【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重，在售項目多為兩居產(chǎn)品為主；p 從未售項目產(chǎn)品指標(biāo)（容積率）來看，多數(shù)在 ~，總體量達(dá) 155萬平米；p 從未售項目土地成交價格來看，多維系在 6000—7000元 /平米之間。未來同質(zhì)化競爭異常激烈，價格仍會持續(xù)走高■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級市場 ——綜合信息■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論居室 戶型面積 裝修狀況 樓層 交房時間 總價 報價兩居 87 普裝 第 3層 /共 7層 2023年 105萬 /平米101 毛坯 第 17層 /共 18層 2023年 111萬 /平米97 普裝 第 10層 /共 15層 2023年 127萬 /平米115 普裝 第 5層 /共 15層 2023年 140萬 /平米三居 124 普裝 第 4層 /共 6層 2023年 149萬 /平米117 毛坯 第 1層 /共 17層 2023年 117萬 1萬 /平米123 普裝 第 10層 /共 16層 2023年 156萬 /平米138 普裝 第 2層 /共 6層 2023年 170萬 /平米四居 200 普裝 第 9層 /共 9層 2023年 220萬 /平米185 毛坯 第 16層 /共 20層 2023年 220萬 /平米選取距離項目較近的新近項目 彩虹新城、首邑上城 三個項目以及區(qū)域規(guī)模最大的 順馳領(lǐng)海三 個項目，對其二手房價格進(jìn)行分居室面積調(diào)查大興棗園地塊土地可行性研究三級市場 ——基礎(chǔ)信息項目位置 大興區(qū)興豐大街與康莊路交匯處產(chǎn)權(quán)年限 70總建筑面積 17萬平方米占地面積 61372平方米開盤時間 2023年 10月 5日入住時間 2023年 10月 31日容積率 綠化率 35%建筑形式 多為板樓，部分塔樓戶型情況 主力戶型為 80110兩居，另有 60平米一居及 130平米三居銷售分期情況 一期 18號樓已經(jīng)售完，商改住產(chǎn)品為項目二期營銷重點項目一期住宅銷售情況較好，積累了一定數(shù)量的客戶良好的市場環(huán)境給項目提供了有力支持；民水民電等全住宅設(shè)計注重投資理念的引導(dǎo)，地鐵線路等利好消息首邑上城板塔結(jié)合、商住混合型物業(yè)?！? 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級市場 ——產(chǎn)品信息二居產(chǎn)品居多，三居產(chǎn)品為補(bǔ)充。戶型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比 套數(shù)比一居 5268 260 12% 20%二居 80110 585 48% 45%三居 120140 455 40% 35%首邑上城■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級市場 ——基礎(chǔ)信息彩虹新城項目位置 大興區(qū)黃村興華大街 /麗園路交匯處產(chǎn)權(quán)年限 70總建筑面積 141400平米開盤時間 2023年 12月入住時間 2023年 9月占地面積 40萬容積率 綠化率 %建筑形式 22棟 1118層板式建筑戶型情況 5065平米一居， 90平米二居， 119122平米三居， 145190平米三居銷售分期情況 06年年底開盤，迅速消化， 07年達(dá)到項目銷售頂峰，價格一路上漲。板樓為主、少量配套商業(yè)，住宅產(chǎn)品為主?！? 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究二居產(chǎn)品為主力，面積在 65—98平米之間。居室 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例一居 5065 425 9% 13%兩居 6598 2207 64% 68%三居 114139 582 26% 18%四居及以上 130150 15 1% 1%復(fù)式 154155 2合計 —— 3231 100% 100%彩虹新城三級市場 ——產(chǎn)品信息■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級市場 ——小結(jié)p 產(chǎn)品多以兩居為主，面積區(qū)間在 68—110平米之間；p 住宅產(chǎn)品建筑形式多以高層板樓為主；p 目前二手房價格水平在 11000元 /平米 ~12023元 /平米之間；二居產(chǎn)品區(qū)域主流產(chǎn)品，價格在 11000元 /平米 ~12023元 /平米之間■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究類住宅市場 ——清城時代廣場建筑形式： 16層塔樓，分為 A、 B、 C三個樓座開盤時間： 2023年 5月 28日戶型面積： 以 64㎡一居， 100㎡兩居， 130㎡三居產(chǎn)權(quán)年限： 50年產(chǎn)權(quán)水電標(biāo)準(zhǔn)： 民水民電裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯物業(yè)費(fèi)用： /平方米 /月成交價格： 6520元 /㎡銷售情況： 老業(yè)主購買較多，銷售速度較快■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究類住宅市場 ——首邑上城建筑形式： 14層塔樓， 13層為商業(yè)項目分期： 商改住產(chǎn)品為項目二期，戶型面積： 以 60平方米一居為主占 60%，其余為 90兩居與 115平方米三居；裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯總套數(shù)： 262套產(chǎn)權(quán)年限： 50年水電： 民水民電開盤時間： 07年 7月 7日銷售報價： 7200元 /㎡成交均價： 6721元 /㎡月均銷售速度： 87套 /月客戶特征： 60%以上的投資客戶， 30%的商用客戶， 10%的自住客戶■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究類住宅市場 ——火神廟 SOHO公社建筑形式： 14層塔樓， 13層為商業(yè)， 4層 —13層公寓戶型面積： 主力戶型 4070平方米，少量 110㎡戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)： 毛坯建筑面積： 39543㎡總套數(shù)： 473套產(chǎn)權(quán)年限： 50年產(chǎn)權(quán)水電： 民水民電，有燃?xì)? 