濟(jì)南人防商業(yè)開發(fā)-前期策劃37p-wenkub
2023-02-27 10:57:29 本頁面
【正文】 史科學(xué)大會(huì) ”的主辦城市 ， 為濟(jì)南加速建設(shè) 國際大都市 注入了新的活力 。 其中回族占少數(shù)民族人口的 %， 居住著回族 、 滿族 、 蒙古族 、 哈尼族 、 朝鮮族 、 苗族 、 壯族 、 維吾爾族 、 彝族 、 藏族等十個(gè)少數(shù)民族占濟(jì)南市少數(shù)民族人口的 %。 2023/2/25 上海浦商投資管理有限公司 8 ? 濟(jì)南是山東的文化 、 教育中心 。 2023/2/25 上海浦商投資管理有限公司 9 小結(jié) ? 從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看 ， 結(jié)合該地區(qū)人口密度及人均收入水平 ， 濟(jì)南是適合投資開發(fā)地下人防商業(yè)的 。 ? 除八大商圈外 ， 區(qū)域性的城市副級(jí)商圈欠缺 ， 特別是集休閑 、 購物 、 娛樂 、 商務(wù)為一體的整合性區(qū)域商圈不足 ， 有極好的發(fā)展空間； ? 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策性強(qiáng) ， 政府規(guī)劃對(duì)商業(yè)發(fā)展有很大的影響力 ， 如花園路商圈 、 英雄山美食街和魯商廣場 ， 隨著濟(jì)南 “ 東西兩翼布局 ” 和“ 整體網(wǎng)點(diǎn)推進(jìn) ” 發(fā)展策略的加快 ， 區(qū)域性商業(yè)將雨后春筍般涌現(xiàn) 。 有梯度的租金增 長。 前期通過返租、減免租金的方式來培養(yǎng)人氣，目前商鋪只短租、不銷售，鋪位供不應(yīng)求。 結(jié)合市中心核心商圈的客群層次，是濟(jì)南市人防商城中定位最高的，主打充滿時(shí)尚氣息的 “ 韓國 ” 牌，差異化定位帶來成功的 商業(yè)模式。 銷售價(jià)格以及租金 均價(jià)： 2萬元 /平米（ /平米），代租均價(jià)為 7元 /㎡ *天（建筑面積），物業(yè)費(fèi) /㎡ *月。但是租金制定的過高，不利商鋪的短期出租和長期經(jīng)營。 裝修風(fēng)格： 夢幻天空主題的頂棚（濟(jì)南第一家）。 經(jīng)營現(xiàn)狀 ：項(xiàng)目整體運(yùn)營不佳 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ：屬居民基本生活配套類商業(yè)，輻射周邊社區(qū)以及商業(yè)。 業(yè)態(tài)定位以中低端為主，不宜定位于高端；業(yè)態(tài)以小飾品、服 裝、餐飲和娛樂（電玩、桌球、網(wǎng)吧等）為主；可考慮通過商業(yè)運(yùn)營管理公司引入品牌店鋪，快速拉動(dòng)人氣。 04 ? 項(xiàng)目選址分析 Site selection 2023/2/25 27 上海浦商投資管理有限公司 選址條件 ? 主要參考因素 ? 租金水平：目標(biāo)開發(fā)地塊現(xiàn)有租金應(yīng)在 5元 /天 2023/2/25 上海浦商投資管理有限公司 28 ? 洪樓廣場 ? 洪樓廣場占地面積約 15000平米 ， 可以開挖建設(shè)地下一層 ， 增加 15000平米人防工程 ， 平時(shí)作為商業(yè)使用 ， 增加城市 15000平米的商業(yè)面積及 ， 可解決近兩千人就業(yè) 。 ? 山大路路繁華路段為 2300米左右 ， 從花園路至解放路路止 ， 長度適宜 ， 周邊商業(yè)發(fā)達(dá) ， 可有利支撐售價(jià) 。天 ， 按回報(bào)率 8%核算 ， 商鋪預(yù)計(jì)售價(jià)為 9000~22812元 /㎡ ， 修正后預(yù)估售價(jià)在 12023~23000元 /㎡之間 。 2023/2/25 上海浦商投資管理有限公司 34 06 ? 售價(jià)預(yù)估 Price estimates 2023/2/25 35 上海浦商投資管理有限公司 各路段開發(fā)售價(jià)預(yù)估 ? 根據(jù)以上市場情況 ， 濟(jì)南商業(yè)市場較為發(fā)達(dá) ， 商鋪?zhàn)饨疠^高 、 核心區(qū)缺少在
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