(quán)水電標(biāo)準(zhǔn)： 民水民電裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯物業(yè)費(fèi)用： /平方米 /月成交價(jià)格： 6520元 /㎡銷(xiāo)售情況： 老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)較多，銷(xiāo)售速度較快■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究類(lèi)住宅市場(chǎng) ——首邑上城建筑形式： 14層塔樓， 13層為商業(yè)項(xiàng)目分期： 商改住產(chǎn)品為項(xiàng)目二期，戶(hù)型面積： 以 60平方米一居為主占 60%，其余為 90兩居與 115平方米三居；裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯總套數(shù)： 262套產(chǎn)權(quán)年限： 50年水電： 民水民電開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 07年 7月 7日銷(xiāo)售報(bào)價(jià)： 7200元 /㎡成交均價(jià)： 6721元 /㎡月均銷(xiāo)售速度： 87套 /月客戶(hù)特征： 60%以上的投資客戶(hù)， 30%的商用客戶(hù)， 10%的自住客戶(hù)■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究類(lèi)住宅市場(chǎng) ——火神廟 SOHO公社建筑形式： 14層塔樓， 13層為商業(yè)， 4層 —13層公寓戶(hù)型面積： 主力戶(hù)型 4070平方米，少量 110㎡戶(hù)型裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯建筑面積： 39543㎡總套數(shù)： 473套產(chǎn)權(quán)年限： 50年產(chǎn)權(quán)水電： 民水民電，有燃?xì)? 供暖： 集中供暖報(bào)價(jià)： 10500元 /㎡成交均價(jià)： 9887元 /㎡銷(xiāo)售速度： 5557㎡ /月■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究類(lèi)住宅市場(chǎng) ——小結(jié)項(xiàng)目名稱(chēng) 住宅產(chǎn)品價(jià)格 類(lèi)住宅產(chǎn)品價(jià)格 差價(jià)比 時(shí)間節(jié)點(diǎn)清城時(shí)代 5800元 /平米 5000元 /平米 % 2023年首邑上城 8000元 /平米 6721元 /平米 16% 2023年火神廟 SOHO 12505元 /平米 9887元 /平米 26% 2023年■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論 p 銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較好，多為老業(yè)主購(gòu)買(mǎi)；p 價(jià)格與住宅產(chǎn)品平均差值約為 18%左右。大興棗園地塊土地可行性研究市場(chǎng)研究結(jié)論分析緯度 結(jié)論點(diǎn) 啟示土地市場(chǎng) 北京市場(chǎng)供應(yīng)有限，大興已經(jīng)成為主力 速迅搶占市場(chǎng)份額大興土地市場(chǎng)近年價(jià)量漲幅均遠(yuǎn)超北京市場(chǎng) 應(yīng)將區(qū)域價(jià)值作為衡量地塊的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)住宅市場(chǎng) 未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 尋求產(chǎn)品差異市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)持續(xù)走高 提高產(chǎn)品性?xún)r(jià)比，尋求價(jià)值最大化寫(xiě)字樓市場(chǎng) 市場(chǎng)預(yù)期較好，但目前尚不成熟 可考慮適當(dāng)開(kāi)發(fā)，不宜過(guò)量商業(yè)市場(chǎng) 品質(zhì)空間有待提升，市場(chǎng)價(jià)值高于住宅 適當(dāng)提升品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值市場(chǎng)整體形勢(shì)利好，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格仍會(huì)持續(xù)走高■ 市場(chǎng)研究216。 宏觀背景216。 土地市場(chǎng)216。 住宅市場(chǎng)216。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)216。 商業(yè)市場(chǎng)216。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)216。 類(lèi)住宅市場(chǎng)216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究匯報(bào)綱要n 地塊價(jià)值分析n 市場(chǎng)深度研究n 區(qū)域發(fā)展分析n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議n 項(xiàng)目整體定位n 物業(yè)發(fā)展建議n 本次競(jìng)拍建議 大興棗園地塊土地可行性研究區(qū)域定位p 新城定位： 北京南部 具有生態(tài)特色的宜居新城 ， 是北京重要的物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意 的重點(diǎn)培育地區(qū)；p 發(fā)展目標(biāo)： “ 戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點(diǎn) ”“ 新興產(chǎn)業(yè)基地 ” “ 京 南綠色新城 ” ；p 規(guī)模： 2023年大興新城總?cè)丝诳刂圃?60萬(wàn)人，新 城建設(shè)用地規(guī)模控制在 65平方公里。大興新城定位為綠色之城、宜居之城?！? 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究綜合指標(biāo)p 隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 促使大興人口快速增長(zhǎng)；p 2023年底，大興區(qū)常住人口首次突破百萬(wàn)。人口增長(zhǎng)幅度 高達(dá) %， 這與大興輕軌正式規(guī)劃施工建設(shè)是密不可分 的。 p2023—2023年大興區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速， GDP年度漲幅在 10%以上?！? 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究交通規(guī)劃亦莊線南五環(huán)南六環(huán)京開(kāi)高速棗園站地塊p 公路交通： “ 一縱兩橫 ” ， 京開(kāi)高速、五環(huán)、 六環(huán)，方便快速進(jìn)入中心城區(qū)；p 軌道交通： 城鐵大興線、亦莊線將于明年開(kāi) 通 ， 可方便到達(dá)各城區(qū)。交通體系逐步建立，拉近城市距離?！? 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二、三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，逐年增加，勢(shì)頭良好?！? 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究宜家王府井一、商業(yè)： 宜家家居 入住大興西紅門(mén)，購(gòu)物中心計(jì)劃在 2023 年開(kāi)業(yè)，總投資額達(dá) 5億美元，為亞洲最大旗艦店。 王府井百貨 入住大興火神廟購(gòu)物中心，預(yù)計(jì) 2023年 開(kāi)業(yè)，高端配套逐步完善。二、產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)， 投資 60億。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)， 是國(guó)家級(jí)的新媒體產(chǎn)業(yè)。 空港產(chǎn)業(yè)， 聚集航空產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)品制造業(yè)、空港物流 業(yè)、國(guó)際性商務(wù)及會(huì)展、酒店娛樂(lè)休閑。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃多重產(chǎn)業(yè)利好，打破傳統(tǒng)格局。第二機(jī)場(chǎng)■ 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究區(qū)域發(fā)展結(jié)論p 大興新城是 11座新城中距離北京城區(qū)最近的新城；p 大興新城定位綠色宜居新城；p 多重交通體系逐步建立，軌道交通拉近與城區(qū)距離；p 綜合實(shí)力強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好；p 政府大力扶持，眾多名品商家積極進(jìn)駐。區(qū)域發(fā)展眾多利好，客群范圍不斷擴(kuò)大■ 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究匯報(bào)綱要n 地塊價(jià)值分析n 市場(chǎng)深度研究n 區(qū)域發(fā)展分析n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議n 項(xiàng)目整體定位n 物業(yè)發(fā)展建議n 本次競(jìng)拍建議 大興棗園地塊土地可行性研究區(qū)域客戶(hù)分析 目前區(qū)域客群主要為大興區(qū)客戶(hù)，私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)白領(lǐng)占有較大比例?！? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)216。 客戶(hù)分析216。 產(chǎn)品建議大