供暖： 集中供暖報價： 10500元 /㎡成交均價： 9887元 /㎡銷售速度： 5557㎡ /月■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究類住宅市場 ——小結(jié)項目名稱 住宅產(chǎn)品價格 類住宅產(chǎn)品價格 差價比 時間節(jié)點清城時代 5800元 /平米 5000元 /平米 % 2023年首邑上城 8000元 /平米 6721元 /平米 16% 2023年火神廟 SOHO 12505元 /平米 9887元 /平米 26% 2023年■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論 p 銷售態(tài)勢較好，多為老業(yè)主購買；p 價格與住宅產(chǎn)品平均差值約為 18%左右。大興棗園地塊土地可行性研究市場研究結(jié)論分析緯度 結(jié)論點 啟示土地市場 北京市場供應(yīng)有限，大興已經(jīng)成為主力 速迅搶占市場份額大興土地市場近年價量漲幅均遠(yuǎn)超北京市場 應(yīng)將區(qū)域價值作為衡量地塊的價值標(biāo)準(zhǔn)住宅市場 未來同質(zhì)化競爭激烈 尋求產(chǎn)品差異市場價格將會持續(xù)走高 提高產(chǎn)品性價比，尋求價值最大化寫字樓市場 市場預(yù)期較好，但目前尚不成熟 可考慮適當(dāng)開發(fā)，不宜過量商業(yè)市場 品質(zhì)空間有待提升，市場價值高于住宅 適當(dāng)提升品質(zhì)，實現(xiàn)商業(yè)價值市場整體形勢利好，區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭激烈，價格仍會持續(xù)走高■ 市場研究216。 宏觀背景216。 土地市場216。 住宅市場216。 寫字樓市場216。 商業(yè)市場216。 競爭市場216。 類住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究匯報綱要n 地塊價值分析n 市場深度研究n 區(qū)域發(fā)展分析n 產(chǎn)品設(shè)計建議n 項目整體定位n 物業(yè)發(fā)展建議n 本次競拍建議 大興棗園地塊土地可行性研究區(qū)域定位p 新城定位： 北京南部 具有生態(tài)特色的宜居新城 ， 是北京重要的物流中心，是現(xiàn)代制造業(yè)和文化創(chuàng)意 的重點培育地區(qū)；p 發(fā)展目標(biāo)： “ 戰(zhàn)略發(fā)展節(jié)點 ”“ 新興產(chǎn)業(yè)基地 ” “ 京 南綠色新城 ” ；p 規(guī)模： 2023年大興新城總?cè)丝诳刂圃?60萬人，新 城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?65平方公里。大興新城定位為綠色之城、宜居之城。■ 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究綜合指標(biāo)p 隨著近幾年大興區(qū)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 促使大興人口快速增長；p 2023年底，大興區(qū)常住人口首次突破百萬。人口增長幅度 高達(dá) %， 這與大興輕軌正式規(guī)劃施工建設(shè)是密不可分 的。 p2023—2023年大興區(qū)經(jīng)濟(jì)增長迅速， GDP年度漲幅在 10%以上。■ 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究交通規(guī)劃亦莊線南五環(huán)南六環(huán)京開高速棗園站地塊p 公路交通： “ 一縱兩橫 ” ， 京開高速、五環(huán)、 六環(huán)，方便快速進(jìn)入中心城區(qū)；p 軌道交通： 城鐵大興線、亦莊線將于明年開 通 ， 可方便到達(dá)各城區(qū)。交通體系逐步建立，拉近城市距離?！? 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究產(chǎn)業(yè)規(guī)劃第二、三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)，逐年增加，勢頭良好?！? 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究宜家王府井一、商業(yè)： 宜家家居 入住大興西紅門，購物中心計劃在 2023 年開業(yè)，總投資額達(dá) 5億美元，為亞洲最大旗艦店。 王府井百貨 入住大興火神廟購物中心，預(yù)計 2023年 開業(yè)，高端配套逐步完善。二、產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)， 投資 60億。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)， 是國家級的新媒體產(chǎn)業(yè)。 空港產(chǎn)業(yè)， 聚集航空產(chǎn)業(yè)、高新產(chǎn)品制造業(yè)、空港物流 業(yè)、國際性商務(wù)及會展、酒店娛樂休閑。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃多重產(chǎn)業(yè)利好，打破傳統(tǒng)格局。第二機(jī)場■ 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究區(qū)域發(fā)展結(jié)論p 大興新城是 11座新城中距離北京城區(qū)最近的新城；p 大興新城定位綠色宜居新城；p 多重交通體系逐步建立，軌道交通拉近與城區(qū)距離；p 綜合實力強(qiáng)勁，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好；p 政府大力扶持，眾多名品商家積極進(jìn)駐。區(qū)域發(fā)展眾多利好，客群范圍不斷擴(kuò)大■ 區(qū)域發(fā)展216。 區(qū)域定位216。 綜合指標(biāo)216。 交通規(guī)劃216。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃216。 結(jié)論 大興棗園地塊土地可行性研究匯報綱要n 地塊價值分析n 市場深度研究n 區(qū)域發(fā)展分析n 產(chǎn)品設(shè)計建議n 項目整體定位n 物業(yè)發(fā)展建議n 本次競拍建議 大興棗園地塊土地可行性研究區(qū)域客戶分析 目前區(qū)域客群主要為大興區(qū)客戶，私營業(yè)主及企業(yè)白領(lǐng)占有較大比例。■ 產(chǎn)品設(shè)計216。 客戶分析216。 產(chǎn)品建議大