【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 潤(rùn)最 高的部分是研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)與 服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤(rùn) 最低。在研發(fā)方面具有競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)通常比在制 造能力具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企 業(yè)有更高的競(jìng)爭(zhēng)力 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 新形勢(shì)下工程成本管控的重點(diǎn)： ◆ 項(xiàng)目投資分析是項(xiàng)目成本控制的起點(diǎn)，開(kāi) 發(fā)成本受開(kāi)發(fā)節(jié)奏、市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、 經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)控制等條件的多重制約 ◆ 產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性、差異性決定了項(xiàng)目成 本控制的優(yōu)劣 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 房地產(chǎn)成本項(xiàng)目的設(shè)置 ○ 土地成本 ○ 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) ○ 主體建筑工程費(fèi) ○ 主體安裝工程費(fèi) ○ 園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) ○ 園林環(huán)境建設(shè)費(fèi) ○ 配套設(shè)施費(fèi) ○ 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 樓面地價(jià) 主體造價(jià) 園區(qū)造價(jià) 含資金成本 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 新形勢(shì)下工程成本管控的重點(diǎn)： ◆ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)、功能、技術(shù)參數(shù)、配 套檔次的確定，決定了 70%以上的工程成 本 ◆ 最低價(jià)中標(biāo)是控制工程建造成本的重點(diǎn) ◆ 時(shí)間成本和質(zhì)量成本往往是房地產(chǎn)企業(yè)成 本管理忽視的環(huán)節(jié)和事后的遺憾 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的重要性： ◆ 工程質(zhì)量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā) 生的費(fèi)用以及沒(méi)有達(dá)到滿意的質(zhì)量所造成 的損失 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 設(shè)計(jì) 階段 施工準(zhǔn) 備階段 施工 階段 使用 階段 改正錯(cuò)誤 的時(shí)間 1 $ 改正錯(cuò)誤 所需費(fèi)用 10 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 100 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 1000 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ “十倍原理”圖形象 地說(shuō)明項(xiàng)目進(jìn)展各階 段改正錯(cuò)誤所需費(fèi)用 的比較（見(jiàn)左圖）， 對(duì)于工程質(zhì)量成本而 言，達(dá)到成本控制的 最有效的時(shí)間是在項(xiàng) 目的施工準(zhǔn)備階段 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點(diǎn)： ◆ 以預(yù)防為主的質(zhì)量成本管理，把錢(qián)花在避 免質(zhì)量故障的出現(xiàn)，而不是解決不合格項(xiàng) 造成的后果，是質(zhì)量成本控制的基礎(chǔ) 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點(diǎn)： ◆ 百分之百的現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量控制施工手工 操作質(zhì)量是很難實(shí)現(xiàn)的，針對(duì)施工質(zhì)量 通病找出關(guān)鍵的故障點(diǎn)，通過(guò)前期的 設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)強(qiáng)化、施工工藝改進(jìn)往往能 避免施工手工操作的帶來(lái)的偏差 新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點(diǎn)： ◆ 鑒定成本主要是完善材料檢驗(yàn)和對(duì)施工過(guò) 程中工序質(zhì)量、工程質(zhì)量檢查等方面管理 的投入，合理的投入和有效管理是質(zhì)量成 本控制的重點(diǎn) 外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 一、國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 二、國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國(guó)內(nèi)工程總承包商的總體概況： ◆ 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資 本低，資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需 要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 ◆ 勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有 限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及 嚴(yán)格的過(guò)程控制是施工質(zhì)量保證的重要前 提 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項(xiàng)目承包 制，推行項(xiàng)目法施工，以包代管情況普遍 工程質(zhì)量的好壞與項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班 子的技術(shù)水平、管理能力存在很明顯的關(guān) 系，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)差異很大 ◆ 施工企業(yè)對(duì)施工項(xiàng)目經(jīng)理部的支持監(jiān)管較 少，施工管理出現(xiàn)問(wèn)題后，施工企業(yè)高層 的支持體現(xiàn)不明顯 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國(guó)內(nèi)總承包單位的分類(lèi) ◆ 第一類(lèi)：大型建安集團(tuán) ◆ 第二類(lèi)：中型建筑企業(yè) ◆ 第三類(lèi)：小型成建制的民營(yíng)、集體建筑企業(yè) ◆ 第四類(lèi)：小型、專(zhuān)業(yè)施工企業(yè) 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從成本角度考慮總承包商的選擇策略： ◆ 選擇承包商時(shí)，要重點(diǎn)考察承包方的成 本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)企業(yè)的 成本控制。避免過(guò)多的管理層級(jí)造成不 必要的管理費(fèi)上升 ◆ 杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商 的重要指標(biāo) 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 選擇高效率，重信譽(yù)重合約，管理組織扁 平化，管理成本低的工程公司是有效降低 成本的手段 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)提高對(duì)施工單位的管理能 力，輸出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)保體系要求，可以 向選擇三、四類(lèi)施工企業(yè)過(guò)渡，在保證質(zhì) 量的前提下降低工程成本 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇策略： ◆ 承包商施工項(xiàng)目經(jīng)理（項(xiàng)目承包人）的質(zhì) 量意識(shí)、配合能力對(duì)工程質(zhì)量的影響很大 是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊(duì)伍以及保證工程 質(zhì)量的重要因素 國(guó)內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模式、 管理水平、管理人員配備，上級(jí)公司的支 持與重視程度等對(duì)工程質(zhì)量的影響較大 ◆ 對(duì)規(guī)模小的建筑公司和實(shí)行項(xiàng)目全面承包 的公司的材料管理需要額外加以關(guān)注 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國(guó)內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況： ◆ 市場(chǎng)發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)理 公司不履行監(jiān)理職責(zé)，企業(yè)制度不健全， 責(zé)任制不落實(shí)，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范 ◆ 監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過(guò)場(chǎng) 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理 費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 ◆ 監(jiān)理工程師的總體專(zhuān)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過(guò)高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 國(guó)內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 建設(shè)部 建市 【 2023】 189號(hào)文 《 房屋建筑 工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行） 》 監(jiān)理旁站前的： “ 三查兩問(wèn)一核對(duì) ” 監(jiān)理旁站過(guò)程的： “ 一核查三監(jiān)督 ”