【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度來(lái)看：大型商業(yè)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)較大（無(wú)論是銷(xiāo)售或自持都存在這個(gè)問(wèn)題）。因此我們要合理規(guī)劃。 公建規(guī)劃設(shè)想 （ 1） 大賣(mài)場(chǎng) 建議規(guī)劃一個(gè)集超市、百貨、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合型賣(mài)場(chǎng)。 （ 2） 會(huì)館 可規(guī)劃為一個(gè)集商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、會(huì)議、客房為一體的綜合性配套會(huì)館，不僅可以滿(mǎn)足華新集團(tuán)辦公、會(huì)議等需求，同時(shí)可以作為對(duì)外經(jīng)營(yíng)的酒店型自持物業(yè)。（如恒通商務(wù)會(huì)館） 銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)建議：建議采用整層銷(xiāo)售或者租賃的形式，由華新集團(tuán)籌建或選擇物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議設(shè)想細(xì)化 — 高檔休閑健身場(chǎng)所 為誰(shuí)做？ 全面囊括張家口中高端客戶(hù)群體。區(qū)縣生意主，政府機(jī)關(guān)中高級(jí)公務(wù)員都在這一群體中。 對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)有所向往，體現(xiàn)自己身份地位及品味。 為什么要做？ 但凡提到果嶺、高爾夫等名詞無(wú)不是與高端、國(guó)際化及身份地位掛鉤，可很大程度提高本樓盤(pán)的檔次。是為本項(xiàng)目一個(gè)很好的推廣賣(mài)點(diǎn)。 且高爾夫場(chǎng)地迄今為止在張家口絕對(duì)屬于市場(chǎng)空白。本案若做，就能凸顯唯一性、權(quán)威性和排他性。 做什么？ （ 2） 小型推桿練習(xí)場(chǎng) 怎么做？ 以高爾夫?yàn)橹行?，在后期樓盤(pán)推售上布局花園洋房、觀(guān)景高層等，用好用足高爾夫的景觀(guān)功能。形成強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng) 同時(shí)高爾夫不僅僅是景觀(guān)，更是可以經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)，要用經(jīng)營(yíng)的眼光看待高爾夫。 具體操作辦法可參考國(guó)內(nèi)成功案例 若無(wú)法形成則考慮建造康體健身中心，可囊括健身房、網(wǎng)球場(chǎng)地、乒乓球、羽毛球場(chǎng)地等。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 315畝的未來(lái)生活 從 315畝規(guī)劃中，我們已經(jīng)看到了小白山全自然生活區(qū)的雛形： 小白山要倡導(dǎo)一種生活方式，用一種對(duì)家的全新演繹來(lái)吸引消費(fèi)者的投入。 小白山憑借其超越的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，多元化的建筑類(lèi)型，完善的配套。這些綜合因素只有一個(gè)目的。 即：建筑 新的生活領(lǐng)域，讓消費(fèi)者在這里體驗(yàn)家新的意義，改變?cè)械淖屓丝菰?、厭煩的生活? 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 315畝不僅是我們的目標(biāo)，同樣也是廣大張家口人民的一個(gè)夢(mèng)，作為城郊結(jié)合部的本案，成功的開(kāi)發(fā)完成必將拓展城市的邊線(xiàn)，創(chuàng)造一種新的生活方式，創(chuàng)造一座新城。 我們要?jiǎng)?chuàng)造它，需要我們就要走好每一步。 那我們不禁要問(wèn)： 我們第一步怎么走？ 100畝地是一個(gè)開(kāi)始 ……. 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 山，張家口人民難以割舍的地理文字。 打造小白山自然生活區(qū)，就要依山而造，造的不僅是建筑，更是生活。 100畝規(guī)劃關(guān)鍵字： 1. 山，永遠(yuǎn)的自然景觀(guān) 2. 生活氛圍與生活意境的融合 3. 滿(mǎn)足高品質(zhì)生活的建筑形態(tài) 依托自然資源開(kāi)發(fā)山景社區(qū) 創(chuàng)造社區(qū)景觀(guān)與生活的融合 在張家口人心里，多層住宅就是不變的高品質(zhì)生活 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 鍋爐房 會(huì)所 中心景觀(guān) 整個(gè)小區(qū)依山而建。 我們不僅要使生活區(qū)景觀(guān)與小白山融為一體，更要依托自然景觀(guān)與自身景觀(guān)特點(diǎn)創(chuàng)造出屋屋有景觀(guān)，戶(hù)戶(hù)有特點(diǎn)的純天然、低密度、高品質(zhì)生活社區(qū) 張家口 生活舒適的住宅，美麗幸福的夢(mèng)想 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） ? 項(xiàng)目規(guī)模：約 100畝 ? 用地性質(zhì)：住宅、商業(yè) ? 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： ? 容積率： ≈ ? 總建筑面積： ≥112723平方米 ? 綠化率： ≥40％ ? 建筑層數(shù)： ≤ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 規(guī)劃依據(jù)： ? 