【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 IS OPITICAL、 ASPIAL、 HIERSUN DIMOND PALACE、 SWATCH等 餐飲 麥當(dāng)勞、哈根達(dá)斯、 TCBY、天福茗茶、 DQ冰淇淋、吉野家、 MR。 PIZZA、面愛面、元?；剞D(zhuǎn)壽司、巴蜀豆花莊、 STARBUCKS、 KFC等 娛樂、展廳、影音及圖書 精彩無限數(shù)碼廣場(chǎng)、高永信攝影器材中心、索尼探夢(mèng)、愛普生影音坊、 ROLLSROYCE MOTOR CARS、奧迪車苑、大眾車苑、東方新世紀(jì)影院、 BW、 POGGENPOHL櫥柜 百貨、超市 晨曦百貨、華潤(rùn)超市、 WATSON‘S、運(yùn)動(dòng) 100 38 深圳華潤(rùn)中心 —— 萬象城 萬象城 —— 中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近300家零售店面組成。 2023年底， REEL時(shí)尚百貨、華潤(rùn)萬家CITYVALLUE超級(jí)廣場(chǎng)、嘉禾電影城及“冰紛萬象”真冰滑冰場(chǎng)等四家主力店簽約入駐萬象城。 “半主力店”包括 ESPRIT時(shí)裝旗艦店、以女裝休閑品牌為主的 NOVO生活空間、包攬頂級(jí)時(shí)裝到潮流品牌的 i． t、運(yùn)動(dòng)休閑為主“運(yùn)動(dòng) 100”、擁有全國(guó)最大商用宴會(huì)廳的“王子國(guó)宴飯店”以及 AZONAA02時(shí)裝概念店等， 80多個(gè)品牌則以國(guó)內(nèi)外知名的服裝服飾品牌為主，餐飲包括星巴克，百勝集團(tuán)屬下的必勝客、塔可鐘、肯德基等。 “ R201。EL”是一家海外財(cái)團(tuán)投資的百貨公司，位于深圳最大的購(gòu)物及娛樂中心“華潤(rùn)中心 萬象城”內(nèi)，共四層，面積達(dá) 2萬平方米。以玻璃、石材、木材為主要裝飾材料的店面設(shè)計(jì)創(chuàng)造出清新、優(yōu)雅、浪漫、自由的購(gòu)物休閑空間。 39 國(guó)內(nèi)外案例分析結(jié)論 主力店和主題特色 是新興區(qū)域和郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素 40 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 報(bào)告思路 ?商鋪推廣策略 41 ?？谏倘ρ芯拷Y(jié)論 —— 本項(xiàng)目所在商圈是潛在的未來市級(jí)商圈，但 5年內(nèi)區(qū)級(jí)商圈的可能性較大。 國(guó)內(nèi)外案例經(jīng)驗(yàn) —— 主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素。 項(xiàng)目分析結(jié)論 —— 可出售性，靈活性是應(yīng)對(duì)商圈成長(zhǎng)不確定性及周邊競(jìng)爭(zhēng)的制勝關(guān)鍵因素。 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目制勝關(guān)鍵 主力店 靈活性 主題特色 可出售性 本項(xiàng)目 商業(yè)成功的 4個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略 42 戰(zhàn)略下的行動(dòng)建議大綱 可出售性 ?商業(yè)規(guī)劃的 2+1模式（降低總層數(shù)） ?StreetMall—— 街區(qū)化購(gòu)物中心 (外街） ?購(gòu)物中心室內(nèi)部分街區(qū)化（內(nèi)街） ?下沉式廣場(chǎng)及中庭 —— 負(fù)一層變首層增強(qiáng)可出售性 ?主題特色 ?海洋主題景觀購(gòu)物中心 ?餐飲 mall主題 —— 第一階段以餐飲 mall主題吸引外圍商圈的消費(fèi) 靈活性 ?動(dòng)態(tài)適時(shí)的主力業(yè)態(tài) —— 分階段引進(jìn)適當(dāng)主力業(yè)態(tài)，確保每階段都成功 ?萬能小獨(dú)棟 —— 部分商業(yè)面積可以靈活的轉(zhuǎn)化為其他功能 ?先租后售 —— 選擇最佳出售時(shí)機(jī)（主力超市確定后為最佳出售時(shí)機(jī)） 主力店 —— 提前規(guī)劃，提前洽談，不惜代價(jià)，以面積換價(jià)格 20%的面積實(shí)現(xiàn) 80%的商鋪銷售額，用 80%的面積吸引人氣 43 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 44 本項(xiàng)目商業(yè)面積約 6萬平方米 —— 屬區(qū)域性級(jí)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)之間 商業(yè)級(jí)別 市級(jí)中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 社區(qū)性商業(yè) 鄰里性商業(yè) 規(guī)模（ M2） 30萬以上 900036000 18009000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 10萬以上 5萬以上 居住人口 5000以上 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè) 小型商業(yè)店鋪 45 業(yè)態(tài)組合定位 —— 餐飲娛樂型的購(gòu)物中心 主力店 +餐飲娛樂型的準(zhǔn)區(qū)域性購(gòu)物中心 46 區(qū)域型購(gòu)物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購(gòu)物中心往往以超市為核心主力店。 ? 區(qū)域型購(gòu)物中心以百貨公司作為核心主力店的現(xiàn)象比較普遍。 ? 社區(qū)型購(gòu)物中心的核心消費(fèi)群體以周邊消費(fèi)者為主，往往以超市為核心主力店，以更多地滿足消費(fèi)者日常消費(fèi)需要。 