【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 點(diǎn)評(píng)武漢天地p 10月將企業(yè)中心 5號(hào)以 ，同時(shí)開(kāi)始出售部分位置較差的商鋪p 在建四期住宅物業(yè) 5萬(wàn)方，預(yù)計(jì)在 11年 12月會(huì)推出部分，預(yù)計(jì)價(jià)格約 2500010萬(wàn)方p出售持有物業(yè)說(shuō)明開(kāi)始注重資金回收p但由于其整體形象的需求其住宅物業(yè)的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)綠地金融城 p 近期以低價(jià)主推項(xiàng)目的首置首改產(chǎn)品，預(yù)計(jì)在 12年將會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)p 11年底會(huì)推出公寓產(chǎn)品，依舊低開(kāi)入市15萬(wàn)方， 17億元（保守估計(jì)）p明年會(huì)繼續(xù)保持 “ 以價(jià)換量 ” 整體策略萬(wàn)達(dá)東沙 p 正在籌備將啟動(dòng)區(qū) K4地塊的規(guī)劃由原來(lái)的高端大戶型改為 90140首置首改類產(chǎn)品，住宅總體量37萬(wàn)方，預(yù)計(jì)明年入市價(jià)格 13000元 /平米30萬(wàn)方，金額在40億元p項(xiàng)目銷售壓力較大，會(huì)選擇低價(jià)入市，以求快銷的目的。復(fù)地東湖國(guó)際p 目前三個(gè)月內(nèi)三次推售疊加物業(yè)，每次 24套，去化良好p 取消原來(lái)規(guī)劃中的別墅物業(yè)p 明年將推出項(xiàng)目的超高層樓王和大量普通高層，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)降至 1202318萬(wàn)方， 20億元p低密物業(yè)現(xiàn)狀良好但對(duì)未來(lái)缺乏信心p明年可能出現(xiàn)大規(guī)模推量華潤(rùn)橡樹(shù)灣 p 大力度促銷，準(zhǔn)備在今年對(duì)已推的 17號(hào)樓進(jìn)行清盤(pán)p 12年主推 140左右的改善型產(chǎn)品——p未來(lái)以改善型產(chǎn)品為主華潤(rùn)中央公園 p 一二期剩余產(chǎn)品清盤(pán)中，三期預(yù)計(jì)在 2023年 1月開(kāi)盤(pán) ——p為 12年做準(zhǔn)備百瑞景中央生活區(qū)p 今年任務(wù)已在 10月之前就完成p 預(yù)計(jì)在 12年下半年會(huì)推出自己的聯(lián)排別墅p聯(lián)排別墅將是項(xiàng)目低密物業(yè)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。萬(wàn)達(dá)公館 p 住宅物業(yè)滯銷，但 12年下半年依舊會(huì)推出 5號(hào)樓p 其余物業(yè)基本都已搞定 15萬(wàn)方， 35億元p豪宅產(chǎn)品受限購(gòu)影響巨大注：此類信息多為非官方渠道獲得，可能存在一定偏差政策從嚴(yán)執(zhí)行 信貸維緊內(nèi)外部金融環(huán)境惡化，地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境惡化，國(guó)內(nèi)政策指向從緊，企業(yè)融資渠道收緊，信貸及限購(gòu)暫無(wú)松動(dòng)跡象， 預(yù)判 2023年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)將處于下行筑底調(diào)整階段。量?jī)r(jià)齊跌，市場(chǎng)信心不足開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張及融資渠道收緊，導(dǎo)致土地市場(chǎng)成交放緩。北京、上海等一線城市市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，正在向武漢等二、三線城市傳導(dǎo)。武漢市場(chǎng)價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)，下行趨勢(shì)明顯。高端客戶經(jīng)過(guò)武漢限購(gòu)令、新國(guó)八條等政策篩選， 高端客戶范圍大幅減少，購(gòu)買(mǎi)信心受影響。