【正文】 代表的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)p 以黃村新城區(qū)為代表的新興商業(yè)區(qū)p 傳統(tǒng)商業(yè)中心發(fā)展較為成熟，主要滿足當(dāng)?shù)? 居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的消費需求p 黃村新城區(qū)商業(yè)處在經(jīng)營培育期，主要滿 足周邊居民消費需求■ 市場研究216。 寫字樓市場216。市場預(yù)期較好，但目前尚不成熟■ 市場研究216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 類住宅市場216。 住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究寫字樓市場 ——現(xiàn)狀分析名稱 首邑上城寫字樓 清城時代廣場寫字樓 水晶之城寫字樓裝 修 公共部分精裝修 公共部分精裝修 精裝修銷售報價 12023元 /平米 1202313500元 /平米 售 10000元 /平米租 /平米 /天成交情況 99% 98% 45%入住情況 45% 80% 50%智能型 5A級寫字樓匱乏，甲級寫字樓稀少，成交情況良好，入駐率有待提高。 寫字樓市場216。 結(jié)論土地市場主戰(zhàn)場住宅市場熱點區(qū)域價值時間今日大興，已非昨日南城大興棗園地塊土地可行性研究寫字樓市場 ——分布情況南五環(huán)京開高速地塊位置首邑上城寫字樓清城時代廣場寫字樓水晶之星名稱 首邑上城寫字樓 清城時代廣場寫字樓 水晶之城寫字樓位 置 興豐大街與康莊路交匯處東南角 富強(qiáng)西路與興華大街交匯處西南角 大興區(qū)康莊路 10號總建面 10萬平米 20萬 開盤時間 2023年 7月 14日 —— 2023年 12月 2日入住時間 2023年 3月 31日 2023年 5月 30日 2023年 1月 30日開間面積 300平米 2002023平米 1400平米裝 修 公共部分精裝修 公共部分精裝修 精裝修銷售報價 12023元 /平米 1202313500元 /平米 售 10000元 /平米租 /平米 /天成交情況 99% 98% 45%■ 市場研究216。 寫字樓市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究住宅市場 ——小結(jié)北京市場?年均去化漲幅約為 %；?價格年均上漲 9%， 08—09年上漲 %；大興東片區(qū)?成交量年均漲幅為 35%；?價格年均上漲 31%， 08—09年上漲高達(dá) 43%；大興漲幅遠(yuǎn)超北京城區(qū)相對較小相對較大■ 市場研究216。 寫字樓市場216。數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)■ 市場研究216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 競爭市場216。 土地市場216。 類住宅市場216。 住宅市場216。 類住宅市場216。 住宅市場216。 類住宅市場216。 住宅市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究土地市場 ——大興東片區(qū)歷年成交情況%%%%%%2023—2023年，大興東片區(qū)土地價格平均漲幅為 %， 0 09年漲幅較為迅猛。 寫字樓市場216。126%106%244%95%67%64%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■ 市場研究216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 競爭市場216。 土地市場216。 類住宅市場216。 住宅市場216。主要影響：大勢仍會持續(xù)利好； 刺激消費，有利購買力增加。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。p 明年是實施 “ 十一五 ” 規(guī)劃的最后一年， 做好經(jīng)濟(jì)工作，對于進(jìn)一步有效應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊、鞏 固經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ) ，為 “ 十二五 ” 規(guī)劃啟動實施創(chuàng)造良好條件至關(guān)重要。 交通條件216。 規(guī)劃指標(biāo)216。 地塊位置216。 周邊配套216。 小結(jié)大興棗園地塊土地可行性研究地塊分析 ——規(guī)劃指標(biāo) /二期地塊二期地塊 合計項目 住宅 配套教育用地 占地 建筑面積404 409 405占地面積 30705㎡ 30573㎡ 3600㎡ 64878㎡ 146864㎡建筑面積 67551㎡ 76433㎡ 2880容積率 建筑密度 30% 30% 30%綠化率 30% 30% 40%限高 60米 80米 12米總建筑面積約為 ，容積率為 ~，純住宅產(chǎn)品404409405■ 地塊分析216。 地塊四至216。 小結(jié)大興棗園地塊土地可行性研究地塊分析 ——周邊配套商業(yè)配套成熟：p 地塊周邊兩公里內(nèi)三個大體量商業(yè)體；p 經(jīng)營面積達(dá)到近 20萬平米，品類齊全；p 多數(shù)項目具有一定體量的底商，進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充。 地塊四至216。 周邊配套216。二期地塊被低品質(zhì)社區(qū)包圍，組合地塊緊鄰主要干道大興棗園地塊土地可行性研究地塊分析 ——交通條件 /公共地鐵 地鐵大興線將于 2023年年底開通 （位于地塊東南角處）公交大興小營站 631； 937； 957快； 937支 2； 937支 6；新城 2；新城 3； 631快； 954； 968； 610； 康莊路西口站 937支 7 (南禮士路 劉村 ).棗園路口北站 937支 7；新城 1； 456.洪村站 631； 937； 957快； 937支 2； 937支 6；新城 2；631快； 968快； 954； 968； 410； 610.興華園站 631； 937； 957快； 937支 2； 937支 6；新城 3；631快； 968快； 954； 968； 410； 610.地塊位置康莊路棗園路興業(yè)大街興華大街DD棗園地鐵站大興小營站棗園路口北站洪村站興華園站公交站點康莊路西口站公共交通條件良好，眾多公交線路直達(dá)城市中心■ 地塊分析216。 交通條件216。 規(guī)劃指標(biāo)216。 地塊位置216。 地塊四至216。 小結(jié)大興棗園地塊土地可行性研究■ 地塊分析216。 周邊配套216。 地塊位置216。 規(guī)劃指標(biāo)216。 交通條件216。教育資源豐富：p 項目緊鄰區(qū)重點中學(xué) 興華中學(xué)；p 翡翠城、領(lǐng)海等項目引進(jìn)了北京小學(xué)，北師大附小等名校；p 周邊多所大學(xué)分校，學(xué)院氣息濃厚。 