本購(gòu)物中心以超市為核心主力店， 同時(shí)可引進(jìn)高端百貨。 47 第一階段：餐飲（ 36號(hào)地） 第二階段：超市 /娛樂 （ 35號(hào)地） 第三階段：百貨 /品牌專賣店 /專業(yè)店 （ 35號(hào)地） 動(dòng)態(tài)的主力業(yè)態(tài) —— 不同階段不同的招商重點(diǎn) 48 本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位建議 項(xiàng)目配套功能 主要商家類型 引進(jìn)階段 餐飲 Mall 大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲 第一階段 大型超市 家樂福，沃爾瑪，大潤(rùn)發(fā)等知名品牌超市 第二階段 娛樂休閑 電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場(chǎng) 第二階段 精品百貨 各種品牌服飾 第二階段 專賣店 待定 第三階段 專業(yè)店 待定 第三階段 引進(jìn)品牌知名大型超市和精品百貨是業(yè)態(tài)定位組合的關(guān)鍵 49 ?？谑准艺姹锉鶊?chǎng)（建議與其他投資方合辦提升購(gòu)物中心人氣及住宅檔次） 50 51 52 將餐飲場(chǎng)所設(shè)置于溜冰場(chǎng)上空，推動(dòng)娛樂觀賞化、餐飲娛樂化 。 ?推動(dòng)娛樂觀賞化，餐飲娛樂化，成為購(gòu)物中心吸引客源的重要手段。 ?真冰溜冰場(chǎng)設(shè)置在中央挑空空間的下方，沿溜冰場(chǎng)的邊緣位置配置了餐桌，提供餐飲。 53 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 54 商業(yè)規(guī)劃的垂直方向上的選擇 —— 2+1還是 5+0？（ 35號(hào)地） 2層地上 +1整層地下室 5層地上 地上每層約 1萬平米，地下整層約為 3萬平方米。雖然地下的造價(jià)要高于地上，但地下一層的可出售性和可規(guī)劃性都要好于地上三四五層，所以 我們建議采用 2+1的垂直規(guī)劃模式 比較 55 商業(yè)規(guī)劃的水平方向上的選擇 —— 室外景觀街區(qū)和室內(nèi)步行街區(qū)（雙街并存的 StreetMall） 35號(hào)地 2層地上 +1整層地下室 地上地下中庭及主通道 室內(nèi)步行街區(qū) 次通道（通往外街） 室外景觀街區(qū)（外圍外街 ) 地上地下中庭及主通道 地上全街鋪模式 地下街鋪 +主力店（ StreetMall模式） 住宅半圍合布局 56 Street Mall 要素及案例 Street Mall 在英文中的原意指的是購(gòu)物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風(fēng)霜之苦的購(gòu)物樂趣。 Street Mall，意為“中央休憩式商業(yè)街區(qū)”，屬于一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購(gòu)物中心、 shopping mall之后在商業(yè)流通領(lǐng)域興起的最新業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置大型百貨和超市大賣場(chǎng)及各類專賣店、游樂設(shè)施、文化廣場(chǎng)、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬有的一站式休閑服務(wù)，在建筑上兼有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)。 57 規(guī)劃建議 —— 街道家具 /景觀元素 項(xiàng)目目前規(guī)劃缺少室外空間，室外空間是進(jìn)入商業(yè)空間的緩沖地帶，增強(qiáng)商業(yè)的延展性，吸引足夠的商業(yè)人流?？梢钥紤]在湖貝路沿線設(shè)置室外休閑長(zhǎng)廊。 58 規(guī)劃建議 —— Street Mall 概念設(shè)計(jì) Street Mall 概念設(shè)計(jì)可以參考 Queen Street Mall 與建外 SOHO商業(yè)街的設(shè)計(jì)。 Folded street—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動(dòng)活潑 觀景平臺(tái) —— 體塊相互錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營(yíng)造出生態(tài)觀景平臺(tái) 59 規(guī)劃建議 —— Street Mall 概念設(shè)計(jì) 街道名稱：建外 SOHO街 16條步行小街， 300個(gè)沿街店鋪 SOHO商鋪全部沿街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出，面積從100平米到 600平米不等，設(shè)施齊全。目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時(shí)裝店等多家商業(yè)單位進(jìn)住 SOHO街，未來的 SOHO街將是北京新的時(shí)尚集中地 60 StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例 —— 深圳萬科城 規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)借鑒： 全街鋪規(guī)劃。 先招商后出售。 聘請(qǐng)仲量聯(lián)行作為商業(yè)管理的顧問。 街鋪大部分面積較小。 引進(jìn)主力超市店和品牌店提升價(jià)值。 融入風(fēng)情主題步行街概念。 61 商業(yè)面積的功能轉(zhuǎn)換 —— 正式的與非正式的兩種方式 功能轉(zhuǎn)換方式 具體轉(zhuǎn)換步驟 報(bào)建方式 正式的 通過關(guān)系向政府申請(qǐng)正式的功能轉(zhuǎn)換 將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務(wù)公寓及酒店