步入完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) ，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈武漢城市正值轉(zhuǎn)型時(shí)期， “ 大腕 ” 齊聚，開(kāi)發(fā)理念先進(jìn)和成熟，引發(fā) 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 。武漢市場(chǎng)總價(jià)在 300萬(wàn)元以上年消化量在 1215萬(wàn)方，總價(jià)越高，年度消化量越小 。市場(chǎng)總結(jié)21生態(tài)居住區(qū)歡樂(lè)谷生態(tài)居住區(qū)國(guó)際文化灣區(qū)22占地面積占地面積 597977㎡總建筑面積總建筑面積 101萬(wàn)㎡容積率容積率 建筑密度建筑密度 15%綠地率綠地率 36%物業(yè)類型物業(yè)類型 別墅、高層、超高層停車(chē)位停車(chē)位 7200個(gè)總戶數(shù)總戶數(shù) 8141戶四大公園（歡樂(lè)谷、瑪雅海灘水公園、歡樂(lè)童年兒童公園、生態(tài)藝術(shù)公園）、四大文化中心（運(yùn)動(dòng)中心、生態(tài)展示中心、國(guó)際演藝中心、當(dāng)代藝術(shù)中心）、兩個(gè)主題酒店（水主題、生態(tài)主題）、國(guó)際文化灣區(qū)，形成國(guó)內(nèi)中部最大規(guī)模生態(tài)文化旅游區(qū)。項(xiàng)目屬性：城市核心、稀缺絕版資源、百萬(wàn)方復(fù)合大盤(pán) 項(xiàng)目概況難點(diǎn) 1：目前市場(chǎng)認(rèn)知是華僑城品牌等于歡樂(lè)谷，地產(chǎn)品牌無(wú)市場(chǎng)認(rèn)知，需要借力華僑城品牌，促進(jìn)地產(chǎn)銷售提起華僑城，第一時(shí)間劃等號(hào)的是歡樂(lè)谷。23歡樂(lè)谷品牌的感召力，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目似乎助推力不大。歡樂(lè)谷一期占地約 30萬(wàn)平方米，由夢(mèng)想大街、魔幻城堡、歡樂(lè)時(shí)光、極速世界、漁光島、羽落天堂、颶風(fēng)灣、歡樂(lè)江城等八大主題區(qū)域組成，全新設(shè)置了 100多項(xiàng)娛樂(lè)體驗(yàn)項(xiàng)目，包括亞洲首座雙龍木質(zhì)過(guò)山車(chē)、全球最高的觀光塔、 720度圓環(huán)過(guò)山車(chē)、中國(guó)最高的彈射過(guò)山車(chē)、超級(jí)大擺錘、三屏 4D影院等，游樂(lè)性超過(guò)目前國(guó)內(nèi)已開(kāi)業(yè)的 4個(gè)歡樂(lè)谷。項(xiàng)目規(guī)劃還包括 “ 四大公園、四大文化中心、兩個(gè)主題酒店、一個(gè)文化灣區(qū) ” 。其中，四大主題公園包括歡樂(lè)谷、以瑪雅文化為布景主題的瑪雅海灘水公園、歡樂(lè)童年兒童公園、生態(tài)藝術(shù)公園。本項(xiàng)目定位為高端的綜合性住宅社區(qū)，將規(guī)劃為高層、低密度聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟等多種建筑類型的大型小區(qū)，高層區(qū)域沿中北路設(shè)置，南面空間安排為聯(lián)排及別墅，盡大南面湖泊濕地的景觀有效面。為住戶呈現(xiàn)一個(gè)簡(jiǎn)潔規(guī)整而具時(shí)尚氣派的居住環(huán)境，營(yíng)造舒適自然的景觀空間，提升臨水而居的優(yōu)越性?，F(xiàn)階段先開(kāi)發(fā)的為低密度和大平層區(qū)域。 項(xiàng)目難點(diǎn)梳理難點(diǎn) 2：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目推廣時(shí)間受限24復(fù)地東湖國(guó)際武漢天地武漢中央文化區(qū)難點(diǎn) 3：產(chǎn)品線多樣，客戶群體差異大，如何實(shí)現(xiàn)不間斷、密集成交25T16 T17 T18從湖景到非湖景從湖景到非湖景從高總價(jià)到低總價(jià)從高總價(jià)到低總價(jià)一期低密預(yù)計(jì) 2023年 1月達(dá)到預(yù)售條件，建面約 45125平方米。大平層 T1 1 18預(yù)計(jì) 2023年6月達(dá)到預(yù)售條件，建面約 61458平方米。T9 T10T11 景觀高層 T 11預(yù)計(jì) 2023年 6月達(dá)到預(yù)售條件，建面約 49896平方米。二期低密二期低密預(yù)計(jì) 2023年 10月達(dá)到預(yù)售條件，建面 99450平方米， 293套。