【文章內(nèi)容簡介】 審計法務(wù)部 監(jiān)事長 投資決策中心 區(qū)域項目利潤中心 成本費用中心 大連萬科 天津萬科 北京萬科 深圳萬科 武漢萬科 南京萬科 沈陽萬科 財務(wù)部 營銷部 工程管理部 綜合部 分管成本財務(wù) 分管營銷 分管工程、規(guī)劃設(shè)計、采購。預(yù)算 人力資源、行政、信息等功能集合 萬科集團 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 63 萬科組織架構(gòu)特點： 最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能 人力資源管理非常重視，強調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好，薪酬較低，強調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 64 運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則 合理處理好集中和分散的關(guān)系 明確各部門之間的定位和權(quán)責界定及劃分 分析各部門在運營流程中發(fā)揮的職能 確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關(guān)系 確定各部門權(quán)利與行 編寫各部門的部門職能 分析各崗位工作飽滿程度 因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合 確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容 部門定崗定編時需要對公司短其與長期戰(zhàn)略綜合考慮 公司織織架構(gòu) 公司發(fā)展戰(zhàn)略 各部門權(quán)力與責任 各部門崗位定編 部門各崗位職責確定 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 65 責權(quán) 明確原則 兼顧 發(fā)展原則 精干高效 原則 戰(zhàn)略導(dǎo)向 原則 以戰(zhàn)略為核心的運營組織系統(tǒng)設(shè)計 基于公司戰(zhàn)略，自上而下進行設(shè)計 力求機構(gòu)簡練，人員精干，從簡單到專業(yè)管理效率高，保持競爭力。 基于現(xiàn)狀的管理成熟度、組織的發(fā)展階段及管理能力，同時兼顧未來的發(fā)展需要。 每一管理層次、部門、崗位的責任權(quán)利都明確和對應(yīng)。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則 66 部門職能 例：成本部、采購部 各企業(yè)部門的名稱和職責劃分往往不同，但基本管理與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達到運營管理要求。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能 67 崗位職責 例：成本部、采購 部 成本部經(jīng)理崗位職責 預(yù)算工程師崗位職責 采購部經(jīng)理崗位職責 合約工程主管崗位職責 合約物資主管崗位職責 合約營銷主管崗位職責 成本管理事務(wù)員崗位職責 三、合理設(shè)計各部門崗位職責及權(quán)責劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 68 市場調(diào)查和供方管理工作： 、施工業(yè)績、報價水平及任務(wù)飽和情況 。 （施工隊伍、設(shè)計單位、廣告商等）的資質(zhì)進行考察，建立合格供方名錄； ，動態(tài)掌握材料設(shè)備的市場信息； ； ，為相關(guān)部門提供最新的市場價格信息。 招投標及合同管理 ； ； ； ； ； ； ，建立和完善招投標及合同文件的標準版本。 甲供材料和裝飾材料的管理 ； ； 。 范例：采購部部門管理職能 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 69 范例：成本部經(jīng)理崗位職責 全面負責成本部工作，直接對主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負責，承擔本部門領(lǐng)導(dǎo)責任； 制定本部門的工作計劃和目標，負責本部門工作職責的落實和各項工作計劃的執(zhí)行，保證部門高效、有序的進行； 組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程造價，通過動態(tài)控制實現(xiàn)成本控制目的； 組織部門開展市場調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進行技術(shù)經(jīng)驗分析，堅持數(shù)據(jù)積累； 確認和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結(jié)算等，配合公司完成三算單辦理等重大事項； 負責組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證部門制度合理有效。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 70 范例：預(yù)算工程師崗位職責 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段、招投標階段、合同實施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。 接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識、提高業(yè)務(wù)水平。 及時掌握項目工程進展的狀況，對承包商報送的工程形象進度進行審核，提出付款額的建議。（僅限項目部的預(yù)算工程師） 對不同的設(shè)計及材料進行成本研究，并向現(xiàn)場工程師或設(shè)計單位提出成本建議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進行設(shè)計或設(shè)計變更。 工程進行期間，定期制定成本估算報告書，反映施工中存在的問題及支付的情況，就工程變更的大約費用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。 審核工程變更清單，與承包商達成費用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增材料單價。