【文章內(nèi)容簡介】 %68%32%62%84%50%67%75%75%53%10%3%13%10%10%19%9%29%17%13%38%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%西城逸品天瀾灣學(xué)林雅苑碟湖灣四季新城蘇東翡翠園中南世紀城都市豪庭金庭苑鳳凰匯澄達東景苑壹號公館星河晨光寶龍城市廣場公園道一號領(lǐng)秀嘉園朗地英郡錢江方洲高教公寓華景園3期加州東郡5期華夏綠城1房 2房 3房 4房及以上?一房：鹽城市場上一房相對較少，除少量商辦項目外，少有項目規(guī)劃一房產(chǎn)品； ?兩房：兩房在鹽城市場上占據(jù)次主要戶型，基本上都為部分項目的中間套； ?三房：三房占據(jù)市場絕對主力，該戶型為市場主要供給戶型，同時也是市場需求量最大的戶型； ?四房：四房產(chǎn)品由于戶型面積較大，導(dǎo)致總價較高，因此一般項目不規(guī)劃，或者少量規(guī)劃，且一般規(guī)劃四房的項目大都品質(zhì)比較高，且把四房戶型放置與項目最好的區(qū)位； 研 發(fā) 處 Research Department 戶型面積 鹽城在售項目戶型面積分布40 60 80 100 120 140 160 180 200西城逸品天瀾灣學(xué)林雅苑碟湖灣四季新城蘇東翡翠園中南世紀城都市豪庭金庭苑鳳凰匯澄達東景苑壹號公館星河晨光寶龍城市廣場公園道一號領(lǐng)秀嘉園朗地英郡錢江方洲高教公寓華景園3期加州東郡5期華夏綠城小戶型 2R 3R 4R80100 110130 主力兩房： 80100㎡； 主力三房： 110130㎡ 研 發(fā) 處 Research Department 戶型面積 四季新城、 90㎡兩房； 朗地英郡、 9399㎡兩房； 高教公寓、 89㎡兩房； 錢江方舟 2房： 88㎡ 公園道一號 2房： 96㎡ 飄窗 陽臺 入戶花園 研 發(fā) 處 Research Department 戶型面積 中南世紀城 2房： 90m2 鳳凰匯 2房： 101m2 西城逸品 2房： 92㎡ 天瀾灣 2房： 91㎡ ?全明、大陽臺； ?主、次臥附設(shè)飄窗； 鹽城市場上在售的兩房產(chǎn)品，基本上都為全明，有陽臺，雙飄窗； 部分大兩房有入戶花園； 飄窗 陽臺 入戶花園 研 發(fā) 處 Research Department 戶型面積 四季新城 3房： 118㎡ 3房： 116㎡ 3房： 126㎡ 3房： 130㎡ 高教公寓 3房： 127 ㎡ 朗地英郡 3房： 114120㎡ 飄窗 陽臺 入戶花園 研 發(fā) 處 Research Department 戶型面積 西城逸品 3房： 110㎡ 西城逸品 3房： 136㎡ 天瀾灣 3房： 118㎡ 天瀾灣 3房： 125㎡ 中南世紀城 3房： 115132m2 飄窗 陽臺 入戶花園 研 發(fā) 處 Research Department 戶型面積 三房作為鹽城市場上的主力供給戶型，市場供應(yīng)量大，競爭激烈； 三房產(chǎn)品戶型整體品質(zhì)較高，基本都能做到方正、全明，南北通透； 飄窗作為固定的增值部分幾乎被所有樓盤采用； 部分樓盤采用南北雙陽臺，提升項目附加值，和增加使用空間； 隨著區(qū)域競爭的激烈，區(qū)域出現(xiàn)了較多贈送入戶花園的戶型； 隨著區(qū)域競爭的白熱化，更經(jīng)濟，更實用，更多附加值的產(chǎn)品將出現(xiàn)； 公園道一號： 128㎡ 錢江方舟 3房： 135㎡ 飄窗 陽臺 入戶花園 研 發(fā) 處 Research Department 戶型面積 高教公寓 4房： 172㎡ 天瀾灣 4房： 142㎡ 鳳凰匯 4房： 145㎡ 東景苑 4房： 139㎡ 四房作為享受型戶型在鹽城市場上較少； 一般四房大都出現(xiàn)在品質(zhì)較高的樓盤內(nèi)，且一般位于社區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)區(qū)位 市場上的四房產(chǎn)品具備三房的全部優(yōu)點； 雙陽臺，大飄窗，入戶花園等增值因素在四房產(chǎn)品上俱全； 鹽城的享受型戶型非增加空間尺度的拓展，而是增加戶型的功能空間； 研 發(fā) 處 Research Department 立面建材 西城逸品 現(xiàn)代簡約 涂料天瀾灣 現(xiàn)代簡約 涂料學(xué)林雅苑 現(xiàn)代簡約 涂料碟湖灣 Art Deco 石材、涂料四季新城 現(xiàn)代簡約 涂料蘇東翡翠園 西班牙 面磚、涂料中南世紀城 西班牙風(fēng)情 