【文章內(nèi)容簡介】 度來看：大型商業(yè)銷售風險較大（無論是銷售或自持都存在這個問題）。因此我們要合理規(guī)劃。 公建規(guī)劃設想 （ 1） 大賣場 建議規(guī)劃一個集超市、百貨、娛樂、餐飲為一體的綜合型賣場。 （ 2） 會館 可規(guī)劃為一個集商務、休閑、娛樂、會議、客房為一體的綜合性配套會館，不僅可以滿足華新集團辦公、會議等需求，同時可以作為對外經(jīng)營的酒店型自持物業(yè)。（如恒通商務會館） 銷售及經(jīng)營建議：建議采用整層銷售或者租賃的形式，由華新集團籌建或選擇物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 規(guī)劃建議設想細化 — 高檔休閑健身場所 為誰做？ 全面囊括張家口中高端客戶群體。區(qū)縣生意主，政府機關中高級公務員都在這一群體中。 對高爾夫運動有所向往，體現(xiàn)自己身份地位及品味。 為什么要做？ 但凡提到果嶺、高爾夫等名詞無不是與高端、國際化及身份地位掛鉤，可很大程度提高本樓盤的檔次。是為本項目一個很好的推廣賣點。 且高爾夫場地迄今為止在張家口絕對屬于市場空白。本案若做，就能凸顯唯一性、權威性和排他性。 做什么？ （ 2） 小型推桿練習場 怎么做？ 以高爾夫為中心，在后期樓盤推售上布局花園洋房、觀景高層等，用好用足高爾夫的景觀功能。形成強勢帶動 同時高爾夫不僅僅是景觀，更是可以經(jīng)營的資產(chǎn)，要用經(jīng)營的眼光看待高爾夫。 具體操作辦法可參考國內(nèi)成功案例 若無法形成則考慮建造康體健身中心，可囊括健身房、網(wǎng)球場地、乒乓球、羽毛球場地等。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 315畝的未來生活 從 315畝規(guī)劃中，我們已經(jīng)看到了小白山全自然生活區(qū)的雛形： 小白山要倡導一種生活方式，用一種對家的全新演繹來吸引消費者的投入。 小白山憑借其超越的自然環(huán)境優(yōu)勢，多元化的建筑類型，完善的配套。這些綜合因素只有一個目的。 即：建筑 新的生活領域，讓消費者在這里體驗家新的意義，改變原有的讓人枯燥、厭煩的生活。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 315畝不僅是我們的目標，同樣也是廣大張家口人民的一個夢，作為城郊結合部的本案，成功的開發(fā)完成必將拓展城市的邊線，創(chuàng)造一種新的生活方式，創(chuàng)造一座新城。 我們要創(chuàng)造它，需要我們就要走好每一步。 那我們不禁要問： 我們第一步怎么走？ 100畝地是一個開始 ……. 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 山，張家口人民難以割舍的地理文字。 打造小白山自然生活區(qū)，就要依山而造，造的不僅是建筑，更是生活。 100畝規(guī)劃關鍵字： 1. 山，永遠的自然景觀 2. 生活氛圍與生活意境的融合 3. 滿足高品質生活的建筑形態(tài) 依托自然資源開發(fā)山景社區(qū) 創(chuàng)造社區(qū)景觀與生活的融合 在張家口人心里，多層住宅就是不變的高品質生活 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 鍋爐房 會所 中心景觀 整個小區(qū)依山而建。 我們不僅要使生活區(qū)景觀與小白山融為一體，更要依托自然景觀與自身景觀特點創(chuàng)造出屋屋有景觀，戶戶有特點的純天然、低密度、高品質生活社區(qū) 張家口 生活舒適的住宅，美麗幸福的夢想 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） ? 項目規(guī)模：約 100畝 ? 用地性質：住宅、商業(yè) ? 技術經(jīng)濟指標： ? 容積率： ≈ ? 總建筑面積： ≥112723平方米 ? 綠化率： ≥40％ ? 建筑層數(shù)： ≤ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 規(guī)劃依據(jù)： ? 本項目建設用地規(guī)劃條件通知書 ? 張家口市總體規(guī)劃 ? 國家有關的規(guī)劃設計規(guī)范及省、市有關規(guī)劃設計規(guī)定 產(chǎn)品類型： ? 