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 71 范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 72 范例：成本部、采購部權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分 招標采購事務(wù)權(quán)限劃分 規(guī)劃設(shè)計招標與合約權(quán)限劃分 營銷事務(wù)招標與合約權(quán)限劃分 工程合約與招標權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 73 范例：規(guī)劃設(shè)計招標與合約權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 74 范例：營銷事務(wù)招標與合約權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 75 范例：工程合約與招標權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 76 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計方法 明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大、求精） 設(shè)置管理模式：管理層級劃分（二級 OR三級） 設(shè)計組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責 劃分管理權(quán)限：即各項業(yè)務(wù)的審批授權(quán) 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計要求 管理層級與部門職責配置可支持高效運營 適度授權(quán)、防范風險 總之：尋求風險與效率的最佳平衡點 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 77 組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計原則 以組織系統(tǒng)為基礎(chǔ) 廣與深 原則 制度導(dǎo)向 原則 實現(xiàn)經(jīng)營目 標為原則 共享互補原則 分與合原則 管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對管理權(quán)限有收有放，既集中于集中的管理，又兼顧橫向的管理 創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達到資源共享，優(yōu)勢互補，互相推動，有效提高效率，降低管理成本 管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營目標，為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標做出貢獻，隨著組織的重大戰(zhàn)略調(diào)整而調(diào)整 管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則，即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的原則，即必須明確和詳細 以制度為導(dǎo)向，建立一套完整的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理者個人的因素，加強制度的約束力 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 78 組織系統(tǒng)文件的建立過程 現(xiàn)狀診斷（ WHY） 制定目標（ WHERE） 組織人員（ WHO） 明確計劃（ WHEN） 文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（ WHAT） 編制與評審 /培訓(xùn)與應(yīng)用（ HOW） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 79 與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定 系統(tǒng)文件的詳細程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng) 并非越細越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用 能夠自我完善，即文件自身有完善機制 需要持續(xù)改進 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 80 統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式： 手冊封面 文件目錄 文件編號 文件版號 紙張 字體 字號 LOGO 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 81 三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 （一） 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào) （三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊的建立要求 其中，第（二）、（三）項內(nèi)容同運營組織系統(tǒng)，不再重復(fù) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 82 （一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計原則 公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司組織架構(gòu) 各部門管理制度 各部門管理規(guī)定 各部門管理辦法 管理制度是公司總體的管理要求，全面和概括性地說明各部門對所管理內(nèi)容的基本規(guī)范要求； 管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對管理制度的要求的落實； 部門的管理辦法是對比較復(fù)雜的某項業(yè)務(wù)的操作過程、方式方法等的詳細說明，并體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度要求與成果標準，是對管理規(guī)定的補充和細化 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 83 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 84 關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說明 制度 也可稱為：條例、規(guī)章 規(guī)定 也可稱為：規(guī)則、準則、原則、規(guī)范、規(guī)程 辦法 也可稱為：方法、細則、指引 （指引與程序一般質(zhì)量管理體系中專指描述流程的企業(yè)公文） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 85 四、房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)的設(shè)計 （一）運營流程系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào) （三）運營流程系統(tǒng)文件手冊的建立 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 —— 房地產(chǎn)運營流程系統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計 86 對流程負責而不是部門職能負責，減少不增值的活動及內(nèi)部的重復(fù)流轉(zhuǎn)，減少報告層級流程的接口，適當采取集中評審方式進行決策，減少過程環(huán)節(jié)，對員工進行充分的操作技能培訓(xùn) 高效性原則 有效性原則 明確流程關(guān)鍵點及關(guān)鍵控制點的作業(yè)方法及要求，對薄弱環(huán)節(jié)進行有效管控，并監(jiān)控流程的執(zhí)行 戰(zhàn)略導(dǎo)向原則 根據(jù)公司戰(zhàn)略確定及組織目標，將組織目標與相關(guān)流程對應(yīng)以提升公司核心競爭力 充分考慮內(nèi)外部可能存在的不確定因素以及可能的變化，流程設(shè)計既要考慮現(xiàn)狀的實用性又具有適度的