面磚、涂料都市豪庭 中式現(xiàn)代 面磚、涂料金庭苑 現(xiàn)代 涂料鳳凰匯 現(xiàn)代 石材、涂料澄達東景苑 現(xiàn)代 涂料壹號公館 Art Deco 石材、涂料星河晨光 中式現(xiàn)代 面磚、涂料寶龍城市廣場 現(xiàn)代、簡約 玻璃幕墻、高級貼面瓷磚等公園道一號 新古典主義、簡歐 涂料、干掛石材領(lǐng)秀嘉園 現(xiàn)代、簡約 涂料（環(huán)保綠色節(jié)能材料）朗地英郡 英倫風(fēng)格 石材干掛、涂料錢江方洲 現(xiàn)代 底層采用品牌花崗巖，上部為優(yōu)質(zhì)面磚高教公寓 現(xiàn)代、簡約 高級貼面磚等華景園 3 期 徽派建筑風(fēng)格 高級面磚、彈性涂料加州東郡 5 期 加州風(fēng)格 文化石、高級面磚華夏綠城 現(xiàn)代、都市 高級面磚、涂料建筑風(fēng)格 立面材料樓盤?鹽城在售項目建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代為主，立面材料主要采用涂料； ?部分項目采用現(xiàn)代與其他風(fēng)格的混合體，以此來增加項目質(zhì)感； ?采用純粹異域風(fēng)格的產(chǎn)品較少； 由于異域風(fēng)格細節(jié)部分工藝要求較高，且成本較大，一般項目都不采用異域風(fēng)格；在鹽城市場上異域風(fēng)格的產(chǎn)品，產(chǎn)品風(fēng)格的細節(jié)部分處理普遍較差，這樣反而拉低項目整體的品質(zhì)；因此相對較容易出效果的現(xiàn)代風(fēng)格成為區(qū)域內(nèi)主要的建筑風(fēng)格； 研 發(fā) 處 Research Department 立面材料 錢江方洲：新古典 立面建材：底層采用花崗巖，上部為面磚 公園道一號：新古典 立面建材：涂料、干掛石材 新古典特色 簡約、高貴、典雅的建筑特色。 感官厚重，較有質(zhì)感。 立面線條簡潔、流暢。 色調(diào)較為灰暗，長居內(nèi)部易抑郁； 研 發(fā) 處 Research Department 立面材料 中南世紀城：西班牙 紅瓦坡頂 立面建材：高級涂料、面磚、干掛石材等 建筑特點： 色調(diào)陽光明快 建筑風(fēng)格具有較強的親和力。 細部處理較困難。 朗地英郡：英倫風(fēng)格 立面建材：石材干掛、涂料 建筑特點： 立面線條簡潔、明快、流暢。 風(fēng)貌厚實大氣，歷久彌新。 細節(jié)成本較高 純異域風(fēng)格整體成本較高 研 發(fā) 處 Research Department 立面材料 蝶湖灣： ARTDECO 立面建材： 石材干掛、真石漆、仿石涂料 真石漆 建筑特點： 底部干掛石材。 真石漆的運用節(jié)約成本，同時增加質(zhì)感。 華景園：徽派建筑風(fēng)格 立面建材：高級面磚、彈性涂料 自保溫磚 長江淤泥燒結(jié)磚 建筑特點： 徽派建筑風(fēng)格。 長江淤泥燒結(jié)磚，彈性涂料和自保溫磚。 大部分樓盤建材都采用經(jīng)濟適用的建材，既節(jié)約成本，又提升項目品質(zhì)； 研 發(fā) 處 Research Department 景觀分析 中央水景廣場 恒盛 都市豪庭 中心水系景觀帶 澄達 東景苑 ? 綠化率 46%； ? 綠化面積達 40000平方； ? 建有中心水系景觀帶、庭院景觀、林蔭道景觀、商業(yè)街景觀、濱河綠化帶景觀、公共綠地景觀等不同空間層次的景觀帶，并在不同地點設(shè)立景觀雕塑小品； ? 綠化率 43%； ? 社區(qū)的核心景觀為中央水景廣場，以噴泉、雕塑配合大面積休閑綠地； ? 園區(qū)東、西兩側(cè)共有五大主題中心花園； ? 南側(cè)專設(shè)綠化生態(tài)長廊，親水步道、兒童樂園、方亭、花架廊、竹林、卵石溪等景觀小品點綴其間，同時運用大量植被及文化景觀； 研 發(fā) 處 Research Department 景觀分析 星河晨光 ? 綠化率 40%； ? 社區(qū)中規(guī)劃了 7個中庭，有水景中庭，運動中庭，健身中庭，休閑中庭等； ? 雙水景設(shè)計，在原有的兩條水系的基礎(chǔ)上，還設(shè)計了一個人工水景； 中央水景 ?鹽城在售項目對于小區(qū)的景觀綠化方便并不特別的用心塑造，一般小區(qū)景觀較為普通，僅僅把景觀和綠化定義為在社區(qū)內(nèi)種草和植樹； ?