【正文】 在戶型設(shè)置上，分別設(shè)計(jì)了面積 80平方米～ 140平方米的兩室半兩廳一衛(wèi)和三室兩廳二衛(wèi)等多種高層、小高層套型，其中 80平方米～ 100平方米的戶型占80%。 周邊設(shè)施：寶龍城市廣場(chǎng)、家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)? 五期 二期 三期 一期 四期 公園道 1號(hào)（公園觀?。? 研 發(fā) 處 Research Department 戶型配比表： 在售 2棟 面積 戶型 戶數(shù)（配比） 45㎡ 公寓 128（ %） 80－ 96㎡ 2R 359（ %） 110－ 113㎡ 3R 210（ %） 125－ 132㎡ 3R 196（ %） 138143 ㎡ 4R 360(%) 合計(jì) 1253（ 100%） 項(xiàng)目已公開(kāi)戶型配比 公園道 1號(hào)（公園觀邸） 研 發(fā) 處 Research Department 戶型展示（ 1） ： 公園道 1號(hào)（公園觀?。? 研 發(fā) 處 Research Department 戶型展示（ 2） ： 公園道 1號(hào)（公園觀邸） 研 發(fā) 處 Research Department 外立面展示圖： 層高： 外立面風(fēng)格：新古典主義簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格 外立面建材：涂料、干掛石材 簡(jiǎn)介：簡(jiǎn)約、高貴、典雅的建筑特色 效果圖 實(shí)景圖 公園道 1號(hào)（公園觀?。? 研 發(fā) 處 Research Department 基本信息： 所在地區(qū)：鹽都區(qū) 地址：鹽瀆路與人民南路交匯處 開(kāi)發(fā)商：江蘇晉萬(wàn)置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：鹽城新欣物業(yè)有限公司 物業(yè)類型：住宅 住宅產(chǎn)品類型：多層（安置房）、高層、小高層 占地面積： 110000 平方米 總建面積： 202300 平方米 總戶數(shù)： 2023余 容積率： 綠化率： 38％ 物業(yè)管理費(fèi)：－－ 價(jià)格： 5700元 /㎡ 開(kāi)盤(pán)分期階段： —— 一期第一批開(kāi)盤(pán)，共（ 17） 1幢樓， 36套 2023中 —— 一期二批開(kāi)盤(pán)，共（ 1 19） 2幢樓， 186套 去化情況：一期第一批開(kāi)盤(pán)共 36套，去化 29套，去化率 81％，月均去化 10套。 近期狀況： 一期與二期已交房，三期現(xiàn)已全部售完，現(xiàn)在在售為四期尾房，新的房源預(yù)計(jì) 2023年 9月開(kāi)盤(pán)。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目鄰近 1000畝生態(tài)濕地公園，享生態(tài)環(huán)境。 效果圖 實(shí)景圖 寶龍城市廣場(chǎng) 研 發(fā) 處 Research Department 基本信息： 所在地區(qū)：亭湖區(qū) 地址：東進(jìn)路南側(cè)，人民路東側(cè) 開(kāi)發(fā)商：鹽城市聯(lián)鑫置業(yè)有限公司 物業(yè)公司： 戴德梁行 顧問(wèn) 物業(yè)類型：住宅 住宅產(chǎn)品類型：小高層、高層 占地面積： 170000平方米 總建面積： 400000 平方米 總戶數(shù)： 3000余戶 容積率： 綠化率： 40％ 物業(yè)管理費(fèi)： （ +） 價(jià)格： 4800元 /㎡～ 6800元 /㎡ 。 鹽城寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目用地位于鹽城市市政府西北，青年路以南，迎賓路以東地塊。 寶龍城市廣場(chǎng) 研 發(fā) 處 Research Department 交通狀況： 平面圖： 住宅區(qū) 一期工程 該項(xiàng)目的一期工程包括圖右邊的商業(yè)廣場(chǎng)和如圖所示的 8幢 18層的高層住宅。 近期狀況： 迎賓路商業(yè)街預(yù)約登記中，面積三十幾至二百多平米。擁有四星級(jí)大酒店， 3萬(wàn)多平米的超市、電器賣場(chǎng)、精品百貨和五星級(jí)影院等。是鹽城市 08年重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。