【正文】 占 %。 公司職員 47% 醫(yī)生 1% 教師 0% 工薪一 族 19% 在 校學(xué)生 8% 退休人 員 8% 2% 自 由 職 業(yè) 者 高級(jí)管 理人員 公 務(wù) 員 3% 4% 私營(yíng) 業(yè)主 5% ?? 將近一半的受訪者職業(yè)為公司職 員，表明該類人群為主要消費(fèi)人 群，在業(yè)態(tài)的引進(jìn)上要注意與該 類人群的消費(fèi)能力匹配。 選擇理由 3 價(jià)格便宜 有大賣場(chǎng) 商品比較新穎 商品比較新穎 商品價(jià)格便宜 商品種類多 選擇理由 2 商品種類多 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多 品牌高檔 品牌高檔 商品種類多 內(nèi)部環(huán)境好 選擇理由 1 促銷活動(dòng)多 商品種類多 商品有品位 商品有品位 小吃多 離家近 選擇的消費(fèi)區(qū)域 0 大洋百貨 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 德基廣場(chǎng) 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 夫子廟 水游城 29% 66% 7% 3% 5% 2% 2% 2% 5% 5% 0% 9% 6% 0% 98% 95% 99% 90% 82% 100% 83% 78% 100% 96% 88% 100% 100% 30% 0% 46% 9% 6% 57% 26% 9% 14% 4% 0% 16% 25% 10% 0% 19% 27% 42% 26% 0% 12% 4% 48% 26% 17% 6% 0% 20% 60% 40% 80% 140% 120% 100% 180% 160% 220% 200% 逛超市 /大賣場(chǎng) 購(gòu)物 /逛街 娛樂 餐飲 消費(fèi)者行為分析 ——消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場(chǎng)為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 總計(jì) 8001以上 60018000 40016000 20234000 10002023 % % % % 17% 16% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 57% % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 萊迪地下購(gòu)物中心 大洋百貨 蘇寧銀河新街口店 德基廣場(chǎng) 金鷹國(guó)際購(gòu)物中心 水游城 夫子廟 太平洋 蘇寧環(huán)球 山西路湖南路 中央商場(chǎng) 南京新百 潤(rùn)潤(rùn)巷 經(jīng)常去的消費(fèi)區(qū)域與家庭月收入交叉表 ?? 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)因其專賣孕嬰用品及珠寶玉器的特色加上沃爾瑪超市，吸引了各類收入人群；萊迪地下購(gòu)物中心以其便宜的價(jià)格 和豐富的商品種類吸引了大部分的低收入人群；大洋百貨作為時(shí)尚百貨，受到中高收入人群的青睞；相對(duì)其他收入人群，高收 入人群選擇德基廣場(chǎng)的比例更高；金鷹國(guó)際購(gòu)物中心由于入市早，在中高收入人群中有很強(qiáng)的號(hào)召力；水游城商品品牌新且偏 國(guó)際化，受到有品牌認(rèn)知的中高收入人群喜愛；夫子廟作為一個(gè)非常傳統(tǒng)的商圈，因其歷史價(jià)值和旅游價(jià)值，吸引了各類收入 人群；高收入人群中一部分品牌認(rèn)知較低的消費(fèi)者更信賴?yán)献痔?hào)的中央商場(chǎng)。 主力消費(fèi)群體特征研究 消費(fèi)者行為分析 ——消費(fèi)區(qū)域和考慮因素（以南京市場(chǎng)為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 17 ??????在現(xiàn)有的餐飲類型中，中餐廳，西式快餐，中式快餐及火鍋店較受歡迎，從本項(xiàng)目角度來(lái)考慮，在餐飲類型的選擇上可傾 向于這幾種類型。 注：左表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要年齡群體， 右表中橙色區(qū)域橫向表示偏好某一餐飲類型的主要收入群體。對(duì)于本項(xiàng)目而言未來(lái)應(yīng)充分考 慮停車位的設(shè)置，以滿足未來(lái)私家車消費(fèi)者的需 求。 ?? 在消費(fèi)頻率方面，外出就餐的平均消費(fèi)頻率最高，達(dá)到了每 月 ，其次為逛超市（ ），逛街（ ）與外出娛 樂（ ），表明消費(fèi)者較愿意將較多地收入花費(fèi)在餐飲上 ， 從本項(xiàng)目來(lái)看，引入較多的餐飲租戶將對(duì)提升人氣聚集人 流起到很大的作用 。 ?? 在逗留時(shí)間方面，每種消費(fèi)模式都超過了 1個(gè)小時(shí)。 ?? 在本項(xiàng)目的定位方面，認(rèn)為中檔的占 %， 認(rèn)為中高檔的占 40%。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為 JackJones, G2023, 海瀾之家。 另外還對(duì)化妝品品牌喜好進(jìn)行了調(diào)查， 21種品牌被提及。 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） % 地鐵 項(xiàng)目觀點(diǎn) % ，總體超過 90%，這對(duì)本項(xiàng)目而言是一 個(gè)利好消息。隨著私家車 擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車位 可以吸引較多遠(yuǎn)處的消費(fèi)者。 ? 形成多個(gè)大型商業(yè)中心 167。 ? 現(xiàn)代化的購(gòu)物中心 167。 ? 國(guó)際化品牌開始逐漸進(jìn)入市場(chǎng) 167。 ? 奢侈品市場(chǎng)得到發(fā)掘 167。 ? 缺乏品牌認(rèn)知度 167。 對(duì)于一個(gè)城市而言，不同類型購(gòu)物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購(gòu)物中心往往是伴隨著中高 端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購(gòu)物中心的發(fā)展軌跡可簡(jiǎn)單概括如下： 中高檔購(gòu)物中心 代表案例： 上海 n?n?恒隆廣場(chǎng) 2023年 中信泰富 2023年 北京 n? 