【文章內(nèi)容簡介】 二居 72— 93㎡ 三居 — ㎡ 產(chǎn)品分析 戶型從小到大都有，相對較全，對于客戶的選擇性較廣：外立面一、二層貼磚、三層以上涂料，現(xiàn)代感較強 客源分析 以中等收入人群為主，購買客群區(qū)域較廣 廣告策略 以大型戶外廣告，與郵政直投為主 項目優(yōu)勢 戶型齊全，多層，高層小高層都有給客戶的選擇空間較大，現(xiàn)在為現(xiàn)房準現(xiàn)房，廣告覆蓋面較廣吸引客戶的看點較多 項目劣勢 本項目處于開發(fā)階段，周邊配套還不完善 主要樓盤概況及詳細分析 奧林星城優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： ? 戶型齊全，從零居到三居，涵蓋了目前社會上主流的戶型；使客戶有了更大的選擇； ? 產(chǎn)品中有一部分多層，而且是準現(xiàn)房，既迎合了當?shù)厝说男睦硇枨?，又為目前在拆遷中急于解決居住條件的客戶提供了“即買即住”的便利； ? 目前處于準現(xiàn)房階段，為了急于回款，開發(fā)商最近不斷推出新的促銷活動吸引市場關(guān)注，而且目前在銷售價格方面也出現(xiàn)了很大的下調(diào)，最多的可以達到 93折優(yōu)惠，用低價 +促銷活動共同撬動市場； ? 地理位置優(yōu)越，處在高新區(qū)的核心位置，西鄰張家口市新政務(wù)區(qū)；地處高新區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)三區(qū)交界處； ? 交通便利，緊鄰盛華大街、勝利中路、市府大街、朝陽西大街（原緯三路），自駕車路況良好；公交車有 2路（平門 — 石油賓館）、 3路（石油賓館 — 三中）、 4路（燕興廠 — 展覽館）、 11路；扼守南部進出張家口的要道，中短途大巴車不斷往來，有效與外界溝通； ? 張家口市南部沒有高差巨大起伏，區(qū)內(nèi)地勢平緩 . 劣勢： ?在張家口，原有居民的地域有較強的居住習慣，對于高新區(qū)這樣一個新的行政區(qū)購房持慎重的態(tài)度；一部分橋東橋西的老居民還是不太認可這個位置。 ?處于高新區(qū)，目前周邊的基礎(chǔ)市政建設(shè)不完善； 金華怡園 案名 金華怡園 銷售電話 8205555 板塊 橋西區(qū) 項目位置 張市二醫(yī)院西行 300米 占地面積 57畝 開發(fā)商 張家口金華鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 10萬㎡ 建筑樓層 6F， 18F 建筑間距 30m。40m 交房日期 2023年年底 建筑結(jié)構(gòu) 框架 建筑類型 多層；高層 銷售起價 2600元 /㎡ 銷售均價 3200元 /㎡ 房型 面積 二居 90— 110㎡ 三居 110— 130㎡ 產(chǎn)品分析 外立面簡潔現(xiàn)代，顏色為淺灰色，缺乏時尚氣息 客源分析 周邊的拆遷戶，本地改善生活的換房客 廣告策略 目前只打了戶外圍擋廣告 項目優(yōu)勢 周邊交通體系完善生活配套齊全，全框架結(jié)構(gòu)，質(zhì)量較高，抗震性好。 項目劣勢 外立面缺乏時尚感，不大氣，地塊形狀不規(guī)則，產(chǎn)品分布較散，缺乏凝聚力 主要樓盤概況及詳細分析 ? 優(yōu)勢： ? 處于橋西區(qū)老城區(qū)的中心，周邊配套齊全，緊鄰西環(huán)路，西苑中路，清河西路主干道，交通便利；緊鄰十九中，一中，人氣興旺，但是沒有集市般的嘈雜； ? 處在西苑中路地勢較高的中間環(huán)節(jié)，真正意義上的“依山傍水”，建筑在山前平地，目前在小區(qū)的東邊沒有高層建筑，面對大清河視野開闊； ? 受眾范圍廣，項目多層和高層產(chǎn)品相結(jié)合，戶型從一居到三居，而且銷售價格略低于區(qū)域均價，能夠適合于不同層次的購買人群，； ? 建筑結(jié)構(gòu)全部采用框架結(jié)構(gòu)，抗震性強，安全系數(shù)高； ? 首付僅 20%，購買門檻低； 劣勢： ? 純期房，最早動工的一棟樓才剛剛打地基，對于解決居住條件的客戶沒有吸引力，而且當?shù)厝藢τ谄诜繘]有太高的信任； ? 雖然周邊人氣興旺，但是十九中、四中都在東邊主干道的清河西路，與金華怡園一路之隔，而在西苑中路這條街上，商業(yè)氛圍不成規(guī)模，對于金華怡園沿街商業(yè)不利； ? 