【正文】 今年將推出部分高，接應(yīng)現(xiàn)階段的高價(jià)格，年終會(huì)推出部分洋房產(chǎn)品，繼續(xù)沖高。國(guó)際城四期結(jié)合了一、二期外立面的優(yōu)點(diǎn)，三期戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn)。今年將推出三棟高層的其中一部分，洋房產(chǎn)品還剩下21個(gè)單元252套房，預(yù)計(jì)均價(jià)在15000元/㎡左右。隨著越來(lái)越多的一線品牌房企進(jìn)駐石家莊，相信消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的品牌意識(shí)會(huì)增強(qiáng)。 在影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)方面，其它要素依次分別為地段、交通、戶型、配套、物業(yè)和開(kāi)發(fā)商。二環(huán)內(nèi)沿線以住宅項(xiàng)目居多，同時(shí)隨著恒大、萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐，石家莊住宅市場(chǎng)的價(jià)格空間被拉大?？腿悍磻?yīng)顯示出政策對(duì)市場(chǎng)的影響將會(huì)持續(xù)，在此期間，各項(xiàng)目都會(huì)面臨嚴(yán)重的滯銷局面。二、 需求心理兩重天房地產(chǎn)銷售一線的情勢(shì)喜人，無(wú)論二環(huán)內(nèi)外，無(wú)論商業(yè)還是住宅，銷售火熱，人們的購(gòu)房、置業(yè)、投資情緒高漲，政策似乎成了催化劑，人們急于把手中的熱錢投出去的。新政旨在刺激人們的觀望情緒，暫時(shí)平抑房?jī)r(jià)，以緩解國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)帶來(lái)的壓力。* 在沒(méi)有整體銜接程序的政策之下，補(bǔ)丁政策必然會(huì)漏洞百出，因此種種政策之于開(kāi)發(fā)商是在嚴(yán)控資金鏈條，之于消費(fèi)者是在誘發(fā)觀望情緒，暫時(shí)暫緩房?jī)r(jià)高漲所帶來(lái)的內(nèi)外經(jīng)濟(jì)憂慮。（定金、VIP等），不得采取任何返本銷售、售后包租的方式強(qiáng)銷。 調(diào)整準(zhǔn)備金率和頻繁加息 今年以來(lái)已經(jīng)兩次調(diào)整了存款準(zhǔn)備金率以緊縮投資的銀根，嚴(yán)控銀行風(fēng)險(xiǎn)。 提高并嚴(yán)格執(zhí)行二套房介入門檻 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于60%。 開(kāi)發(fā)商拿地后一年未開(kāi)發(fā)的，國(guó)土部門開(kāi)始收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年收回土地。限制土地出讓面積 國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)頁(yè)）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》，根據(jù)新目錄規(guī)定，商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市（鎮(zhèn)）不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不能超過(guò)20公頃。同時(shí)中國(guó)對(duì)外也在努力開(kāi)展人民幣匯率改革，使之符合市場(chǎng)規(guī)律并適應(yīng)中國(guó)國(guó)情。中國(guó)政府對(duì)策：評(píng)議為先。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：降價(jià)難上加難。對(duì)中國(guó)，美國(guó)要求放開(kāi)貨幣管制，使人民幣兌美元匯率自行調(diào)控，而與此同時(shí)美國(guó)政府又在自行對(duì)美元進(jìn)行貶值政策。再加之2010年自然災(zāi)害不斷，各行業(yè)的物價(jià)攀升，通貨膨脹勢(shì)頭依舊，美國(guó)在這時(shí)坐享漁利。 在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)和自然災(zāi)害頻繁的多事之秋，全世界都在救市，中國(guó)作為WTO成員之一，必不能逃脫救市責(zé)任。 對(duì)內(nèi)盡可能抑制物價(jià)上漲幅度，尤其是延緩房?jī)r(jià)沖高的速度。第二部分：政策環(huán)境—無(wú)奈之舉，重在形式土地資源 《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》也就是說(shuō)房企今后拿地的最大面積不會(huì)超過(guò)20萬(wàn)平方米。嚴(yán)格合同簽署、土地出讓價(jià)款繳付時(shí)間 《通知》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在拿地后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。對(duì)購(gòu)買首套住房貸款首付款比例不得低于30%，貸款利率取消優(yōu)惠。另一方面，央行又在頻繁 加息，極力遏制房產(chǎn)投機(jī)和其他投機(jī)行為，嚴(yán)控銀行風(fēng)險(xiǎn)。2011年01月16日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。