思源經(jīng)紀(jì)青島某地產(chǎn)四季花城營(yíng)銷策略(編輯修改稿)
2025-03-13 13:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二期： 10棟多層、 3棟高層 約 900套，推出 200套 三期： 4棟多層、 10棟高層 約 600套 海信 〃 馬山新城 住宅總面積： 105650平方米 商業(yè) 月均去化情況： 約 3300平米 /套數(shù)（約 40套）。 暢銷戶型： 102兩室兩廳、 167平米復(fù)式。 自 06年 4月 20日開(kāi)盤至今已銷售 ； 豪第 9號(hào) 月均去化情況： 面積（ 4000平米 ） /套數(shù)（ 約 40套） 。 暢銷戶型： 90100兩室兩廳、 130140寬景洋房 。 客群情況 即墨主要競(jìng)品項(xiàng)目客群分布情況 44%17%8%10%21%即墨市區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)青島市外地客戶來(lái)源區(qū)域調(diào)查 客戶職業(yè)屬性調(diào)查 客戶群體中以 個(gè)體工商戶 占據(jù)了絕對(duì)比例，其次為 私營(yíng)業(yè)主 ，另外，國(guó)有單位和和韓資企業(yè)的客戶各占到 10%左右的比例。 上?；▓@客戶來(lái)源仍然以 本地客戶為主 ，其次為 東部開(kāi)發(fā)區(qū) ，青島市占到 10%的比例，可見(jiàn)檔次較高的項(xiàng)目其對(duì)外的輻射力更強(qiáng)。 44%10%10%19%7%2% 8% 個(gè)體工商政府機(jī)關(guān)公務(wù)員國(guó)營(yíng)單位私營(yíng)企業(yè)韓資企業(yè)教師其他上?；▓@ 客群情況 即墨主要競(jìng)品項(xiàng)目客群分布情況 客戶來(lái)源區(qū)域調(diào)查 客戶職業(yè)屬性調(diào)查 靠近服裝市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi) 私營(yíng)業(yè)主客戶占 65%；其次是 事業(yè)單位和公務(wù)員客群的改善性需求，占 20%；即墨當(dāng)?shù)赝赓Y企業(yè)客戶和其他客戶占 15%： 地處城西版塊，周邊服裝市場(chǎng)和良好教育資源，即墨 本地市區(qū)客戶 占絕大多數(shù)；項(xiàng)目品質(zhì)較好，吸引較多周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶； 海信品牌影響力對(duì)青島客戶有一定吸引力 。 海信 馬山新城 42%31%8%19%即墨市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)其他地區(qū)青島市區(qū)65%20%10%5%私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商事業(yè)單位、公務(wù)員普通市民其他客群情況 即墨主要競(jìng)品項(xiàng)目客群分布情況 客戶來(lái)源區(qū)域調(diào)查 客戶職業(yè)屬性調(diào)查 本項(xiàng)目靠近即墨相關(guān)政府部門，公務(wù)員及事業(yè)單位購(gòu)買較多。 項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，客群多以市區(qū)居住、工作人口。 豪第九號(hào) (寶島花園） 60%25%10% 5%即墨市區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)青島市區(qū) 其它地區(qū)42%45%8% 5%私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體工商事業(yè)單位、公務(wù)員即墨普通市民其他產(chǎn)品 面積 （平米） 總價(jià) （萬(wàn)元） 首付 （萬(wàn)元） 月供 （元） 月收入 （元） 比例 兩房 (精裝修 ) 90 43 13 2250 45005625 56% 三房 (精裝修 ) 120135 5765 1720 30003375 60008400 26% 情景花園 (毛坯 ) 160 83 25 4350 10000以上 17% 結(jié)合產(chǎn)品層面來(lái)考慮價(jià)格因素，我們可以看出：本項(xiàng)目入市的主要目標(biāo)客群月收入應(yīng)該在 5000以上。 