從小區(qū)的整體規(guī)劃來分析，由于地塊不規(guī)則，加上規(guī)劃不縝密，造成小區(qū)整體規(guī)劃零散，沒有真正社區(qū)的凝聚力，正式目前越來越被客戶看重的社區(qū)的“氣質(zhì)”；在外部形象上面，由于運用的外立面色彩和墻體材料的限制，造成外部視覺平淡，形不成視覺沖擊的效果，比較中庸； ? 戶型設(shè)計偏大，如 60余平米的作為一居，而 100平米有余的戶型只作為兩居，知道 130平米的戶型才作為一居，如果客戶在此想買對應(yīng)居室結(jié)構(gòu)的戶型，雖然單價低，但是總價卻相對高出一部分 天河駿層 案名 天河駿層 銷售電話 8086666 板塊 橋西區(qū) 項目位置 賜兒山與西環(huán)交匯處 占地面積 178畝 開發(fā)商 張家口市小環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑面積 21萬㎡ 建筑樓層 6F， 11F 建筑間距 交房日期 建筑結(jié)構(gòu) 磚混，框架 建筑類型 多層，小高層 銷售起價 2800起 銷售均價 協(xié)議價 房型 面積 一居 60㎡ 二居 — 120㎡ 三居 97— 170㎡ 產(chǎn)品分析 項目地塊較大，易形成品牌效應(yīng)，戶型齊全客戶選擇面大，外立面清新淡雅，現(xiàn)代感強 客源分析 縣里人（有錢的），公務(wù)員，事業(yè)單位，個體等 廣告策略 以大型戶外廣告，報廣， DM單頁為主 項目優(yōu)勢 規(guī)模大，開發(fā)商實力雄厚，有大部分的多層適合市場需求 項目劣勢 位置較偏，價格略高 主要樓盤概況及詳細分析 優(yōu)勢： ? 包括多層和高層，戶型從一居到三居，適合于對居住面積要求不同的人群； ? 項目規(guī)模龐大，容易發(fā)揮大盤效應(yīng)； ? 開發(fā)商勢力雄厚，對自己的項目起到很強的品牌支持； ? 坐落于賜兒山腳下，交通便利，緊鄰西環(huán)路和西壩崗路； 劣勢： ? 處于橋西區(qū)的最西邊，地理位置偏僻，商業(yè)相對閉塞； ? 銷售價格相對較高，不適合于大眾人群； 龍興潤城 案名 龍興潤城 銷售電話 5912345 板塊 高新 項目位置 南站東面原特陶廠 占地面積 88畝 開發(fā)商 龍興宏基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 ㎡ 建筑樓層 11F， 12F， 14F 建筑間距 37— 50m 交房日期 一期 09年底 建筑結(jié)構(gòu) 剪力墻 建筑類型 小高層 銷售起價 2760元 /㎡ 銷售均價 3260元 /㎡ 房型 面積 二居 — 117㎡ 三居 126—— 136㎡ 四居 161— 228㎡ 產(chǎn)品分析 客源分析 散戶居多，以中低收入人群為主 廣告策略 未開盤現(xiàn)以報廣，活動為主 項目優(yōu)勢 項目劣勢 主要樓盤概況及詳細分析 優(yōu)點： ? 小區(qū)體量在本地中等偏大，容易發(fā)揮大盤優(yōu)勢； ? 地處張家口南站的東側(cè)，由車站商圈拉動區(qū)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，再以小區(qū)的居住規(guī)模影響車站區(qū)域住宅的模式； 劣勢： ? 在此區(qū)域 3200元 /㎡ 的價格，顯得略高； ? 車站附近噪音大，有擾民現(xiàn)象； ? 車站旁邊人員混亂，給業(yè)主日后的出行和正常生活帶來隱患； ? 車站附近的環(huán)境有污染，包括噪音，垃圾，灰塵等； ? 位置偏遠，距離市中心的路程遠，周邊的配套只能滿足基本的需求；尤其是沒有大型的醫(yī)療配套，對于年紀稍長的人群來說，接受的可能性不大。 ? 周邊鐵路網(wǎng)環(huán)繞，公交系統(tǒng)不發(fā)達，須往西行前往南站，再去往別處； 佳境天城 案名 佳境天城 銷售電話 8166888 板塊 橋東 項目位置 東興街 14號 占地面積 200余畝 開發(fā)商 張家口融橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 建筑樓層 6層 建筑間距 27米 交房日期 09年底 建筑結(jié)構(gòu) 磚混 建筑類型 多層 銷售起價 2650元 /㎡ 銷售均價 3100元 /㎡ 房型 面積 二居 — ㎡ 三居 114— ㎡ 產(chǎn)品分析 一期 14棟多層，面積適中，符合張家口市場需求 客源分析