【正文】 al City 日本博多水城 21 Canal City 日本博多水城 22 Bluewater Shopping Park 23 Bluewater Shopping Park 24 Bluewater Shopping Park 25 香港朗豪坊 —— 天空之城的中庭設計，將顧客帶到充滿迷幻色彩的未來世界 ?“天空之城”是日本新一代建筑師的構想，原意是有限的室內(nèi)空間里，創(chuàng)造無限的視覺舒展空間。 6．環(huán)境分析 ?？谏虅罩行膮^(qū)域，商務氣氛濃厚 7．自身分析 商品經(jīng)營品種多為服裝、家居、珠寶、化妝品等傳統(tǒng)百貨，中等檔次，價格昂貴，賣場布置一般，經(jīng)營手段單一，幾乎沒有促銷活動。 3．競爭狀況分析 存在市場空白，但由于目前幾家商場定位雷同，仍競爭激烈；區(qū)內(nèi)餐飲娛樂業(yè)和服務業(yè)較發(fā)達，外來人口比較樂于居住在該區(qū)域。海旅集團負責的海口騎樓老街項目已完成《?？谀涎篁T樓項目示范區(qū)可行性研究報告》。 6．環(huán)境分析 歷史悠久的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，位于城市地理中心，建筑陳舊、配套落后，集中大批中小商戶、手工業(yè)者，若不改造發(fā)展前景被限。 2．經(jīng)濟狀況分析 公共文化配套設施密集，吸引了年輕人消費；小商戶云集，政府再就業(yè)安排渠道之一；居民收入狀況一般，消費能力中等。 10 海秀路商圈 —— 南亞廣場 南亞廣場 項目位于海口市海府路與和平南路的交匯處，商住綜合樓，總 25層 占地面積 23528平方米 建筑面積 128392平方 容積率 商業(yè)面積 51977平方米 商業(yè)層數(shù) 5層 所處商圈 海口最大商圈海秀東路、明珠商圈，附近常住人口 25萬 主力店 家樂福， 3層，營業(yè)面積約 2萬 停車位 地上 54，地下及立體停車樓約 730，總車位約 780 狀態(tài) 海口最早的大型超市，目前經(jīng)營狀況良好 租金 業(yè)態(tài) 套數(shù) 營業(yè)方式 負一層 160180 元 /㎡ 各類服裝、內(nèi)衣、床上用品、家居飾品； 75 店鋪、柜臺 首層 200220元 /㎡ 化妝品 珠寶首飾 店鋪、柜臺 64 店鋪、柜臺 二層 家樂福超市，海口第一家家樂福 三層 四層 餐廳、娛樂城、影院、美容 11 店鋪、開放式 11 解放西大同路商圈分析 ?解放西、大同路商圈是得勝沙、解放路、新華南、博愛路傳統(tǒng)歷史商業(yè)街區(qū)的延伸，是?？谏虡I(yè)的發(fā)源地，?？跉v史最古老的商圈，起源于上個世紀初，很多南洋風情的騎樓街具有歷史文化保留意義，如新華南的家電、中山路的交電、博愛路的小商品、得勝沙的服裝，這是我市的商業(yè)文脈和多年商貿(mào)業(yè)的積淀。 7．自身分析 中高檔商品聚集，經(jīng)營品種以珠寶、化妝品、服飾、食品、皮具、超市、電腦、電子、通訊等產(chǎn)品為主；賣場設計布置現(xiàn)代、漂亮，為目前?？谑凶詈茫唤?jīng)營方式上充分利用門前廣場和大型顯示屏，活動促銷頻繁，聚集人氣。 4．交通條件分析 海秀路為?？谑袞|西方向主干道之一，由于規(guī)劃原因，已出現(xiàn)停車場緊缺的現(xiàn)象，各商場相互爭奪車位，車位不足也給消費者驅車購物帶來不便。其余的海甸島、秀英、濱海路、龍昆、府城商圈南等都屬于城市片區(qū)級商圈，影響力和輻射力都不及三大商圈。 ?項目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 報告思路及目錄 ?商鋪推廣策略 2 商業(yè)部分概念性報告概要 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 主力店 主題特色 可出售性 靈活性 招商策略 —— 分階段招商重點，對于主力店不惜代價，以面 積換單價 出售策略 —— 不同位置采用不同出售方式 選擇最佳出售時機（確定主力店后） 項目定位 —— 中央政務區(qū) 首席體驗式購物中心 海洋主題 StreetMall （街區(qū)購物中心） 餐飲娛樂型 準區(qū)域性 以品牌超市為核心的購物中心 媒介策略 —— 基本沿用外銷媒介策略，內(nèi)外銷主要是推廣主題不同， 以大理和昆明為推廣核心區(qū)域，以 現(xiàn)場展示 ，活動營銷，戶外廣告為主要推廣媒介 規(guī)劃創(chuàng)新 —— 垂直空間 2+1模式 水平空間的全街鋪規(guī)劃模式 海洋主題的景觀街區(qū) 下沉式廣場主入口及中庭負一層變首層 商鋪功能轉換的兩種模式（正式與非正式） 3 ?