本項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書(shū) ? 張家口市總體規(guī)劃 ? 國(guó)家有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范及省、市有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定 產(chǎn)品類(lèi)型： ? 居住區(qū)住宅為多層（高度不宜超過(guò) ）為主，在滿(mǎn)足日照、標(biāo)桿示范性環(huán)境景觀(guān)要求的前提下，居住區(qū)建筑容積率達(dá)到。 ? 商業(yè)區(qū)以沿平門(mén)路商業(yè)為主，輔以少量為區(qū)內(nèi)配套的社區(qū)鄰里商業(yè)，社區(qū)鄰里商業(yè)面積控制在 1500平米左右。 ? 商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)建筑以不超過(guò)二層為宜，商業(yè)區(qū)內(nèi)的容積率可根據(jù)實(shí)際情況確定。 ? 居住區(qū)內(nèi)需配建幼兒園一所，面積約 1500平米。幼兒園的位置須考慮面向城市開(kāi)放而不影響小區(qū)。 ? 社區(qū)會(huì)所面積約 2023平米。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 規(guī)劃建議 ?100畝（一期） 建議類(lèi)型及分布百分比： ? 小高層（數(shù)量控制在 20%以下） ? 多層（占總量的 70%左右） ? 花園洋房（占 10%左右） 讓每一個(gè)人都擁有一個(gè) 完美的居住夢(mèng)想 ….. 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 綠樹(shù)青山，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，讓每一個(gè)家，都居住在自然里，讓每一個(gè)人，一出門(mén)就能呼吸到清新的空氣，擁有舒暢的心情，每一個(gè)孩子都會(huì)有一個(gè)美麗的童年。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈及 SWOT分析 1 市場(chǎng)分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開(kāi)發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財(cái)務(wù)分析 7 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 我們根據(jù)張家口的本土情況，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，參照我們地塊的特點(diǎn)，我們來(lái)討論怎樣的產(chǎn)品才能適應(yīng)本地市場(chǎng)，怎樣的價(jià)格才能使本地塊顯現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，哪些客戶(hù)群才是我們的目標(biāo)客戶(hù)。 產(chǎn)品 價(jià)格 客戶(hù)群 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品的好壞直接影響了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)，我們來(lái)定位產(chǎn)品，要參考張家口市民的習(xí)慣，并且根據(jù)自身地塊特點(diǎn)來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位。 張家口市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)總結(jié) 張家口房地產(chǎn)項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)多以?xún)煞?、三房為主，熱銷(xiāo)的面積主要以 85～ 130㎡為主，主力戶(hù)型為兩、三房，在面積的配比方面 120㎡建筑面積以下占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目的 70%～ 80%，頂樓復(fù)式結(jié)構(gòu)去化速度較慢，頂樓單價(jià)通常比一樓的低；一層住宅通常架高 50CM左右； 戶(hù)型結(jié)構(gòu)主以板式結(jié)構(gòu)為主，少量為塔式結(jié)構(gòu)，但銷(xiāo)售情況慘淡。全明設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)方正，布局緊湊，浪費(fèi)空間少，但整體戶(hù)型設(shè)計(jì)較為單一，缺乏創(chuàng)新，如入戶(hù)花園、景觀(guān)退臺(tái)、陽(yáng)光房、八角餐廳、錯(cuò)層、等新穎設(shè)計(jì)在張家口屬罕見(jiàn)； 建筑形態(tài)多以多層不帶電梯為主，多層房屋的結(jié)構(gòu)多以磚混結(jié)構(gòu)為主，小高層在未來(lái)一年中將成為主流業(yè)態(tài)并且競(jìng)爭(zhēng)激烈。 整體缺乏真正的“類(lèi)別墅”的情景洋房或花園洋房等高端產(chǎn)品 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 離市區(qū)較遠(yuǎn) 地塊南高北低 景觀(guān)優(yōu)勢(shì)明顯 ，首期產(chǎn)品的售價(jià)過(guò)高會(huì)帶來(lái)很大的銷(xiāo)售抗性。所以我們產(chǎn)品開(kāi)發(fā)就要注意要控制成本。同時(shí)在價(jià)格上采取低開(kāi)高走的原則，促進(jìn)銷(xiāo)售，漸漸樹(shù)立開(kāi)發(fā)商在市民心中的良好口碑(價(jià)格 ) ，嚴(yán)重影響光照程度，開(kāi)發(fā)大量的小高層產(chǎn)品會(huì)造成產(chǎn)品不能被接受。而高層產(chǎn)品不予考慮。 （組合） ，是我們項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，在不提高成本的前提下，把景觀(guān)利用好，成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)。 （主題） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 現(xiàn)在市場(chǎng)上面住宅產(chǎn)品分類(lèi)： ? 多層 ? 小高層 ? 高層 ? 超高層 ? 別墅 ? 情景洋房 ? 聯(lián)排（ TOWN HOUSE） ? 花園洋房 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 是聯(lián)排還是花園洋房？ 根據(jù)我們之前的分析，一期紅線(xiàn)范圍內(nèi)為 多層及小高層產(chǎn)品 ，無(wú)須過(guò)多討論，但在我們的最高地，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)選擇是別墅還是洋房呢？我們不禁深思。 ？ ？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 客觀(guān)事實(shí)論證產(chǎn)品表現(xiàn)： 目前張家口市場(chǎng)在售別墅產(chǎn)品有兩個(gè)樓盤(pán)： 山水文苑別墅區(qū)： 銷(xiāo)售至今，銷(xiāo)售情況慘淡 桃源名仕別墅區(qū)： 從 06年至今，基本是以頂工程款形式出售 因此 東方鑫業(yè)認(rèn)為，本項(xiàng)目是否開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品應(yīng)慎重考慮。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 那么花園洋房是否應(yīng)該融入我們的社區(qū)呢？ 我們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有市場(chǎng)居住類(lèi)產(chǎn)品放量中，尚沒(méi)有花園洋房產(chǎn)品，而花園洋房作為高品質(zhì)的生活居住產(chǎn)品價(jià)格上比別墅類(lèi)產(chǎn)品更有競(jìng)爭(zhēng)力，受眾人群更廣泛，既然我們要打造高品質(zhì)社區(qū)，就有必要把一些居住舒適度高的產(chǎn)品融入我們的整體規(guī)劃中來(lái)，并且我們的產(chǎn)品要保證能夠被市場(chǎng)所接受。 東方鑫業(yè)建議：因地制宜， 加入適量四層花園洋房類(lèi)產(chǎn)品，能夠提高社區(qū)居住品質(zhì)的同時(shí)，提高我們的利潤(rùn)，降低購(gòu)買(mǎi)抗性 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?產(chǎn)品 總述： 多層產(chǎn)品仍然是張家口人心目中理想建筑類(lèi)型，通過(guò)近年來(lái)我們對(duì)張家口市場(chǎng)的了解，多層產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其他產(chǎn)品好賣(mài)。 但是我們的地塊屬于南高北低，如果全部開(kāi)發(fā)多層產(chǎn)品，在保證光照的前提下，樓間距將變得很大，浪費(fèi)了面積，降低了我們的盈利能力，所以，我們得結(jié)合其他一些產(chǎn)品，彌補(bǔ)有可能浪費(fèi)的面積，提高利潤(rùn)，并且，多產(chǎn)品組合也可以給小區(qū)景觀(guān)帶來(lái)一種提升。 最高地 中間高度地區(qū) 沿平門(mén)路地區(qū) 聯(lián)排或花園洋房（ 15%） 多層板樓（ 70%） 小高層板樓和商業(yè)（ 15%） 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 定位分析 ?張家口有這樣一群人 ? 群體一：張家口地區(qū)中、高端人群 .項(xiàng)目處于張家口的門(mén)戶(hù)位臵，與繁華接壤又不失寧?kù)o，輕松接觸繁華而又能安靜舒適的生活。這正與這些人的生活需求不謀而合。 ? 群體二：投資者或長(zhǎng)期投資客。 本項(xiàng)目周邊臨近學(xué)府較多，如果我們的房子戶(hù)型設(shè)計(jì)種類(lèi)多樣化，小兩房或小三房形式齊全。那投資這樣的房子出租，總價(jià)較低，投資回報(bào)高，客群穩(wěn)定。 我們暫且用逆向思維，與張家口的市場(chǎng)完成心與心的碰撞，以客戶(hù)群定位倒退出產(chǎn)品面積區(qū)間： 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 心與心的碰撞 — 目標(biāo)客戶(hù)群洞察 ?他們對(duì)家的要求： 舒適的、輕松的內(nèi)外環(huán)境 滿(mǎn)足他們的 價(jià)值取向 的要求 即 “熱鬧” 又 “安靜” 的地方 即 不是很“城市” 又 不是很“鄉(xiāng)村” 的地方 多樣性、獨(dú)特性 在離他們?nèi)粘７泵Φ幕顒?dòng)空間 不太遠(yuǎn)卻又僻靜 的地方 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 目標(biāo)客戶(hù)群心理特征寫(xiě)真 目標(biāo)消費(fèi)者的基本需求 夢(mèng)想一種 受到尊敬和認(rèn)可的生活方式 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)房需求習(xí)慣分析 ? 物業(yè)品質(zhì)優(yōu)良 ? 物業(yè)外觀(guān)體現(xiàn)一定身份 ? 生活配套齊全 ? 物業(yè)管理收費(fèi)合理 ? 居住環(huán)境寧?kù)o幽雅 ? 安全防護(hù)設(shè)施 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)房考慮因素分析 ? 全新的生活方式？（生活空間的文化品味和藝術(shù)氣息） ? 地理位臵如何，交通是否便利？ ?