一期低密26 核心問(wèn)題界定國(guó)內(nèi)外金融環(huán)境堪憂，市場(chǎng)已呈現(xiàn)量跌價(jià)松態(tài)勢(shì)，高端市場(chǎng)客戶范圍進(jìn)一步收窄。本案競(jìng)爭(zhēng)格局 “ 前有狼，后有虎 ” ，推售量遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)最高去化量，加之項(xiàng)目推廣時(shí)間受到制約、蓄客時(shí)間緊張，本項(xiàng)目面臨客戶認(rèn)知不足和蓄客量的核心問(wèn)題。如何更好地解決上述問(wèn)題，我們來(lái)分析幾個(gè)典型案例。2728 案例選取原則典型案例選取 ：高端復(fù)合領(lǐng)域：瑞安綜合體復(fù)合地產(chǎn)：萬(wàn)達(dá)高端住宅項(xiàng)目：復(fù)地東湖國(guó)際 ?品牌 +高端規(guī)模項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想“ 高端住宅地產(chǎn) +復(fù)合物業(yè)模式 ”案例研究品牌運(yùn)營(yíng)借鑒營(yíng)銷模式借鑒瑞安武漢天地：內(nèi)環(huán)濱江闊宅武漢天地項(xiàng)目總建筑面積約 150萬(wàn)平方米 ,總投資額約 100億元人民幣，預(yù)計(jì)于 2023年整體落成項(xiàng)目 。以長(zhǎng)江二橋引橋分隔為 A、 B兩個(gè)地塊，規(guī)劃凈用地面積 719畝 。A地塊以辦公、酒店、餐飲、娛樂(lè)、零售、高端住宅為主要功能定位 。B地塊 90萬(wàn)方，以住宅為主輔以小區(qū)商業(yè)配套設(shè)施 。住宅用地占 70%，已動(dòng)工 B9地塊總建面 。典型案例 1——瑞安地產(chǎn)2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年武漢天地商業(yè)街品牌影響力軸線御江苑A5寫(xiě)字樓購(gòu)物中心2023年 2023年后續(xù)地塊住宅提供少而精的高端復(fù)合型生活的 “ 港資實(shí)力派 ”重項(xiàng)目，輕品牌，以項(xiàng)目反哺品牌216。產(chǎn)品以高端商業(yè)為起點(diǎn)，提倡的是都市中心休閑商業(yè)生活，主要面向高端企業(yè)、品牌零售商、城市主流精英階層。以高端、國(guó)際化的形象立世。216?？?“ 新天地 ” 招牌打天下，品牌印象統(tǒng)一卻也單一；30瑞安品牌運(yùn)營(yíng)借鑒點(diǎn)： “ 新天地 ” 品牌利用到極致、品牌印象統(tǒng)一典型案例 2——武漢萬(wàn)達(dá)東沙萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目屬性：城心大盤(pán) 文化旅游 復(fù)合物業(yè)占地面積 總建筑面積 340萬(wàn)方容積率 物業(yè)類型 高層、超高層、商鋪、寫(xiě)字樓發(fā)展商 武漢萬(wàn)達(dá)東湖置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì) 上海帕萊登景觀建筑咨詢建筑設(shè)計(jì)公司中南建筑設(shè)計(jì)院、武漢建筑設(shè)計(jì)院項(xiàng)目整體指標(biāo) 楚河漢街 ?跨國(guó)總部商務(wù)區(qū)突飛猛進(jìn)的武漢行業(yè)巨頭2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年江漢路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)菱角湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)開(kāi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)積玉橋萬(wàn)達(dá)中心東沙萬(wàn)達(dá)216。項(xiàng)目個(gè)性模糊，以品牌特征（產(chǎn)品特征）驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目，216。以商業(yè)為主的綜合體地產(chǎn)品牌的特性；品牌影響力軸線成功項(xiàng)目案例：菱角湖萬(wàn)達(dá)252。走量棄價(jià)，營(yíng)造熱銷： 菱角湖萬(wàn)達(dá)所在區(qū)位屬于漢口中心區(qū)，同一時(shí)期區(qū)域內(nèi)其他樓盤(pán)均價(jià)約為 13000元 /㎡，但是菱角湖萬(wàn)達(dá)首次開(kāi)盤(pán)起價(jià) 10500元 /㎡，后保持均價(jià) 1