部分品質(zhì)較高的樓盤，一般也僅僅在社區(qū)中央和中軸上布置大面積的綠化或者水系，以此來提升項目賣點，但在景觀細部處理和植被物種選擇上，毫無想法和特色； 研 發(fā) 處 Research Department 會所分析 西城逸品 無天瀾灣 1000 ㎡學(xué)林雅苑 無碟湖灣 無四季新城 無蘇東翡翠園 無中南世紀城 ——都市豪庭 無金庭苑 無鳳凰匯 無澄達東景苑 1400m2壹號公館 無星河晨光 無寶龍城市廣場 無公園道一號 無領(lǐng)秀嘉園 無朗地英郡 有錢江方洲 1000 ㎡高教公寓 有華景園 3 期 無加州東郡 5 期 無華夏綠城 無會所樓盤?會所作為社區(qū)的一個重要配套，應(yīng)當在大多大型社區(qū)內(nèi)存在；但是在鹽城的在售項目當中，會所基本上不存在； ?鹽城的購房者的意識中也大多無會所的概念，在當?shù)厝诵哪恐校瑫旧吓c社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)相同； ?因此鹽城在售樓盤大多不規(guī)劃會所，僅有的幾個具有會所的樓盤也大多把會所挪為他用； ?如錢江方舟的會所為售樓處與物管中心，天瀾灣的會所為售樓處等； 研 發(fā) 處 Research Department 物管分析 恒盛都市豪庭 樓宇可視對講防盜系統(tǒng)； 電子巡更管理系統(tǒng)； 室外背景音樂設(shè)施； HFC電視雙向網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； Inler網(wǎng)接入戶 澄達東景苑 智能化監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡邏系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、 24小時專人值班巡查； 全天候車輛管理，智能化道閘系統(tǒng)； 小區(qū)保潔、綠化、維護等服務(wù)； 24小時客戶服務(wù)熱線； 鹽城購房者購房需求相對較為實際，對于物業(yè)管理方面要求較低，同時對于高物業(yè)費的承受程度也較弱； 因此鹽城市在售項目一般都只提供普通的物管服務(wù)，如清潔、安保和維修服務(wù)；同時在小區(qū)公共設(shè)施方面也相對較為簡單，僅提供部分如電子巡更、電子監(jiān)控等安保方面的輔助配套設(shè)備； 整體上講，目前鹽城物管水平較低，尚無一個樓盤以物業(yè)服務(wù)作為項目賣點進行推廣； 研 發(fā) 處 Research Department 推案方式 一期 二期一批 二期第三批 二期第二批 二期一批加推 雖然鹽城一般建筑出正負零即可開始預(yù)售，但由于鹽城采用的限價售房制度（每次預(yù)售需經(jīng)過物價局的核準），因此在售項目大多有意采用小批量，多批次的推案方式進行銷售，以此來增加項目利潤空間； 由于鹽城在售項目銷售季節(jié)性較強，因此每次項目推案時間也較為固定，一般都在 5月至10月間開始分批推案； 11月至來年 4月，大都以消化存量為主； 以天瀾灣為例； 占地 ，總建 33萬方，中央水景隔成兩部分。 一期： 09年 10月開盤，推 4棟樓，均價 4400元 /㎡ ,； 二期一批： 10年 5月開盤 ,推 4幢，均價 4680元 /㎡，后加推 2棟； 二期二批： 4號樓 10年 8月開盤，均價 5200元 /㎡； 二期第三批： ， 3棟推出時間未定。 研 發(fā) 處 Research Department 訴求點 區(qū)域 樓盤 主題推廣語寶龍城市廣場 孩子，是城市的未來碟湖灣 碟湖灣，奢雅中的書香門第錦城麗景 住錦城麗景，贏在起跑線匯景新城 預(yù)見未來，不如把握現(xiàn)在公園道一號 不只是學(xué)區(qū)房；與名流為鄰、與智者為伍陽光御園 享公園樂趣 得名校靈性學(xué)林雅苑 教育成就領(lǐng)袖錢江方洲 新老城區(qū)腹地生活，鹽城第一高檔社區(qū)中南世紀城 鹽城的驕傲 280 萬平米城市綜合體金大洋 名校生活 從 金大洋啟航朗地英郡 20萬 方打造英倫風(fēng)情高教公寓 鹽城城東首座人文文化名宅：一宅書春秋 一房泊天下城北 四季新城 四季新城 下 一站城中 澄達東景苑 鹽城首席老城區(qū)生態(tài)文化悠閑社區(qū)城南河?xùn)|鹽城現(xiàn)售樓盤推廣語特點： ?鹽城居民深感知識能改變命運，教育訴求對于購房者的吸引力大，大都項目都以此為主推廣； ?部分具有公園等景觀為賣點的樓盤，如陽光御園，也會適當?shù)陌丫坝^作為推廣賣點、 ?部分賣點欠缺的樓盤，則以項目自身風(fēng)格和規(guī)模作為賣點，如朗地英郡； ?部分樓盤以生活作為賣點，如澄達東景苑； ?一般以城市發(fā)展方向作為賣點的樓盤，如四季新城、中南世紀城。 研 發(fā) 處