【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 值，使得本區(qū)域的多項(xiàng)功能進(jìn)一步得到加強(qiáng)。 天津工業(yè)東移戰(zhàn)略將依次提升為天津產(chǎn)業(yè)東移、天津城區(qū)東移及天津城市中心東移 戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略將使得區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步得到體現(xiàn)。 ?未來(lái)消費(fèi)人群增加與升級(jí) 本區(qū)域未來(lái) 12年內(nèi)將有近 40萬(wàn)平米的住宅產(chǎn)品上市 ,由此會(huì)直接為本區(qū)域帶來(lái)約 16000人的消費(fèi)人群，加上區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居住人群，常住人口將達(dá)到 20230人以上。 60 DTZ 機(jī)會(huì) —— OPPORTUNITY 道路通暢，流動(dòng)人口增加 ? 按照規(guī)劃，登州路在 2023年之前將全線貫通，北至衛(wèi)國(guó)道，而成林道也將通過(guò)立交橋與空港物流區(qū)相連，這些無(wú)疑將提高本區(qū)域?qū)τ谌肆鞯膶?dǎo)入性，為本區(qū)域帶來(lái)大量流動(dòng)人群。 消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)改變，消費(fèi)能力升級(jí) ? 多項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施將為本區(qū)域帶來(lái)大量高端消費(fèi)人群，也使得區(qū)域發(fā)展大型商業(yè)設(shè)施成為可能。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域的程林莊工業(yè)區(qū)目前擁有大量務(wù)工人員及私營(yíng)企業(yè)主，按照規(guī)劃，程林莊工業(yè)區(qū)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，智力密集型產(chǎn)業(yè)將逐步替代現(xiàn)有的勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，由此可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)的人員數(shù)量與人員素質(zhì)都將得到提升。 松江項(xiàng)目 61 DTZ 威脅 —— THREAT ? 市場(chǎng)培育期較長(zhǎng) 規(guī)劃的最終實(shí)現(xiàn)需要一定周期，而規(guī)劃的可行性與最終實(shí)現(xiàn)程度也需要實(shí) 踐的檢驗(yàn)。 ? 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)威脅 其間，同類(lèi)型項(xiàng)目的上市將與本項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶資源。 ? 天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)呈現(xiàn)出供求不符現(xiàn)象，商鋪投資市場(chǎng)需要一個(gè) 調(diào)整周期，這些都將對(duì)本項(xiàng)目的消化產(chǎn)生影響。 62 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第三部分 項(xiàng)目定位 ? 經(jīng)營(yíng)性商業(yè)部分定位 ? 其它部分定位 2023/3/12 63 ? 經(jīng)營(yíng)性商業(yè)部分定位 2023/3/12 64 DTZ 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 客戶群定位 ? 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來(lái)增加的居住人群 ? 程林莊工業(yè)區(qū)的務(wù)工人員 ? 項(xiàng)目周邊區(qū)域的居住人群及務(wù)工人員 ? 伴隨區(qū)域發(fā)展而產(chǎn)生的外來(lái)流動(dòng)消費(fèi)人群，包括： 來(lái)自空港物流區(qū)的務(wù)工人員 途經(jīng)本項(xiàng)目的人員 65 DTZ 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 客戶群定位 特點(diǎn)： 私密而不孤獨(dú) —— 擁有自己喜好的品牌 、 餐廳與購(gòu)物場(chǎng)所及休閑場(chǎng)所； 有品味不張揚(yáng) —— 追求生活品味 ， 但是有所取舍 ,有個(gè)性但很低調(diào)； 時(shí)尚而不懶散 —— 擁有年輕的生活態(tài)度，但心理足夠成熟，不會(huì)盲目； 66 DTZ 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ? 都市商業(yè)領(lǐng)航者 67 DTZ 本項(xiàng)目形象定位 ? 尚東新時(shí)區(qū) ? Mini Lifestyle Center(微型生活時(shí)尚中心 ) 我們著力營(yíng)造這們一種商業(yè)氛圍： 時(shí)尚實(shí)用但不浮夸張揚(yáng)； 功能互補(bǔ)絕不同質(zhì)重復(fù)； 品味高雅而不無(wú)味奢華 68 DTZ 尚東 新 時(shí)區(qū) 主題內(nèi)涵 ? 尚東：新都市主義下的時(shí)尚東部 ? 新：新生 /新鮮 /活力 ? 時(shí)區(qū)：集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)等多功能于一體的，連接市區(qū)與濱海的復(fù)合功能商業(yè)綜合體 69 DTZ LifeStyle Center ： ? “ LifeStyle購(gòu)物中心”其特色即是采開(kāi)放露天形式，沒(méi)有主力店（百貨公司），他們以“ Town Center”的設(shè)計(jì)結(jié)合一些精品店、餐廳、書(shū)店、家居用品、電影院或一些休憩娛樂(lè)為主的商店，以傳統(tǒng)街道的方式布置。 ? 解釋?zhuān)? 本項(xiàng)目的商業(yè)體量較大， 66000㎡，同時(shí)我們考慮到本區(qū)域未來(lái)不可限量的發(fā)展前景，結(jié)合入住人口的層次與周邊程林莊工業(yè)園 \中美史克的發(fā)展規(guī)劃，我們借鑒了“ Lifestyle Center ”的理念，目的是營(yíng)造一種新鮮、生態(tài)、自由的時(shí)尚居住環(huán)境，借以提升社區(qū)品質(zhì)，并保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與未來(lái)的升值能力。 70 DTZ 形象定位 —— Fashion：時(shí)尚流行 71 DTZ 形象定位 —— Fresh Food：新鮮的蔬菜、水果 72 DTZ 形象定位 —— Fun：娛樂(lè)、快樂(lè) 73 DTZ 業(yè)態(tài)定位 ? 精 品 購(gòu)物 —— 精品店、家居專(zhuān)賣(mài)、個(gè)性用品專(zhuān)賣(mài) ? 中西 餐 飲 —— 中式正餐、西餐 ? 休閑娛樂(lè)業(yè) —— 休閑健身 /SPA、歌廳、書(shū)吧、咖啡廳 ? 社區(qū)配套業(yè) —— 銀行、郵局、干洗、便利、西點(diǎn)、早 餐、醫(yī)院、服務(wù) ? 連鎖零售業(yè) —— 超市、快餐 74 會(huì)所主題 ? 項(xiàng)目會(huì)所主題定位 2023/3/12 75 DTZ 項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議 —— 男士養(yǎng)生會(huì)所 76 DTZ 項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議 —— 瑜珈主題休閑 77 DTZ 項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議 —— 綜合主題 78 DTZ 項(xiàng)目會(huì)所主題選擇建議 —— 另類(lèi)主題 79 DTZ ?本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定 內(nèi)容 商業(yè)項(xiàng)目建筑面積 (m2) 商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積 (m2) 商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià) (元 /m2) 商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售總額 (萬(wàn)元 ) 區(qū)域 和平區(qū) 885810 760958087 河西區(qū) 1226567 1119700234 南開(kāi)區(qū) 1268463 3271064298 河?xùn)|區(qū) 578771 168939728 河北區(qū) 307873 642687361 紅橋區(qū) 600000 東麗區(qū) 1066689 376199510 天津市區(qū) 5934173 6339549219 參考天津市與河?xùn)|區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目 進(jìn)行價(jià)格定位。 天津市 /河?xùn)|區(qū) /東麗區(qū)現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格： 見(jiàn)下表 天津市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目均價(jià)和平區(qū)河西區(qū)南開(kāi)區(qū)河?xùn)|區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)東麗區(qū)天津市區(qū)系列 1 2 2 2 5 8 . 7 1 3 6 8 0 . 0 1 0 5 8 4 . 2 9 2 2 5 . 9 7 4 5 7 . 6 3 1 7 5 . 3 9 7 8 2 . 5 和平區(qū) 河西區(qū) 南開(kāi)區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū)天津市區(qū)80 DTZ 成因解析： 1）這兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于興起階段，與和平、河西、南開(kāi)相比欠成熟； 2）這兩個(gè)區(qū)域的土地價(jià)值較低，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較低，所以?xún)r(jià)格也不高。 因此，我們可以作如下推斷： 1）區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)尚屬起步階段，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間很大； 2）現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值持平或略低于價(jià)值，則說(shuō)明該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格升值空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于相對(duì)成熟的和平、河西、南開(kāi)區(qū)； 81 DTZ 商業(yè)地產(chǎn)升值率分析 ? 和平區(qū) ? 以萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)為例： 82 DTZ 商業(yè)地產(chǎn)升值率分析 ? 河西區(qū) ? 以新澳購(gòu)物廣場(chǎng)為例： 83 DTZ 商業(yè)地產(chǎn)升值率分析 ? 南開(kāi)區(qū) ? 