項目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 4 項目分析 —— 經(jīng)濟技術指標 各項指標 35號地塊 36號地塊 3601 3602 3603 占地面積（ M2） 土地用途 商住 商住 商住 二類居住用地 使用年限（年） 70 70 70 70 容積率 建筑密度 ≤25% ≤25% ≤25% ≤20% 綠地率 ≥50% ≥45% ≥45% ≥45% 建筑限高（ ≤米） 200 40 40 50 停車位（個） 293 312 592 商業(yè)面積比例（ %） 30% 15% 15% 商業(yè)面積（ M2） 52905 4403 4688 合計商業(yè)面積（ M2） 61996 5 優(yōu)勢 緊鄰未來?？谑姓怪行?，片區(qū)發(fā)展前景較好； 有西海岸最具規(guī)模的商業(yè)配套；臨濱海大道、長濱路，有利于商業(yè)開發(fā)。 9 海秀路商圈是?？谀酥梁Ｄ鲜∽畲蟮纳倘? 商圈分析指標 海秀東商圈 ?？诤诵纳倘Γ椛淙?，乃至吸引下屬縣市消費；消費人口年齡 2255歲，教育水平高，收入中上且穩(wěn)定；以公務員、醫(yī)生、律師、商人等職業(yè)居多。 5．客流量分析 多數(shù)為自身客流，滯留時間較長，目的性強。 8．城市規(guī)劃 是政府扶持發(fā)展的商業(yè)區(qū)域，也是發(fā)展最成熟的一個區(qū)域；但由于前期規(guī)劃的缺位，出現(xiàn)了諸如車位、同業(yè)競爭等問題。這里將來將被改造成?？谥饕纳虡I(yè)步行街。 3．競爭狀況分析 新華南電器一條街，博愛路小商品一條街、解放西、得勝沙路服裝鞋包一條街，聚集了大批小商戶，各商戶相互依存，形成了專業(yè)市場格局，占據(jù)了?？谑袎艛嘈缘匚弧? 7．自身分析 電器產(chǎn)品聚集，服裝鞋帽以中低檔產(chǎn)品為主，小商品包羅萬象；傳統(tǒng)街鋪形式居多，少數(shù)大型商場多采用柜臺攤檔形式，密集混亂。 12 解放西大同路商圈 —— 友誼商業(yè)廣場 友誼商業(yè)廣場 簡述 經(jīng)營樓層 7層 ，停車收費， 3元一次，以中高檔物品為主、店面大的以保底聯(lián)營的方式出租 所處商圈 大同路商圈 商業(yè)層數(shù) 7層 停車收費 3元一次 業(yè)態(tài) 租金 營業(yè)方式 首層 名品店、快餐、銀行、珠寶、化妝品、皮鞋、鐘表 480500元 /㎡ 柜臺、商鋪 二層 各類女裝服飾 美容 230280元 /㎡ 柜臺、商鋪 三層 運動、休閑服裝、戶外用品 運動品 樂器 皮具 180元 /㎡ 柜臺、商鋪 四層 男裝、童裝、極速樂園 開放式 五層 KTV、咖啡廳、餐廳 開放式 13 國貿(mào)商圈分析 —— 最新的商圈 ?國貿(mào)商圈是近年隨著海口灣片區(qū)開發(fā)而新型的商圈，也是海口唯一的 CBD商圈，起源于九十年代，近年新開張的商業(yè)項目有：宜欣購物廣場、上邦百匯城，本片區(qū)匯集了?？谧疃嗟膴蕵穲鏊?，是海口時尚文化集散地。 4．交通條件分析 區(qū)域停車場較多，交通狀況較好，公交線路分布密集。 8．城市規(guī)劃 政治、文化中心、全市的核心區(qū) 14 國貿(mào)商圈 —— 上邦百匯城 上邦百匯城 簡述 上邦百匯城位于海口市龍華路，與宜欣廣場相距僅 500米，項目占地面積 47613 ㎡，建筑面積 93713 ㎡，商業(yè)面積 ㎡， 12023㎡中心廣場，1條步行街， 3座主建筑，業(yè)態(tài)分布為主題百貨、電影院、大型餐飲娛樂／ KTV／酒吧、休閑特色餐飲、時尚精品購物、家樂福、肯德基等。 ?香港朗豪坊在“通天梯”的頂端，即在購物中心十三樓以上的天幕上，設置了一張巨大的數(shù)碼天幕 —— 全亞洲首創(chuàng)、長達 138米的類似美國拉斯維加斯凱撒皇宮的天幕。 香港 朗豪坊 —— 天空之城 26 香港朗豪坊 —— 天空之城 27 朗豪坊 28 朗豪坊 29 朗豪坊 30 朗豪坊 31 香港青衣城 —— 海洋主題購物中心 32 香港青衣城 —— 海洋主題購物中心 33 香港青衣城 —— 海洋主題購物中心 34 案例 :廣州正佳廣場 定位：亞洲第一 SHOPPING MALL (大型綜合購物娛樂休閑中心） 主題：亞洲首席體驗之都 規(guī)模：占地 m2，總建 42萬平方米；裙樓商場 30萬平方米（地上七層，地下兩層半），除停車場外純商業(yè)面積為 22萬平方米 ；東塔樓為 48層五星級酒店式公寓；西塔樓為 30層超甲級寫字樓。 主力業(yè)態(tài)：數(shù)十家全部經(jīng)營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個歐洲家居用品精品店。 “半主力店”包括 ESPRIT時裝旗艦店、以女裝休閑品牌為