（ 開(kāi)放大道 BRT今年 10月建成通車） 研 發(fā) 處 Research Department 蘇東翡翠園 面積 戶型 配比 ㎡ 2R 360(%) 109㎡ 3R 88(%) 125㎡ 3R 88(%) 合計(jì) 536（ 100%） 項(xiàng)目 已公開(kāi) 戶型配比 研 發(fā) 處 Research Department 蘇東翡翠園 建筑風(fēng)格： 西班牙 外立面 ： 底部面磚，上部涂料 研 發(fā) 處 Research Department 基本信息： 所在地區(qū)：亭湖區(qū) 地址：鹽城市青年路南、迎賓路東側(cè) 開(kāi)發(fā)商：鹽城寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司：－－ 物業(yè)類型：住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、酒店式公寓 住宅產(chǎn)品類型：高層（ 18層） 占地面積： 221184 平方米 總建面積： 480000 平方米 總戶數(shù)： 1248 容積率： 綠化率： 40％（住宅區(qū)） 物業(yè)管理費(fèi)：－－ 價(jià)格： 6000元 /㎡（住宅均價(jià)） 開(kāi)盤(pán)分期階段： —— 一期商鋪開(kāi)盤(pán) —— 一期住宅開(kāi)盤(pán)（本批 475套） 2023下 —— 一期的第二批開(kāi)盤(pán) 去化情況：一期第一批開(kāi)盤(pán)共 475套，去化 388套，去化率 82％ 月均去化 388套。 二期：余 2套，銷售均價(jià) 3600元 /㎡ 。 外立面 ：涂料。 外立面 項(xiàng)目底層為干掛石材，上部為涂料。 一期 二期在售 二期 4號(hào)樓二期 8月開(kāi)盤(pán) 開(kāi) 發(fā) 商： 江蘇潤(rùn)嘉置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā) 區(qū) 域： 城南 物業(yè)狀況： 37棟（小高、高層） 物業(yè)地址： 鹽瀆路與西環(huán)路交界處 建筑面積： 330000㎡ 占地面積： 155000㎡ 容 積 率： 綠化率： % 研 發(fā) 處 Research Department 天瀾灣 面積 戶型 配比 ㎡ 2R 179(48%) ㎡ 3R 112(30%) ㎡ 3R 46(%) 4R 36(%) 合計(jì) 373（ 100%） 項(xiàng)目二期已公開(kāi)戶型配比 研 發(fā) 處 Research Department 天瀾灣 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 外立面 ： 涂料 研 發(fā) 處 Research Department 學(xué)林雅苑 項(xiàng)目 一期： 2023年 5月開(kāi)盤(pán)， 6棟住宅余 1幢 12層公寓在售，其余售完， 在售公寓已去化 70%，銷售均價(jià) 4500元 /㎡ ； 二期： 7號(hào)樓預(yù)計(jì) 2023年 9月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)銷售均價(jià)： 5200元 /㎡ 。 注：鹽城新開(kāi)樓盤(pán)銷售均價(jià)需經(jīng)鹽城物價(jià)局定價(jià)。 分期原則：小批量、多批次 易于控制，以獲得更多銷售溢價(jià) 建議： 項(xiàng)目采用分期多批次的方式進(jìn)行推案，每批次推出約 200300套，推案間隔時(shí)間約為 2個(gè)月，每批次均價(jià)緩慢上調(diào)，保證本項(xiàng)目的市場(chǎng)熱度，同時(shí)促使市場(chǎng)”饑餓感“的存在； 由于鹽城采用限價(jià)政策，因此建議項(xiàng)目采用小批量，多批次的推案方式 研 發(fā) 處 Research Department 訴求點(diǎn)建議 目前鹽城在售主要訴求點(diǎn)都放在教育方面，部分具備公園等其他優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目會(huì)適當(dāng)?shù)脑黾有碌脑V求點(diǎn)； 建議本項(xiàng)目在保證教育訴求點(diǎn)的前提下，增加新的訴求點(diǎn)，如品牌開(kāi)發(fā)商、一級(jí)建筑商，高檔的品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)的物管等； 目前鹽城大部分購(gòu)房者對(duì)于教育資源都十分的在意，因此本項(xiàng)目必須在推廣方面強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目也具備良好的教育資源，但由于本項(xiàng)目教育資源并不十分優(yōu)質(zhì)，因此建議教育資源僅作為輔助推廣訴求點(diǎn)； 在當(dāng)前注重品質(zhì)的年代，建議項(xiàng)目產(chǎn)品訴求主打項(xiàng)目品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商品牌、綠化景觀、物管服務(wù)等；以此來(lái)作為項(xiàng)目主要訴求點(diǎn)； 研 發(fā) 處 Research Department 附錄 研 發(fā) 處 Research Department 項(xiàng)目 一期 5萬(wàn)方，已交付； 二期余少量房源在售，銷售均價(jià) 5430元 /㎡；（ 9號(hào)樓在售，開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2023年 5月，去化 95%，） 三期：預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)。 