北京國(guó)貿(mào) 1990年 深圳 n? 中信城市廣場(chǎng) 2023年 家庭型購(gòu)物中心 代表案例： 上海 n?n?正大廣場(chǎng) 2023年 西郊百聯(lián) 2023年 北京 n? 世紀(jì)金源 2023年 深圳 n? 萬(wàn)象城 2023年 年輕時(shí)尚型 購(gòu)物 v中心 代表案例： 上海 n?n?北京 n? 西單大悅城 2023年 深圳 n? 中心城廣場(chǎng) 2023年 娛樂型購(gòu)物中心 代表案例： n? 美國(guó)摩爾 來(lái)福士廣場(chǎng) 2023年 n? 加拿大西埃德蒙頓 353廣場(chǎng) 2023年 主題型故事性 購(gòu)物中心 代表案例： n? 日本 Bayside Marina 商業(yè)定位之一： 發(fā)展階段認(rèn)知 商業(yè)發(fā)展階段性 n? 與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。 區(qū)域?qū)用?：中觀層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域 形象、競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng) 目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。 決定經(jīng)營(yíng)模式的三大因素： 、 、 案 例 v 商業(yè)定位之四： 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目標(biāo)客群定位。 n? 目標(biāo)客群定位 商圈的輻射三層次 （以 10萬(wàn)平米左右的購(gòu)物中心為例） 核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行 1015分鐘， 60%的消費(fèi)份額。有效的消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競(jìng)爭(zhēng)的根源所在。 客群特點(diǎn)： n? 大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均 收入 6000元以上、 25至 35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消 費(fèi)群體。 通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場(chǎng)定位的初 步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相 關(guān)市場(chǎng)測(cè)試。 大眾化業(yè)態(tài) n? 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例 如一些大眾時(shí)尚、餐飲、服務(wù)類品牌。 n? 紐約、東京、新加坡等國(guó)際大都市 n? 上海、北京等國(guó)內(nèi)一線城市 n? 蘇州、南京等國(guó)內(nèi)二線城市 揚(yáng)州、徐州等國(guó)內(nèi)三線城市 n?n? 國(guó)內(nèi)四線以及廣大農(nóng)村地區(qū) n? 消費(fèi)者的需求主要包括： 、 消費(fèi)需求 n???????n?在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)， 消費(fèi)者 的需求往往具有被動(dòng)性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要 被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動(dòng)改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往 往較低。 商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡 等。 商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)中間樓層。 低 商業(yè)定位之租金測(cè)算 中央商場(chǎng) 2023年的整體毛利率為 %，據(jù)此推算 2023年中央商場(chǎng)的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 412元 /月 /平方米。 市場(chǎng)租金水平（以南京市場(chǎng)為例） （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 商戶訪談模板示意（百貨） 現(xiàn)時(shí)營(yíng)運(yùn)狀況 來(lái)源 泰國(guó) 行業(yè) ? 百貨公司 分店 ? 旗下有 central Department Store和 Robinson兩大品牌 ， central定位較高檔， Robinson則定位中檔。 （僅為示意，供培訓(xùn)使用） 開鋪決定的主要考慮原因 ? 位置 對(duì)本項(xiàng)目的意見 /評(píng)語(yǔ) 承租興趣 : 承租 /技術(shù)要求 : ? 使用面積： Tenant Game Center(4F) 50150 814 Rental Range GFA Efficienc Base Rental Occupancy Rate Suggested (1st mth) 項(xiàng)目業(yè)態(tài)及租金規(guī)劃 5,750,496 88% 6,804,625 89,595 78,975 133151 Total 13,000 100% 780,000 100% 4,267 75% 800,000 90% 2,250 80% 126,000 100% 19,517 92% 1,706,000 98% 25,000 100% 1,000,000 100% 3,158 95% 180,000 100% 3368 95% 176,000 100% 4,000 100% 200,000 50% 3,000 100% 210,000 67% 6,857 70% 960,000 50% 3,529 85% 180,000 100% 1,765 85% 75,000 100% 3,529 85% 150,000 100% 1,846 65% 420,000 83% 1,692 65% 275,000 91% 1,385 65% 180,000 78% 1,286 70% 135,000 100% 2,286 70% 208,000 75% 2,000 70% 168,000 75% 1,286 70% 108,000 100% 545 55% 82,500 67% 1,364 55% 281,