客群情況 客群購(gòu)買力分析 年薪 30 萬(wàn)以上 收入 職業(yè) 生活形態(tài) 階層描述 月薪 2023 3000 月薪 1000 1500 私營(yíng)企業(yè)主 初級(jí)管理主管、負(fù)責(zé) 人、國(guó)家公務(wù)員 普通員工、事業(yè) 單位職員 富貴 新銳 普通 事業(yè)上追求成功， 生活中很重視面子 追求便利舒適生活 生活穩(wěn)定，注重 家庭親情 客群情況 客群屬性分析 月薪 8000以上 月薪 5000 6000 企業(yè)高管 小私營(yíng)業(yè)主 個(gè)體工商業(yè)者 政府部門負(fù)責(zé)人 企事業(yè)單位中層管理人員 企業(yè)中高級(jí)技術(shù)人員 富裕 小富 房子是品位和 身份的象征 工作穩(wěn)定 注重家庭生活 此類人群為本項(xiàng)目的主力人群，占 30%的比重 此類人群為本項(xiàng)目的次要人群，占 60%的比重 此類人群為本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)人群，占 10%的比重 富裕階層 小富階層 富貴階層 客群情況 客群比重分析 開(kāi)發(fā)區(qū) 地緣性 小商品城 南部舊城 行政區(qū) 區(qū) 域 比例 比例 主力客戶 地緣客戶、東部開(kāi)發(fā)區(qū) 20% 80% 市中心區(qū)、 小商品城 35% 城市南部舊城與行政區(qū)客戶 25% 其它客戶 城市西部客戶 其他區(qū)域客戶 20% 20% 客群情況 客群來(lái)源分析 物理層面 精神層面 富 裕 項(xiàng)目具有較高的品質(zhì)感 有較好的景觀園林、水景或山景 開(kāi)發(fā)商要具有品牌實(shí)力 項(xiàng)目具有一定的規(guī)模 高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù) 有升值潛力 彰顯身份 具有引領(lǐng)性 具有品位感 注重私密性 小 富 項(xiàng)目的整體風(fēng)格要有時(shí)尚感 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的使用功能性強(qiáng) 要有便捷的交通 開(kāi)發(fā)商要具有品牌知名度 距離城市中心較近 社區(qū)配套設(shè)施完善 值得炫耀 追求現(xiàn)代感 能代表較高的生活品質(zhì) 客群情況 客群需求分析 ? 市場(chǎng)供需 ? 未來(lái)土地放量和新增住宅產(chǎn)品供應(yīng)量平穩(wěn)。 ? 即墨產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展動(dòng)態(tài)地?cái)U(kuò)大了中高端客戶群的基數(shù)，增強(qiáng)了即墨市中高端產(chǎn)品的購(gòu)買力； 由于即墨城區(qū)高品質(zhì)住宅的缺失，許多客戶轉(zhuǎn)而在城陽(yáng)及青島其他城區(qū)購(gòu)房。 ? 產(chǎn)品、價(jià)格結(jié)構(gòu) ? 80100平方米兩居在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)更為暢銷； 130160平方米的改善型三房戶型，較為受客戶的歡迎?？們r(jià)控制在 30— 45萬(wàn)之間居多。 ? 客群結(jié)構(gòu) ? 本地地緣客群為主，同時(shí)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了外來(lái)人口進(jìn)駐即墨置業(yè)，擴(kuò)大當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求。 ? 本項(xiàng)目主要客群會(huì)是“富裕型”客戶與“小富型”客戶，月收入在 5000以上。 ? 以上兩類客戶多是 中小型私營(yíng)業(yè)主 、 個(gè)體工商從業(yè)者 ， 企事業(yè)單位高層管理人員 ， 政府部門負(fù)責(zé)人 。 ? 客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)多集中在 項(xiàng)目品質(zhì) 、 開(kāi)發(fā)商品牌與實(shí)力 ， 重視身份的彰顯 、 尊貴氣質(zhì) 。 ? 目標(biāo)客戶
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