* 住宅類房產(chǎn)的嚴(yán)格控制，使商業(yè)房產(chǎn)的優(yōu)越性凸顯，同時(shí)商業(yè)的回報(bào)率高于住宅，并通過(guò)對(duì)國(guó)際資產(chǎn)走向的觀測(cè)，商業(yè)地產(chǎn)預(yù)計(jì)會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)投資新寵。* 產(chǎn)品設(shè)計(jì)遵循合理的銷售面積及空間結(jié)構(gòu)是制勝要素。再加之現(xiàn)在的國(guó)際國(guó)內(nèi)貨幣環(huán)境，人們手中的熱前更需要找個(gè)安身場(chǎng)所。雖然政策并不是為了打壓剛性需求，但每輪政策都會(huì)對(duì)剛需購(gòu)房者帶來(lái)一定的觀望期，影響購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期。 據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)石家莊站對(duì)樓市銷售市場(chǎng)的調(diào)查，石家莊不少高端樓盤在去年都取得了火爆的銷售成績(jī)。由此可見(jiàn)，價(jià)格和地段依然是決定消費(fèi)者買房的重要因素。 基于上述分析，我們石家莊本土當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要有意識(shí)的去樹(shù)立和培養(yǎng)企業(yè)和樓盤的品牌形象，重視營(yíng)造品牌環(huán)境和品牌價(jià)值。最后剩一棟小高層，尾盤時(shí)推出。四期的景觀基本沒(méi)有突出的主題設(shè)計(jì)，樓宇前后的小景觀點(diǎn)綴。再之后就是剩余景觀周圍的洋房和小高層，達(dá)到銷售價(jià)格的最峰值。路勁藍(lán)郡最后兩棟高層現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)盤，毛坯交房7000/㎡，銷售比較順利，其中一棟樓即將售完。第五部分：市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)判——漲價(jià)與否還決定于基礎(chǔ)建設(shè)的成熟度 第一、 在中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)憂外患的今天，為了緩解內(nèi)外經(jīng)濟(jì)壓力，平抑房?jī)r(jià)的措施已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行。市場(chǎng)不等人，時(shí)間不等人，從政策的嚴(yán)控中找到突破口就是市場(chǎng)的發(fā)展方向，才會(huì)有廣闊空間發(fā)展。第三、 在現(xiàn)階段的中國(guó)，不具備房?jī)r(jià)下降的條件?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)才能在一步一步的發(fā)展中成熟起來(lái)、健康起來(lái)。十號(hào)地營(yíng)銷策劃方案———定位報(bào)告產(chǎn)品定位與分析目標(biāo)客群定位及特征物業(yè)管理定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，在此基礎(chǔ)上，我們要做的是深入剖析產(chǎn)品內(nèi)涵，充分挖掘產(chǎn)品的附加值，從項(xiàng)目的各部分細(xì)節(jié)入手，對(duì)項(xiàng)目完整定位。本項(xiàng)目的先天條件決定了項(xiàng)目的高價(jià)位，必有高品質(zhì)產(chǎn)品才能與之相配，高品質(zhì)決定高端形象，為高品質(zhì)定制的華服——不以華麗的色彩引誘人，只用華麗的光澤吸引人，一定是驚嘆的品質(zhì)折服人。洋房戶型特點(diǎn)： 大面寬大空間，超舒適的臥房設(shè)計(jì)和衛(wèi)生間配比，滿足居住者對(duì)生活本源的追求。方案二： 優(yōu)點(diǎn)：綜合舒適性提高，南北通透，餐廳配比超標(biāo)準(zhǔn)舒適。 客廳只能使用家政衛(wèi)生間。 缺點(diǎn)：暗餐廳，餐廳相對(duì)于戶型面積來(lái)說(shuō)面寬偏小，不協(xié)調(diào)。 陽(yáng)面雙主臥的舒適度大大提升。o頂層奢華躍層設(shè)計(jì)，空中的別墅享受。另外在現(xiàn)行的限購(gòu)制度和將來(lái)的房產(chǎn)稅政策的大環(huán)境下，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的保值增值特性更顯重要。這種典型項(xiàng)目還有國(guó)際城，國(guó)際城一期、二期、三期聘請(qǐng)的是勵(lì)富仕聯(lián)行物業(yè)管理公司，采用系統(tǒng)規(guī)范的服務(wù)管理模式，贏得了很多人的認(rèn)可。房產(chǎn)市場(chǎng)將面臨的是理性回歸。 O 個(gè)性化置業(yè)：高層戶型的多樣性、設(shè)計(jì)感，面向的是眾多年輕人群或者置業(yè)經(jīng)歷相對(duì)較少的人群，滿足其個(gè)性化居住需求。但政策的無(wú)法限制此類人群的正常需求和需要。這部分人群對(duì)于政策的理解略微淺薄，會(huì)受到政策導(dǎo)向的影響。第三類人群置換人群：此類人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，需要賣舊才能買新，如果可能還需要按揭貸款。 政策限制：這類人群也許是在房改時(shí)低價(jià)購(gòu)買房產(chǎn)，也許是舊村改分的房產(chǎn)，亦或是市場(chǎng)投資多次置業(yè)，也是此項(xiàng)政策限制范圍內(nèi)的人群。