交通條件216。 地塊位置216。 規(guī)劃指標(biāo)216。 地塊四至216。 小結(jié)單位：平米三期地塊 一期地塊 合計項目 住宅 住宅混合 其他混合 停車場 　 住宅混合 住宅混合 其他混合 其他混合 廣場用地 　 占地 建筑面積502 504 105 503 小計 808 812 402 404 809 小計 113835 282123占地面積㎡ 54830 17556 3149 9686 85221 8540 6664 2339 7084 3987 28614建筑面積㎡ 153524 57935 7873 　 219332 21350 16660 7071 17710 　 62791容積率 　 　 3 　 　建筑密度 35% 40% 40% 　 　 40% 40% 40% 40% 　 　綠化率 30% 30% 30% 20% 　 30% 30% 30% 30% 　 　限高 80米 80米 45米 　 　 80米 80米 60米 60米 　 　大興棗園地塊土地可行性研究地塊分析 ——小結(jié)利于打造滿足生活需求的居住型社區(qū)打造豪宅產(chǎn)品具有一定困難交通條件便利生活配套完備規(guī)劃條件限制周邊現(xiàn)狀制約■ 地塊分析216。 周邊配套216。p明年要 繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀政策的基本取向 ，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點， 落實和豐富完善應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊的一攬子計劃，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。 土地市場216。 競爭市場216?！? 市場研究216。 寫字樓市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究土地市場 ——北京市歷年成交情況2023—2023年土地成交量年均漲幅為 %， 08—09年漲幅為 22%。 住宅市場216。 類住宅市場216。 土地市場216。 競爭市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■ 市場研究216。 寫字樓市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究土地市場 ——小結(jié)北京市場?價格年均上漲 17%， 08—09年上漲 20%；?成交量年均上漲 46%， 08—09年上漲 22%；大興東片區(qū)?價格年均上漲 %， 08—09年大幅上漲 143%；?成交量年均漲幅 73%， 07—09年漲幅達(dá) 100%；大興已經(jīng)成為京城土地市場的主戰(zhàn)場近年漲幅漸小近年漲幅增大■ 市場研究216。 寫字樓市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究住宅市場 ——歷年成交情況 /北京19992023年北京住宅市場年均銷售面積漲幅為 %， 預(yù)計 2023年銷售體量約為 2100萬平米；%%%%%%%%%%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)■ 市場研究216。 寫字樓市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究住宅市場 ——歷年成交情況 /北京20232023年北京房地產(chǎn)成交均價漲幅率為 9%。 住宅市場216。 類住宅市場216。 土地市場216。 競爭市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216?！? 市場研究216。 寫字樓市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究寫字樓市場 ——成交分析p 從成交占比情況來看，大興寫字樓市場尚 不成熟，商務(wù)氛圍有待提高。 土地市場216。 競爭市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 傳統(tǒng)百貨及大賣場的總面積為 27萬平米 ；街鋪的總面積為 ；店鋪式商場的總面積為 39萬平米 。 住宅市場216。 類住宅市場216。 土地市場216。 競爭市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。領(lǐng)海 38 5藝苑桐城 5 11鴻坤理想城 62 140 22 90 原生墅 34 28 26 1合計 / 91 107藝苑桐城與鴻坤理想城將成為本案有力競爭。 住宅市場216。 類住宅市場216。 住宅市場216。 類住宅市場216。 土地市場216。 競爭市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。戶型 面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 面積比例 套數(shù)比例一居 4577 107 8% 12%兩居 8090 598 62% 66%三居 120130 206 30% 22%合計 —— 911 100% 100%藝苑桐城■ 市場研究216。 寫字樓市場216。 結(jié)論在售項目 ——產(chǎn)品信息大興棗園地塊土地可行性研究價格持續(xù)走高，成交相對集中。 住宅市場216。 類住宅市場216。 住宅市場216。 類住宅市場216。 住宅市場216。 類住宅市場216。 土地市場216。 競爭市場216。 土地市場216。 競爭市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。戶型 面積區(qū)間 (㎡ ) 套數(shù) 面積比 套數(shù)比一居 5268 260 12% 20%二居 80110 585 48% 45%三居 120140 455 40% 35%首邑上城■ 市場研究216。 寫字樓市場216。 結(jié)論大興棗園地塊土地可行性研究三級市場 ——基礎(chǔ)信息彩虹新城項目位置 大興區(qū)黃村興華大街 /麗園路交匯處產(chǎn)權(quán)年限 70總建筑面積 141400平米開盤時間 2023年 12月入住時間 2023年 9月占地面積 40萬容積率 綠化率 %建筑形式 22棟 1118層板式建筑戶型情況 5065平米一居， 90平米二居， 119122平米三居， 145190平米三居銷售分期情況 06年年底開盤，迅速消化， 07年達(dá)到項目銷售頂峰，價格一路上漲。 土地市場216。 競爭市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。 宏觀背景216。 商業(yè)市場216。大興棗園地塊土地可行性研究市場研究結(jié)論分析緯度 結(jié)論點 啟示土地市場 北京市場供應(yīng)有限，大興已經(jīng)成為主力 速迅搶占市場份額大興土地市場近年價量漲幅均遠(yuǎn)超北京市場 應(yīng)將區(qū)域價值作為衡量地塊的價值標(biāo)準(zhǔn)住宅市場 未來同質(zhì)化競爭激烈 尋求產(chǎn)