【正文】 健品、化妝品、藥店文具店、電子音像店、報(bào)刊書店服飾、家紡、嬰童用品眼鏡店28購物功能－－大賣場物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（家樂福）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 8,00030,000 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 新風(fēng)量 3個(gè) 500*500mm的新風(fēng)口和 2個(gè) 500*500mm的排風(fēng)口單層面積（㎡） 5,000－ 12,000 空調(diào)要求 中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通 排煙散熱煙管 500*700mm，約 6平方米可放置兩臺排油煙機(jī)經(jīng)營樓層選擇（層） － 1～ 3 電梯（部）貨梯賣場為兩層時(shí) 3臺 ,賣場內(nèi)設(shè)兩臺自動坡道 隔油池 有中央隔油池結(jié)構(gòu)層高要求（m） ≥ 步梯 員工步行梯 排污預(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基開間要求（ m） 20米以上，門寬 8米 供電 供電 4200KVA雙電源 消防 包括消防卷簾門、消火栓、 噴淋頭、煙感等。柱間要求（ m） ≥4 供水 接駁到位 其他 樓板承重（ Kg/㎡） ≥450 燃?xì)夤艿?不要求通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數(shù)量（個(gè)） 10個(gè)32購物功能－－便利店物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（快客）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 5060 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 新風(fēng)量 單層面積（㎡） 5060 空調(diào)要求 預(yù)留空調(diào)安裝位置 排煙散熱 －經(jīng)營樓層選擇（層） 1 電梯（部） － 隔油池 －結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 提供接口開間要求（ m） 4－ 9 供電 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) （三廂電） 消防 符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（ m） － 供水 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 其他 進(jìn)深 ≤15店前走道寬 ，要裸露且沒有綠化帶樓板承重（ Kg/㎡） ≥250 燃?xì)夤艿?－通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數(shù)量（個(gè)） －33購物功能－－保健品、藥品、化妝品物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 3080 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 新風(fēng)量 單層面積（㎡） 3080 空調(diào)要求 預(yù)留空調(diào)安裝位置 排煙散熱 －經(jīng)營樓層選擇（層） 1 電梯（部） － 隔油池 －結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 －開間要求（ m） 4－ 8 供電 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) （三廂電） 消防 符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（ m） 6 供水 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 其他 －樓板承重（ Kg/㎡） － 燃?xì)夤艿?－通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數(shù)量（個(gè)） －34購物功能－－文具、書店等物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 50200 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 新風(fēng)量 單層面積（㎡） － 空調(diào)要求 預(yù)留空調(diào)安裝位置 排煙散熱 －經(jīng)營樓層選擇（層） ≤3 電梯（部） － 隔油池 －結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 －開間要求（ m） 4－ 8 供電 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) （三廂電） 消防 符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（ m） ≥ 4 供水 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 其他 －樓板承重（ Kg/㎡） － 燃?xì)夤艿?－通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數(shù)量（個(gè)） －35購物功能－－服裝服飾等物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 50200 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 新風(fēng)量 單層面積（㎡） － 空調(diào)要求 預(yù)留空調(diào)安裝位置 排煙散熱 －經(jīng)營樓層選擇（層） ≤2 電梯（部） － 隔油池 －結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥4 步梯 － 排污 －開間要求（ m） ≥ 4 供電 生活用電標(biāo)準(zhǔn)以上 消防 符合國家消費(fèi)安全標(biāo)準(zhǔn)柱間要求（ m） ≥ 4 供水 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 其他 進(jìn)深 1015樓板承重（ Kg/㎡） － 燃?xì)夤艿?－通訊要求 提供電話線配口洗手間 －停車位數(shù)量（個(gè)） －36購物功能－－眼鏡店物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求（零距離眼鏡店）物業(yè)結(jié)構(gòu)指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求 物業(yè)配備指標(biāo) 具體要求需求面積（㎡） 50400 物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修 新風(fēng)量 單層面積（㎡） － 空調(diào)要求 預(yù)留空調(diào)安裝位置 排煙散熱 －經(jīng)營樓層選擇（層） ≤2 電梯（部） － 隔油池 －結(jié)構(gòu)層高要求（ m） ≥3 步梯 － 排污 －開間要求（ m）48，面積大要求有 2－ 3個(gè)門面供電 一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 消防 包括消火栓、噴淋頭、煙感 等。