濟(jì)南人防商業(yè)開發(fā)-前期策劃37p(存儲版)
【正文】 勻； ? 八大商圈專業(yè)性市場占據(jù)一半 ， 有洛口服裝商圈 、 北園家居商圈 、 山大路科技商圈 、 西市場小商品商圈；集休閑 、 購物 、 娛樂為一體的綜合性商圈只有泉城路商圈 、 英雄山路商圈和改造中的經(jīng)四路商圈 。 總建筑面積 一、二期 ，三期 鋪位數(shù)量 一、二期約 1200個 鋪位面積 822平米 鋪位形式 柜臺、精品屋 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城 客群分布 周邊企事業(yè)單位職工，高校學(xué)生 經(jīng)營模式 前期返租的形式培養(yǎng)商業(yè)氣氛，成熟后采用常規(guī)的商業(yè)租賃模式，年度合同，付款方式為季付 市防辦持有 租金水平 610元 /平米 總建筑面積 5800平米 鋪位數(shù) 322個 經(jīng)營模式 銷售價(jià)格 最早經(jīng)營時間 45平米（公攤 45%） 鋪位形式 精品屋 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝、小商品、小吃 客群分布 主要針對外來差旅客戶以及周邊商戶 經(jīng)營模式 區(qū)人防辦開發(fā) 統(tǒng)一招商，一次性轉(zhuǎn)讓 50年使甠權(quán)，提供代租服務(wù)，收取一個月的房租作為代租服務(wù)費(fèi)。更是借鑒了常規(guī)項(xiàng)目蓄卡開盤的營銷 模式。 人防商城項(xiàng)目運(yùn)營要點(diǎn)啟示 1 3 2 連通兩個商業(yè)中心點(diǎn)（不低于城市二級商圈標(biāo)準(zhǔn)），實(shí)現(xiàn)“兩進(jìn)兩出”的人流動線，避免循環(huán)動線和“死角”的出現(xiàn)；步行長度不宜超過 1000米 。 ? 施工條件：因地下步行街需根據(jù)規(guī)范 ， 按照消防分區(qū)設(shè)置上下出入口 ， 因此 ，選址需參考地面出入口施工可行性 。 2023/2/25 上海浦商投資管理有限公司 34 06 ? 售價(jià)預(yù)估 Price estimates 2023/2/25 35 上海浦商投資管理有限公司 各路段開發(fā)售價(jià)預(yù)估 ? 根據(jù)以上市場情況 ， 濟(jì)南商業(yè)市場較為發(fā)達(dá) ， 商鋪?zhàn)饨疠^高 、 核心區(qū)缺少在售商業(yè)供應(yīng) 。 ? 山大路路繁華路段為 2300米左右 ， 從花園路至解放路路止 ， 長度適宜 ， 周邊商業(yè)發(fā)達(dá) ， 可有利支撐售價(jià) 。 04 ? 項(xiàng)目選址分析 Site selection 2023/2/25 27 上海浦商投資管理有限公司 選址條件 ? 主要參考因素 ? 租金水平：目標(biāo)開發(fā)地塊現(xiàn)有租金應(yīng)在 5元 /天 經(jīng)營現(xiàn)狀 ：項(xiàng)目整體運(yùn)營不佳 項(xiàng)目點(diǎn)評 ：屬居民基本生活配套類商業(yè)，輻射周邊社區(qū)以及商業(yè)。但是租金制定的過高，不利商鋪的短期出租和長期經(jīng)營。 結(jié)合市中心核心商圈的客群層次，是濟(jì)南市人防商城中定位最高的，主打充滿時尚氣息的 “ 韓國 ” 牌，差異化定位帶來成功的 商業(yè)模式。 有梯度的租金增 長。 2023/2/25 上海浦商投資管理有限公司 9 小結(jié) ? 從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看 ， 結(jié)合該地區(qū)人口密度及人均收入水平 ， 濟(jì)南是適合投資開發(fā)地下人防商業(yè)的 。 其中回族占少數(shù)民族人口的 %， 居住著回族 、 滿族 、 蒙古族 、 哈尼族 、 朝鮮族 、 苗族 、 壯族 、 維吾爾族 、 彝族 、 藏族等十個少數(shù)民族占濟(jì)南市少數(shù)民族人口的 %。 濟(jì)南歷史文
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