項(xiàng)目一期戶型建議以 2+1的兩房為主，體現(xiàn)項(xiàng)目戶型的實(shí)用性，并降低項(xiàng)目的總價(jià)，以此吸引購(gòu)房者； 同時(shí)規(guī)避與市場(chǎng)上大量三房產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)，以最短的銷售周期來(lái)塑造項(xiàng)目品牌； 研 發(fā) 處 Research Department 戶型建議 2房 92㎡，贈(zèng)送 20㎡ ?建議戶型采用入戶花園、大飄窗等贈(zèng)送面積的方式，增加項(xiàng)目的附加值； ?項(xiàng)目采用大陽(yáng)臺(tái)，增加項(xiàng)目觀景效果和使用面積； ?戶型建筑雖然只有 80110 ㎡，但實(shí)際使用面積遠(yuǎn)大于此 2房 85㎡ 兩房戶型建議 研 發(fā) 處 Research Department 戶型建議 三房戶型建議 ?三房產(chǎn)品建議也采用贈(zèng)送空中花園、大飄窗等方式，增加項(xiàng)目的附加值 ?戶型面積可在 110140 ㎡的面積區(qū)間滿足不同消費(fèi)群體的需要 ?一期住宅建議經(jīng)濟(jì)型 3房，面積控制在 110130 ㎡之間可占多數(shù)，方便一期去化，塑造品牌。 研 發(fā) 處 Research Department 景觀建議 建議小區(qū)采用人車分流，汽車直接進(jìn)入地下，使得整個(gè)路網(wǎng)體系與景觀結(jié)合完美，整體感覺(jué)曲徑通幽、移步換景。 研 發(fā) 處 Research Department 景觀建議 項(xiàng)目中心部位采用大型中央水景，以淺水塑造景觀，這樣成本較低，便于管理，安全可靠。在小區(qū)總體綠化方面，則取材于中歐經(jīng)典庭院設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格則注重形式美感卻不過(guò)度裝飾。 ?它將西方住宅文化與本地居住理念融合進(jìn)建筑設(shè)計(jì)中。 北地塊 南地塊 新都東路 希望大道 廬山路 松江路 華新河 光榮河 研 發(fā) 處 Research Department 項(xiàng)目區(qū)位 市政府 距項(xiàng)目 4公里 鹽瀆公園 距項(xiàng)目 迎賓大道 距項(xiàng)目 3公里 行政中心 距項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)大橋 距項(xiàng)目 1公里 項(xiàng)目位于河?xùn)|； 亭湖區(qū)政府旁； 西側(cè) 4公里為市政府； 項(xiàng)目北側(cè)為鹽城師范學(xué)院； 項(xiàng)目西側(cè)為開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué) 南側(cè)為悅達(dá)起亞產(chǎn)區(qū)； 區(qū)域周邊生活配套無(wú) 項(xiàng)目區(qū)位特征為開(kāi)發(fā)區(qū)旁的規(guī)劃中的配套區(qū)； 研 發(fā) 處 Research Department SWOT 優(yōu)勢(shì)： ?河?xùn)|區(qū)域，緊靠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速； ?區(qū)域未來(lái)整體規(guī)劃好，將來(lái)配套足； ?項(xiàng)目地塊方正，地勢(shì)平坦，較易規(guī)劃； ?地塊附近有開(kāi)發(fā)區(qū)中學(xué)和鹽城師范，教育資源豐富； ?地塊內(nèi)部有河，天然水系資源可以體用； 劣勢(shì)： ?區(qū)域周邊人氣缺，入住率低； ?地面公交系統(tǒng)還不完善，出行只能自駕車； ?區(qū)域商業(yè)配套多處在空置狀態(tài)，無(wú)生活配套； ?地塊南側(cè)為城市貨運(yùn)干道，影響出行且有噪音； 機(jī)會(huì)： ?鹽城城市化進(jìn)程加快，住房需求量大； ?區(qū)域內(nèi)位鹽城價(jià)格洼地，且區(qū)域內(nèi)缺少供應(yīng)； ?區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，帶來(lái)大量的居住人群； ?4座跨河大橋的建成，使得河?xùn)|徹底融入河西； 威脅： ?2023年下半年市場(chǎng)供應(yīng)量放量，競(jìng)爭(zhēng)加大； ?2023年樓市走勢(shì)不確定，政策風(fēng)險(xiǎn)加大； ?市民對(duì)區(qū)域認(rèn)知度為河?xùn)|工業(yè)區(qū)，生活配套還不完善，當(dāng)前還不適合居住； 研 發(fā) 處 Research Department 項(xiàng)目建議 整體定位 立面建議 戶型建議 景觀建議 會(huì)所建議 物管建議 推廣建議 訴求點(diǎn)建議 研 發(fā) 處 Research Department 整體定位 ? 海納， 沿海 +海派 +上海，取海納百川之意； ? 上尚，即為上上之意，寓意不斷進(jìn)步不斷提升； ? 新生活，全新的內(nèi)涵－－低碳環(huán)保、健康節(jié)能。 ? 南地塊：東至希望大道，南面東段至新都東路、西段至中辰地塊北端，西面北段至廬山路、南段至光榮河，北至華新河。 研 發(fā) 處 Research Department 項(xiàng)目分析 地塊概況 項(xiàng)目區(qū)位 SW