【文章內(nèi)容簡介】 成交客戶分析四、區(qū)域市場特征分析五、客戶深入調(diào)研? 本次客戶調(diào)研，我們根據(jù)佑威系統(tǒng)數(shù)據(jù)作出的統(tǒng)計分析。? 客戶范圍針對外高橋區(qū)域公寓住宅市場的調(diào)研。調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述【面積需求】 【房型去化】216。 90~110平米需求量最大。從大的范圍看， 70~150平米需求基礎(chǔ)都較好。216。 2房 2廳 1衛(wèi)是成交最熱點戶型。這主要是由于目前產(chǎn)品以小面積為主。調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述【單價去化】216。 ，但隨著去年市場整體走高，目前區(qū)域單價已經(jīng)達到了 20230以上。【總價去化】216。 總價在 100~200萬最為集中。隨著總價提高，需求者數(shù)量逐漸減少。調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述216。 上?？蛻粽急燃s 6成，其次是江浙客戶，合計占比達到 13%。216。 上?？蛻糁?,浦東地區(qū)最大最多，而楊浦、虹口、寶山北部三區(qū)由于交通便利從而成為區(qū)域外區(qū)客戶導(dǎo)入的主要區(qū)域。上海浙江江蘇安徽其它【客戶來源】調(diào)研說明 成交客戶分析 客群描述目錄一、城市發(fā)展環(huán)境簡析二、房地產(chǎn)市場趨勢研判三、區(qū)域市場趨勢研判五、客戶深入調(diào)研六、地塊分析地塊概況區(qū)位環(huán)境周邊交通SWOT分析七、項目定位 地塊分析四、區(qū)域市場特征分析地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路地 塊 名稱 外高 橋鎮(zhèn) 5街坊 P1宗宗地面 積 79328㎡四至 東 至 經(jīng) 二路，南至 緯 九路，西至萊陽路，北至 緯 八路南 側(cè) 公建用地規(guī) 劃用途 住宅容 積 率 ≤ 地塊位于浦東東北部，緊鄰?fù)飧邩虮６悈^(qū)，與東溝楔形綠地公園相連。東至經(jīng)二路，南至緯九路，西至萊陽路，北至緯八路南側(cè)公建用地。地塊隸屬高行板塊，南部毗鄰金橋板塊。 整個地塊較為平整，大部分為空地，僅有少量建筑需要動拆遷。地塊西側(cè)是張揚北路綠化帶，目前已經(jīng)基本成形。地塊南面是蓮心河，從現(xiàn)場情況看，該河道基本無污染，無異味。在建浦東綠肺深蘭綠地，構(gòu)建外環(huán)線內(nèi)最大生態(tài)綠地。面積相當(dāng)于 2個世紀(jì)公園，重現(xiàn)世紀(jì)公園聯(lián)動效應(yīng)。五洲大道、軌道六號線串聯(lián)浦江兩岸，迅速拉近外高橋與市中心距離。新式商業(yè)街，彌補生活配套不足在建新源愷商業(yè)街，并將建設(shè)開放式公園、社區(qū)配套服務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)。教育環(huán)境提前優(yōu)化證大試驗中學(xué)、外高橋中學(xué)、金蘋果中學(xué)、世紀(jì)星雙語幼兒園、金蘋果雙語幼兒園、東溝幼兒園等一批師資力量雄厚的學(xué)校已坐落，師資力量日趨強大。品牌發(fā)展商紛紛進駐，區(qū)域價值逐漸凸現(xiàn)綠地、仁恒等紛紛進駐，不僅在產(chǎn)品規(guī)劃上實現(xiàn)了高度的融合與互補，也不斷提升著區(qū)域的整體層次。繼高橋、張江等本地客戶后，大批崇尚生活品味的浦江對岸客戶也跨江而至，供需兩旺將成為外高橋樓市近一兩年內(nèi)的主旋律。板塊潛力凸顯區(qū)域價值外高橋更甚于三林、楊浦的便捷交通、舒適環(huán)境等， “ 多贏 ” 魅力已非常明顯?？梢灶A(yù)見，未來的外高橋極有可能重現(xiàn)今日楊浦、三林的輝煌，且有過之而無不及。4大規(guī)劃 2大發(fā)展 升級區(qū)域價值地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路本案地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路周邊配套：中小學(xué)：高行中學(xué)、金蘋果學(xué)校、福山外國語小學(xué)（外地人及本地人都可就近免試入學(xué)）綜合商場：聯(lián)華超市、農(nóng)工商、易初蓮花、家樂福幼稚園：東溝、小博士 銀行：農(nóng)業(yè)銀行郵局：高東郵電局 醫(yī)院：市七醫(yī)院、長海醫(yī)院其他：文化藝術(shù)中心、體育公園、 sunpark綠地五洲大道站外高橋保稅區(qū)站洲海路站世紀(jì)大道站陸家嘴站張江高科站6號線2號線本案交通狀況：6號線五洲大道站、東周線， 610地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路S strength 優(yōu)勢 開發(fā)商品牌新鎮(zhèn)中心，未來景觀、配套區(qū)域最佳風(fēng)格調(diào)性跳脫產(chǎn)品力極具競爭力W weakness 劣勢項目體量與大盤有差距周邊面貌與生態(tài)環(huán)境不足目前配套匱乏O opportunity 機會市場轉(zhuǎn)暖，需求放大新市鎮(zhèn)規(guī)劃前景與人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域輻射范圍大軌道線即將開通T threat 威脅區(qū)位認(rèn)可度不足生態(tài)環(huán)境存在誤解區(qū)域面貌改善緩慢區(qū)域未來供應(yīng)量大同質(zhì)競爭激烈地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路從地塊環(huán)境條件 /地塊指標(biāo)：看項目定位思路? 