這就存在兩方面的問(wèn)題需要營(yíng)銷配合：第一對(duì)客戶進(jìn)行政策性的疏導(dǎo)，即放棄舊產(chǎn)；第二是將項(xiàng)目產(chǎn)品的品質(zhì)、生活理念及升值潛力全方位展示，引導(dǎo)棄舊買新。消費(fèi)群置業(yè)動(dòng)機(jī)O 對(duì)現(xiàn)階段的住房不滿意，需要改善居住條件，有堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)生活有很成熟的理解。意在引起生活資歷豐厚、追求居住品質(zhì)、享受生活本源的客群共鳴。因?yàn)檠蠓慨a(chǎn)品本身是面對(duì)高端人群的，雖然高端人群消費(fèi)是高調(diào)的，但是他們更希望用內(nèi)斂的形式表達(dá)出來(lái)。十號(hào)地營(yíng)銷策劃案——市場(chǎng)策略案名建議營(yíng)銷策略價(jià)格策略推廣策略項(xiàng)目案名建議建投印象 italy（印象意大利），作為建投地產(chǎn)高端的品牌，可延續(xù)性較強(qiáng)根據(jù)不同的建筑風(fēng)格 加上后綴命名，簡(jiǎn)單明了的表明了項(xiàng)目的風(fēng)格特征，并且可以將建投印象一直傳承下去，作為建投地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目戰(zhàn)略性案名?？梢跃幼鳛榘该梢哉蔑@企業(yè)文化，借助低調(diào)的自謙豐滿自身的涵養(yǎng)和項(xiàng)目?jī)?nèi)在的品質(zhì)。項(xiàng)目SLOGAN建議人生系儀式，請(qǐng)隆重生活如果將家的享受剔除，生活將毫無(wú)意義如果將享受的欲望剔除，生命將毫無(wú)意義適度的奢華是對(duì)生活的尊重適度的享受是對(duì)生命的尊重營(yíng)銷策略石家莊房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)過(guò)年發(fā)展，至今已經(jīng)相對(duì)成熟。但有力的條件是低容積率、國(guó)企開(kāi)發(fā)，并且緊鄰路勁藍(lán)郡，奠定了項(xiàng)目的高端基礎(chǔ)要素。我們的受眾人群一定不缺房子，所以我們必需要挖掘并激勵(lì)他們對(duì)生活品質(zhì)提升產(chǎn)生強(qiáng)烈欲望，這就是我們對(duì)本項(xiàng)目營(yíng)銷的基本理念和定位，即欲望營(yíng)銷。通過(guò)銷售現(xiàn)場(chǎng)軟硬件的感知覺(jué)體驗(yàn)、樣板間未來(lái)空間體驗(yàn)、工程樣板間結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、用料的感官體驗(yàn)、售樓部?jī)?nèi)外案場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)環(huán)境的詮釋體驗(yàn)、銷售人員社交禮儀的未來(lái)物管服務(wù)的示范性體驗(yàn)、工作人員嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的項(xiàng)目素質(zhì)體驗(yàn)、跨界平臺(tái)的項(xiàng)目精神體驗(yàn)、組織高峰論壇的專業(yè)體驗(yàn)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)的社交平臺(tái)體驗(yàn)，等等。要求售樓部以跨界營(yíng)銷為基礎(chǔ)，盡可能在一個(gè)售樓部中容納同一文化基礎(chǔ)的多種元素符號(hào)，對(duì)高端圈層人群的習(xí)好和向往涵蓋并展示，以此來(lái)影射項(xiàng)目氣質(zhì)。一棟樓一組紅酒架，推出的樓盤酒架當(dāng)做屏風(fēng)或者隔斷，售罄樓座帶酒移至談判區(qū)墻邊，不僅是裝飾和紅酒文化點(diǎn)綴，還是營(yíng)造銷售氛圍的手段之一。儀式感的房子，儀式感的生活，通過(guò)樣板間傳達(dá)項(xiàng)目對(duì)于經(jīng)營(yíng)生活的理念。接待流程及執(zhí)行：入口：兩名保安（形象氣質(zhì)佳）停車：停車指示 車牌遮擋 接待人員男女各一名售樓處入口：置業(yè)顧問(wèn)一對(duì)一服務(wù)（要提前熟悉到訪人員姓名、資料、裝束、容貌特征等等）接待人：置業(yè)顧問(wèn)休息室：避免使用自然光 交換名片 五官感受： 嗅：找專業(yè)香料師 聽(tīng)：音樂(lè)要古典，輕柔 觸：茶具要定制或者選用外國(guó)具有品牌的餐具用品 味：藍(lán)山咖啡，拉菲紅酒 視：看收藏沙盤：置業(yè)顧問(wèn)講解沙盤衛(wèi)生間：接待人員：管家送客：贈(zèng)送禮品 接待人員：置業(yè)顧問(wèn)，管家載錄客戶檔案使人們?cè)谑蹣遣块]上眼睛享受這濃情意大利的古典交響曲。還可以用視頻短片。類別商家合作方式高爾夫俱樂(lè)部世紀(jì)高爾夫俱樂(lè)部、藁城故豐莊園高爾夫球場(chǎng)擺放宣傳品、贊助部分會(huì)員活動(dòng)，參與高爾夫體育大賽等部分活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)體育、房地產(chǎn)的品牌互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)雙贏。 第二、推廣策略（詳見(jiàn)推盤分析表）推廣策略 包裝定位： 國(guó)企的公信力 國(guó)企的社會(huì)責(zé)任 項(xiàng)目少數(shù)人的消費(fèi)（少數(shù)人的消費(fèi)品：容積率低，人居密度?。弧? 推廣策略