其余小鋪位帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求出售。?適用于大型商業(yè)物業(yè)的分割出售，發(fā)展商長期包租，再由大商家整體承租。?租金高， 發(fā) 展商收益可能最大?物 業(yè) 升 值 空 間 大，容易出售；租期短，容易改 變功能或 調(diào) 整 經(jīng)營?需 設(shè) 立 專業(yè) 的 經(jīng)營 管理公司 負(fù)責(zé)經(jīng)營 管理?招商能力的要求極高?日常 經(jīng)營 能力的要求高?經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 最大?適用于 對 商 業(yè)業(yè)態(tài) 有 嚴(yán)格要求，且 經(jīng)營 狀況不佳的商 鋪 。市場培育以合適的租金，相應(yīng)的業(yè)態(tài)、品牌補(bǔ)貼，吸引各個(gè)目標(biāo)商戶入場。72社區(qū)商業(yè)招商的節(jié)奏 招商分為四個(gè)階段核心主力店招商；次主力店招商；獨(dú)立精品店招商；特色店招商。73選擇好開業(yè)時(shí)機(jī) 聚群效應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，可以全部商家同一開業(yè)，也可以按商業(yè)功能、商業(yè)業(yè)態(tài)的商家分批開業(yè)。國 際 一 線 品牌高檔服 飾飾 品 購 物 現(xiàn)房 免裝修期租金， 貼補(bǔ)裝修（ 23個(gè)月）奢侈品購物 現(xiàn)房 免裝修期租金（ 23個(gè)月）商務(wù)餐飲 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）咖啡館 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）銀 行 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金美容護(hù)理 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）萬科各品類樓盤商家招商策略76萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠TOP2以滿足郊區(qū)高檔樓盤的生活必備需求為前提，并通過會所形式來滿足高檔消費(fèi)，體現(xiàn)豪宅品質(zhì)。中西式快餐 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）品牌服飾 現(xiàn)房 免裝修期租金（ ）健身會所 現(xiàn)房 免裝修期租金（ 3個(gè)月）特色餐飲 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）美容美發(fā)、足浴 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）咖啡、茶樓 交付前 3個(gè)月 免裝修期租金（ 2個(gè)月）銀行 交付前 6個(gè)月 免裝修期租金78萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠G2提升自身樓盤居住價(jià)值，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白，按業(yè)態(tài)規(guī)劃定向招商，選擇最優(yōu)化品牌組合。完成基本功能主力店的招商，其余商鋪帶業(yè)態(tài)規(guī)劃要求經(jīng)營。以區(qū)域品牌 為龍頭 ，個(gè)體 經(jīng)營戶為 主。制定招商策略和招商的執(zhí)行。對同一個(gè)城市多個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。86社區(qū)商業(yè)招商經(jīng)濟(jì)測算87社區(qū)商業(yè)招商成本收益評估費(fèi)用招商前期費(fèi)用：招商咨詢，招商代理，招商宣傳活動，商家接待費(fèi)用、及不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等。社區(qū)會所的發(fā)展：社區(qū)會所起源于私人會所，私人會所為外籍人士及富裕居民提供高端休閑的服務(wù)，是他們認(rèn)識朋友，建立個(gè)人關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的好場所。諸多中低端的樓盤也都配有會所，然而，其實(shí)際往往發(fā)展為經(jīng)濟(jì)型的 “ 居民康樂中心 ” 。90社區(qū)會所的經(jīng)營內(nèi)容(1)康體項(xiàng)目：力量運(yùn)動、戲水運(yùn)動、球類運(yùn)動(2)休閑項(xiàng)目：桑拿、按摩、武術(shù)、保齡球、舞蹈(3)娛樂項(xiàng)目：文藝活動、棋牌、電玩(4)餐飲項(xiàng)目：日常餐飲型、商務(wù)餐飲目前杭州經(jīng)營較好會所業(yè)態(tài) :棋牌 /日常餐飲型91社區(qū)會所的經(jīng)營管理內(nèi)容會所設(shè)施的管理會所管理工作投入時(shí)間最大部分的工作，維護(hù)保養(yǎng)會所的設(shè)施。（ 2）以盈利為目的即經(jīng)濟(jì)形式會所。社會會所就由此產(chǎn)生：為社區(qū)有此類需求的業(yè)主就近地提供會所服務(wù)。休閑：在時(shí)間充裕的情況下，不慌不忙自由的選擇活動，以達(dá)到身心平衡，充實(shí)生活。委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理尋求專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行合作，委托其管理社區(qū)商業(yè)。維護(hù)和保養(yǎng)社區(qū)上鋪的建筑空間。會所管理公司或自 營餐飲 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營貼補(bǔ)健身館 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營貼補(bǔ)便利店 現(xiàn)房 按精裝修要求交付，免租、 經(jīng)營貼補(bǔ)凈菜市場 現(xiàn)房 免租、加盟、 貼補(bǔ) ，或自 營家政、醫(yī)務(wù)室 現(xiàn)房 免租83社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營管理建議 1. “ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 ” 2. “ 統(tǒng)一管理 ” 的實(shí)現(xiàn)84“ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 ”統(tǒng)一管理四個(gè)統(tǒng)一管理：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。