以天江格調(diào)空間為例： 84 DTZ 商業(yè)地產(chǎn)升值率分析小結(jié) 在和平、河西、南開(kāi)這三個(gè)商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)成熟的區(qū)域中，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià) 格基本上呈逐年降低的趨勢(shì)（新澳購(gòu)物廣場(chǎng)第三年的銷(xiāo)售價(jià)格雖高于第一 年，但其增幅也并不大，不超過(guò) 10%），當(dāng)然這與開(kāi)發(fā)商最初定制的入市 價(jià)格高低有關(guān)。但是我們同樣可以看出，成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格 的偏離度不大，也就是說(shuō)，在價(jià)值規(guī)律的主導(dǎo)下， 成熟區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)價(jià) 格升值的空間已經(jīng)很小，投資者的獲利空間也隨之降低，這是一個(gè)無(wú)法逃 避的現(xiàn)實(shí)。 85 DTZ 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析 ? 河?xùn)|區(qū)： 嘉華國(guó)際商業(yè)中心 86 DTZ 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析 ? 東麗區(qū)： 中國(guó)北方五金城 87 DTZ 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不成熟的地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值率分析 ? 梅江地區(qū)： 藍(lán)調(diào)街區(qū) 88 DTZ 小結(jié) ? 商業(yè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格年平均升值率約為： 25%30% ? 商業(yè)地產(chǎn)欠成熟區(qū)域的價(jià)格升值空間遠(yuǎn)大于商業(yè)地產(chǎn)已成熟的區(qū)域。 ? 因此，在本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格定制上，空間很大，優(yōu)勢(shì)明顯。 89 DTZ 本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè) 結(jié)合天津市商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售情況，根據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)域的市場(chǎng)情 況，戴德梁行建議： 本項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)結(jié)合本地市場(chǎng)的商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的現(xiàn)實(shí)情況，充 分考慮未來(lái)的升值因素，在當(dāng)前市場(chǎng)平均價(jià)值（ 9783元 /㎡）的 基礎(chǔ)上，依每年遞增 25%來(lái)考慮，而本項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售約在 2023年 底，故本項(xiàng)目入市的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)在 9783（ 1+25%） =12229元 /㎡左右是較為合理的 90 ?其他部分市場(chǎng)定位 2023/3/12 91 DTZ 項(xiàng)目商業(yè)部分將于 2023年前后入市，那時(shí)居住氛圍剛剛產(chǎn)生，因此建議在經(jīng)營(yíng)性商業(yè)開(kāi)發(fā)體量滿足市場(chǎng)需求的前提下，開(kāi)發(fā)部分同時(shí)具備居住與投資功能的產(chǎn)品。 在這里我們引入 多功能公寓 與 經(jīng)濟(jì)型酒店形式 。 92 DTZ 天津經(jīng)濟(jì)型酒店存量分析 當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展迅猛 ， 以連續(xù)三年翻三番的速度井噴式增長(zhǎng) ，錦江之星 、 如家快捷等領(lǐng)頭企業(yè)的年均增速高達(dá) 90%。 中國(guó)飯店協(xié)會(huì)據(jù)此預(yù)計(jì) ， 在未來(lái)的十年 ， 經(jīng)濟(jì)型酒店的客房數(shù)將超過(guò)現(xiàn)在星級(jí)飯店的客房量 ，成為我國(guó)住宿市場(chǎng)的主流 。 錦江之星是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的第一品牌 ， 也是最先進(jìn)入天津市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖品牌 。 到目前為止 ， 天津共有經(jīng)濟(jì)型酒店品牌 8個(gè) ， 分別為宜必思 、如家快捷 、 速 錦江之星 、 友誼之家 、 寶軒快捷 、 華鉅快捷 、 雅悅 ， 總計(jì)23家 ， 總存量約 106000， 總客房數(shù)約 3030間 。 經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)分析 93 DTZ 天津經(jīng)濟(jì)型酒店分布 經(jīng)濟(jì)型酒店選址主要看重區(qū)域價(jià)值 ,即： ? 交通便捷 ? 商業(yè)服務(wù)配置齊全 ? 客流密集 ? 旅游資源豐富 天津市經(jīng)濟(jì)型酒店各區(qū)分布比例紅橋區(qū)4%河北區(qū)9%河西區(qū)30%河?xùn)|區(qū)13%和平區(qū)17%開(kāi)發(fā)區(qū)9%塘沽區(qū)9%南開(kāi)區(qū)9%和平區(qū)河?xùn)|區(qū)河西區(qū)河北區(qū)紅橋區(qū)南開(kāi)區(qū)塘沽區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)94 DTZ 天津經(jīng)濟(jì)型酒店展望 ? 市場(chǎng)空間較大，現(xiàn)有存量不足，品