區(qū)位條件： 森藍國際生活區(qū)規(guī)劃 ,今后發(fā)展?jié)摿薮? 地塊條件： 地塊平整，利于總體規(guī)劃? 交通條件： 軌道交通大大改善出行，高速道路通達性好? 地塊指標(biāo)： 產(chǎn)品選擇豐富 ,有利于打造高尚產(chǎn)品? 周邊配套： 未來配套逐步完善通過借勢與包裝，項目具備打造中高端住宅物業(yè)的條件地塊概況 區(qū)位環(huán)境 周邊交通 SWOT分析 項目思路目錄一、城市發(fā)展環(huán)境簡析二、房地產(chǎn)市場趨勢研判三、區(qū)域市場趨勢研判五、客戶深入調(diào)研六、地塊分析七、項目定位四、區(qū)域市場特征分析市場總結(jié)項目定位客群定位區(qū)域規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展趨勢區(qū)域市場特征項目地塊條件及周邊環(huán)境較好，而低密度住宅社區(qū)（中高端住宅產(chǎn)品）是目前市場所空白。地塊條件區(qū)域?qū)⒊蔀橹Υ蛟?“第四大國際生活社區(qū) ”房地產(chǎn)市場周期波動明顯， 2023年將迎來房產(chǎn)市場新一輪調(diào)整周期產(chǎn)品基本以公寓住宅為主，客源需求特性為剛性居住需求與改善型居住需求共存，且有向改善型需求演變的特征市場總結(jié) 項目定位 客群定位市場總結(jié) 項目定位 客群定位總體定位外高橋宜居社區(qū)創(chuàng)新型中高檔住宅項目交通動線導(dǎo)入客源金橋高行五角場中環(huán)線外環(huán)線內(nèi)環(huán)線外高橋陸家嘴 張江五角場城市副中心金橋出口加工區(qū)外高橋港區(qū)張江高科技園區(qū)小陸家嘴金融區(qū)市場總結(jié) 項目定位 客群定位客源行業(yè)特征產(chǎn)業(yè) 區(qū)域 主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年 齡層 次陸 家嘴 金融、 貿(mào) 易、商 業(yè) 3045歲外高 橋 國 際貿(mào) 易、制造 業(yè) 、物流 業(yè) 2540歲金 橋 轎車 及零部件、微 電 子、 現(xiàn) 代通 訊 、新一代家 電 、機電 一體化、生物醫(yī) 藥 2540歲張 江 生物醫(yī) 藥 、集成 電 路、 軟 件 3040歲五角 場 貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè) 2535歲特征 以催生大量白 領(lǐng) 人群的智力型行 業(yè) 居多 2540歲市場總結(jié) 項目定位 客群定位客源購買力分析稅后年收入 稅后月收入 月 還 款（月收入50%， 30年）總 價承受力 首付（ 3成） 客源置 業(yè) 次數(shù)56萬 40005000元 20232500元 4763萬 1419萬 一次置 業(yè)1018萬 800015000元 40007500元 93194萬 2858萬 一次置 業(yè)為 主，二次置 業(yè)為輔稅后年收入 稅后月收入 月 還 款（月收入40%， 30年） 總 價承受力 首付（ 3成） 客源特征2025萬 1600020230元 64008000元 141200萬 4260萬 二次置 業(yè)為 主，一次置 業(yè)為輔2530萬 2023025000元 800010000元 200267萬 6080萬 二次置 業(yè)為 主3050萬 2500041000元 1000016400元 267437萬 80131萬 二次置 業(yè)為 主5080萬 4100067000元 1640026800元 437－ 677萬 131200萬 二次置 業(yè)為 主80萬以上 67000元以上 26800元以上 677萬以上 200萬以上 二次置 業(yè) 以上目標(biāo)客源目標(biāo)客源市場總結(jié) 項目定位 客群定位客源屬性分析產(chǎn)業(yè) 區(qū)域 主 導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 主要年齡層 次 普通 職 工平均收入 中 級 管理人 員 收入 高 級 管理人 員 收入陸 家嘴 金融、 貿(mào) 易、商 業(yè) 3045歲 610萬 2025萬 50萬以上外高 橋 國 際貿(mào) 易、制造 業(yè) 、物流 業(yè) 2540歲 58萬 1218萬 30萬以上金 橋轎車 及零部件、微 電 子、 現(xiàn)代通 訊 、新一代家 電 、機 電一體化、生物醫(yī) 藥2540歲 56萬 1216萬 30萬以上張 江 生物醫(yī) 藥 、集成 電 路、 軟 件 3040歲 1218萬 30萬以上五角 場 貿(mào) 易、咨 詢 、服 務(wù)業(yè) 、教育、商 業(yè) 2535歲 58萬 1220萬 30萬以上特征