居住區(qū)住宅為多層（高度不宜超過 ）為主，在滿足日照、標桿示范性環(huán)境景觀要求的前提下，居住區(qū)建筑容積率達到。 ? 商業(yè)區(qū)以沿平門路商業(yè)為主，輔以少量為區(qū)內(nèi)配套的社區(qū)鄰里商業(yè)，社區(qū)鄰里商業(yè)面積控制在 1500平米左右。 ? 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)建筑以不超過二層為宜，商業(yè)區(qū)內(nèi)的容積率可根據(jù)實際情況確定。 ? 居住區(qū)內(nèi)需配建幼兒園一所，面積約 1500平米。幼兒園的位置須考慮面向城市開放而不影響小區(qū)。 ? 社區(qū)會所面積約 2023平米。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 建議類型及分布百分比： ? 小高層（數(shù)量控制在 20%以下） ? 多層（占總量的 70%左右） ? 花園洋房（占 10%左右） 讓每一個人都擁有一個 完美的居住夢想 ….. 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 綠樹青山，鳥語花香，讓每一個家，都居住在自然里，讓每一個人，一出門就能呼吸到清新的空氣，擁有舒暢的心情，每一個孩子都會有一個美麗的童年。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 地形地脈及 SWOT分析 1 市場分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財務分析 7 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 定位分析 我們根據(jù)張家口的本土情況，根據(jù)我們的經(jīng)驗，參照我們地塊的特點，我們來討論怎樣的產(chǎn)品才能適應本地市場，怎樣的價格才能使本地塊顯現(xiàn)出優(yōu)勢，哪些客戶群才是我們的目標客戶。 產(chǎn)品 價格 客戶群 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品的好壞直接影響了客戶的購買，我們來定位產(chǎn)品，要參考張家口市民的習慣，并且根據(jù)自身地塊特點來對產(chǎn)品進行定位。 張家口市場產(chǎn)品特點總結 張家口房地產(chǎn)項目戶型設計多以兩房、三房為主，熱銷的面積主要以 85～ 130㎡為主，主力戶型為兩、三房，在面積的配比方面 120㎡建筑面積以下占據(jù)了整個項目的 70%～ 80%，頂樓復式結構去化速度較慢，頂樓單價通常比一樓的低；一層住宅通常架高 50CM左右； 戶型結構主以板式結構為主，少量為塔式結構，但銷售情況慘淡。全明設計，結構方正，布局緊湊，浪費空間少，但整體戶型設計較為單一，缺乏創(chuàng)新，如入戶花園、景觀退臺、陽光房、八角餐廳、錯層、等新穎設計在張家口屬罕見； 建筑形態(tài)多以多層不帶電梯為主，多層房屋的結構多以磚混結構為主，小高層在未來一年中將成為主流業(yè)態(tài)并且競爭激烈。 整體缺乏真正的“類別墅”的情景洋房或花園洋房等高端產(chǎn)品 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 定位分析 ?產(chǎn)品 離市區(qū)較遠 地塊南高北低 景觀優(yōu)勢明顯 ，首期產(chǎn)品的售價過高會帶來很大的銷售抗性。所以我們產(chǎn)品開發(fā)就要注意要控制成本。同時在價格上采取低開高走的原則，促進銷售，漸漸樹立開發(fā)商在市民心中的良好口碑(價格 ) ，嚴重影響光照程度，開發(fā)大量的小高層產(chǎn)品會造成產(chǎn)品不能被接受。而高層產(chǎn)品不予考慮。 （組合） ，是我們項目的優(yōu)勢，在不提高成本的前提下，把景觀利用好，成為項目的亮點。 （主題） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 定位分析 ?產(chǎn)品 現(xiàn)在市場上面住宅產(chǎn)品分類： ? 多層 ? 小高層 ? 高層 ? 超高層 ? 別墅 ? 情景洋房 ? 聯(lián)排（ TOWN HOUSE） ? 花園洋房 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 是聯(lián)排還是花園洋房？ 