日常餐飲 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）生活超市 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）菜市場 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）便利店、面包、水果、眼鏡、藥店、家紡等日常購物類現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）美容美發(fā)、足浴 現(xiàn)房 免租金（ 6個(gè)月）幼兒園 現(xiàn)房 免租金（ 12個(gè)月或以上）電信服務(wù)、社區(qū)診所、家政、洗衣、銀行、維修、廢品回收現(xiàn)房 免租金（ 3個(gè)月）81萬科各品類樓盤商家招商策略樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠T1 以滿足生活居住基本需求為目標(biāo)，提供相對完善的生活配套。按業(yè)態(tài)規(guī)劃定向招商，盡量提高品牌程度。提升物業(yè)商業(yè)價(jià)值。74社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營要求和招商策略 /經(jīng)營評估75樓盤品類 招商 原則 招商對象 建 議業(yè)態(tài) 招商時(shí)機(jī) 招商 優(yōu) 惠TOP1 嚴(yán)格按照業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，采取定向招商， 融入城市核心商圈。核心主力店對社區(qū)商業(yè)的成敗有決定性的作用，決定了社區(qū)商業(yè)的品牌形象。 71 關(guān)注 “ 主力店 ” 和 “ 品牌店 ” 效應(yīng) 知名的百貨、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)升值主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是 “ 寄生 ” 業(yè)態(tài)，它本身不具備 “ 聚客 ” 能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。50社區(qū)商業(yè)的開業(yè) /經(jīng)營要求和招商策略 /經(jīng)營評估51社區(qū)商業(yè)商家的選址 /經(jīng)營評估指標(biāo)環(huán)境評估 投資評估 經(jīng)營成本評估 回報(bào)周期評估商圈級別選擇所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程度加盟費(fèi)裝修金額設(shè)備投入金額營運(yùn)準(zhǔn)備金人工費(fèi)水電煤租金承受范圍月營業(yè)額（保本）毛利率回本年數(shù)52餐飲功能各業(yè)態(tài)商家開業(yè) /經(jīng)營環(huán)境評估（13個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 環(huán)境要求商圈級別選擇 所依托商業(yè)資源 區(qū)域品牌化程度餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 區(qū)域型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主特色中餐 外婆家 標(biāo)準(zhǔn)店 1200方　 街坊型及以上 寫字樓 ,賓館 ,商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主中式快餐 九佰碗 標(biāo)準(zhǔn)店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,商業(yè)中心，商貿(mào)市場，居住區(qū)，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 街坊型及以上 寫字樓 ,景區(qū)，商業(yè)中心，商貿(mào)市場，交通樞紐 國內(nèi)品牌為主中式快餐 快樂廚房 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商貿(mào)市場，居住區(qū)，學(xué)校 國內(nèi)品牌為主西式快餐 肯德基 標(biāo)準(zhǔn)店 400方 鄰里型及以上 寫字樓 ,賓館 ,景區(qū)，商業(yè)中心，居住區(qū)，學(xué)校，交通樞紐 國際品牌為主西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 街坊型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主西餐 必勝客宅急送 標(biāo)準(zhǔn)店 120方 鄰里型及以上 寫字樓，商業(yè)中心，居住區(qū) 國內(nèi)品牌為主西餐 必勝客 黃龍店 400方 鄰里型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主西餐 棒約翰 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主甜點(diǎn) 哈根達(dá)斯 西湖天地店 300400方 區(qū)域型及以上 景區(qū)，商業(yè)中心 國際品牌為主甜點(diǎn) 摩卡咖啡 柳浪聞鶯店 150方 區(qū)域型及以上 寫字樓，賓館，景區(qū)，商業(yè)中心 國內(nèi)品牌為主53餐飲功能各業(yè)態(tài)商家投資評估（ 13個(gè)樣本）功能 業(yè)態(tài) 店家 地址 面積 投資要求加盟費(fèi) 裝修金額 設(shè)備投資金額 營運(yùn)準(zhǔn)備金餐飲 大型中餐 花中城 清泰街 2023方 不加盟 700萬 250萬 30萬 /月特色中餐 外婆家 標(biāo)準(zhǔn)店 1200方　 杭州地區(qū)不加盟 120萬 80萬 15萬 /月特色中餐 伊家鮮 保俶路 1200方 不加盟 300萬 30萬 15萬 /月中式快餐 九佰碗 標(biāo)準(zhǔn)店 200方 不加盟 50萬 30萬 　中式快餐 永和大王 河坊街店 200方 不加盟 40萬 60萬 　中式快餐 快樂廚房 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 不加盟 20萬 20萬 1萬 /月西式快餐 肯德基 標(biāo)準(zhǔn)店 400方 300萬 250方 170方 2萬／月西餐 元祿回轉(zhuǎn)壽司 文三路店 300方 不加盟 30萬 10萬 　西餐 必勝客宅急送 標(biāo)準(zhǔn)店 120方 200萬 150萬 180萬 1萬 /月西餐 必勝客 黃龍店 400方 無 350萬 200萬 總部統(tǒng)籌西餐 棒約翰 標(biāo)準(zhǔn)店 300方 70萬（ 30萬保證金