根據(jù)我們之前的分析，一期紅線范圍內(nèi)為 多層及小高層產(chǎn)品 ，無須過多討論，但在我們的最高地，產(chǎn)品開發(fā)選擇是別墅還是洋房呢？我們不禁深思。 ？ ？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 客觀事實論證產(chǎn)品表現(xiàn)： 目前張家口市場在售別墅產(chǎn)品有兩個樓盤： 山水文苑別墅區(qū)： 銷售至今，銷售情況慘淡 桃源名仕別墅區(qū)： 從 06年至今，基本是以頂工程款形式出售 因此 東方鑫業(yè)認為，本項目是否開發(fā)別墅產(chǎn)品應慎重考慮。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 那么花園洋房是否應該融入我們的社區(qū)呢？ 我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有市場居住類產(chǎn)品放量中，尚沒有花園洋房產(chǎn)品，而花園洋房作為高品質的生活居住產(chǎn)品價格上比別墅類產(chǎn)品更有競爭力，受眾人群更廣泛，既然我們要打造高品質社區(qū)，就有必要把一些居住舒適度高的產(chǎn)品融入我們的整體規(guī)劃中來，并且我們的產(chǎn)品要保證能夠被市場所接受。 東方鑫業(yè)建議：因地制宜， 加入適量四層花園洋房類產(chǎn)品，能夠提高社區(qū)居住品質的同時，提高我們的利潤，降低購買抗性 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 定位分析 ?產(chǎn)品 總述： 多層產(chǎn)品仍然是張家口人心目中理想建筑類型，通過近年來我們對張家口市場的了解，多層產(chǎn)品遠遠比其他產(chǎn)品好賣。 但是我們的地塊屬于南高北低，如果全部開發(fā)多層產(chǎn)品，在保證光照的前提下，樓間距將變得很大，浪費了面積，降低了我們的盈利能力，所以，我們得結合其他一些產(chǎn)品，彌補有可能浪費的面積，提高利潤，并且，多產(chǎn)品組合也可以給小區(qū)景觀帶來一種提升。 最高地 中間高度地區(qū) 沿平門路地區(qū) 聯(lián)排或花園洋房（ 15%） 多層板樓（ 70%） 小高層板樓和商業(yè)（ 15%） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 定位分析 ?張家口有這樣一群人 ? 群體一：張家口地區(qū)中、高端人群 .項目處于張家口的門戶位臵，與繁華接壤又不失寧靜，輕松接觸繁華而又能安靜舒適的生活。這正與這些人的生活需求不謀而合。 ? 群體二：投資者或長期投資客。 本項目周邊臨近學府較多，如果我們的房子戶型設計種類多樣化，小兩房或小三房形式齊全。那投資這樣的房子出租，總價較低，投資回報高，客群穩(wěn)定。 我們暫且用逆向思維，與張家口的市場完成心與心的碰撞，以客戶群定位倒退出產(chǎn)品面積區(qū)間： 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 心與心的碰撞 — 目標客戶群洞察 ?他們對家的要求： 舒適的、輕松的內(nèi)外環(huán)境 滿足他們的 價值取向 的要求 即 “熱鬧” 又 “安靜” 的地方 即 不是很“城市” 又 不是很“鄉(xiāng)村” 的地方 多樣性、獨特性 在離他們?nèi)粘７泵Φ幕顒涌臻g 不太遠卻又僻靜 的地方 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 目標客戶群心理特征寫真 目標消費者的基本需求 夢想一種 受到尊敬和認可的生活方式 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 目標客戶群購房需求習慣分析 ? 物業(yè)品質優(yōu)良 ? 物業(yè)外觀體現(xiàn)一定身份 ? 生活配套齊全 ? 物業(yè)管理收費合理 ? 居住環(huán)境寧靜幽雅 ? 安全防護設施 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀公司 目標客戶群購房考慮因素分析 ? 全新的生活方式？（生活空間的文化品味和藝術氣息） ? 地理位臵如何，交通是否便利？ ?