【文章內(nèi)容簡介】 再到日后居住感受，將它變成一個優(yōu)勢作為本項目的一個競爭手段。 4n 旅游地產(chǎn)：突出環(huán)境配套，服務(wù)配套，以運(yùn)動、休閑、旅游、美食等相旅游地產(chǎn)：突出環(huán)境配套，服務(wù)配套，以運(yùn)動、休閑、旅游、美食等相關(guān)產(chǎn)品為前提，以五星級賓館高水平服務(wù)為手段，創(chuàng)造出有特色旅游地產(chǎn)關(guān)產(chǎn)品為前提，以五星級賓館高水平服務(wù)為手段，創(chuàng)造出有特色旅游地產(chǎn)n 針對外資企業(yè)中的外國人市場 :具有國際化管理水平、完全符合其生活習(xí)慣的生活環(huán)境和生活設(shè)施（純美式、純歐式風(fēng)格），建立與之配套的系統(tǒng)，包括交通、吃穿、娛樂等，服務(wù)上依托五星級服務(wù)的優(yōu)勢的地產(chǎn)。 n 投資者：首先建筑產(chǎn)品要有特色，應(yīng)具有超前的創(chuàng)意。其次地區(qū)有升值潛力，發(fā)展前景廣闊，有相當(dāng)?shù)闹?。這才是具有投資價值的地產(chǎn)。 n 療養(yǎng)地產(chǎn) :健康休閑的環(huán)境，完備的醫(yī)療保障，清新自然的生活。 n 第二居所 :有超值服務(wù)，有優(yōu)美的建筑，優(yōu)美、休閑的環(huán)境，有純凈的空氣，有豐富多彩的活動， “ 性價比 ” 適中的社區(qū)。 項目產(chǎn)品定位分析項目產(chǎn)品定位分析建筑規(guī)劃設(shè)計建議建筑規(guī)劃設(shè)計建議項目規(guī)劃的基本理念 —— 建議項目北側(cè)采用獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品類型，南側(cè)采用多拼（組院別墅）、洋房的產(chǎn)品類型。 n 豪華獨(dú)棟別墅豪華獨(dú)棟別墅 :建議建議 面積控制在面積控制在 300450平方米之間平方米之間 n 聯(lián)排別墅： 建議聯(lián)排別墅的 面積控制在 180250平方米之間 。 n 組院獨(dú)棟別墅： 建議組院獨(dú)棟別墅的 面積控制在 200300平方米之間 n 洋房： 戶型比例為兩室與三室 4： 6，兩室面積控制在 90100平方米，三 室面積在 120150平方米的范圍內(nèi)。 167。建議 組院獨(dú)棟別墅 的面積控制在200300平方米 之間，以每 4棟別墅為一個圍合式組團(tuán)，每個組團(tuán)內(nèi)的 4個家庭共享車道，前花園等公共空間，同時各自擁有自己的私家庭院。 167。建議 豪華獨(dú)棟別墅 的面積控制在300450平方米 之間 項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議在水系的運(yùn)用上，由于北方冬天天氣寒冷，大規(guī)模水系維護(hù)和修復(fù)成本較高，因此除中央景觀采用集中水景處理外，其他區(qū)域，尤其宅前屋后，不建議做較大規(guī)模水系。 建議營造細(xì)水長流，潺潺絹水的意境，淺淺溪流將各個住宅環(huán)繞，形成 “ 護(hù)城河 ”保衛(wèi)各自的 “ 城堡 ” ， 且住宅內(nèi)部可以考慮采用部分水景設(shè)計，與屋外的 “ 護(hù)城河 ” 或者庭院內(nèi)的戲水池、壁泉等相連。 項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議項目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計建議 水景是住宅比較重要的賣點(diǎn)，但由于北方氣候的影響，因此本行建議 設(shè)計淺水系水景， 既便于管理又節(jié)能，同時增強(qiáng)水景的可參與性，滿足客戶的親水要求。從入口廣場，既可驚艷于園林與建筑的精密契合，亦可隱約瞥見豐富景觀變換。植物系列建議建議注重營造，同時滿足動植物的和平共處。項目物業(yè)管理建議項目物業(yè)管理建議 物業(yè)服務(wù)的提升 ：建議提出 “ 五星級 ” 物業(yè)服務(wù)的概念，不僅是清掃、維修、保安，更提供酒店式綜合家居服務(wù)，如代訂車票、家居清潔、衣物洗燙及汽車維修。提供 24小時鐘點(diǎn)工為業(yè)主服務(wù)，孩子老人的托管服務(wù)，由物業(yè)統(tǒng)一安排接送孩子。房子品牌品牌文化的獨(dú)有的理智的 可視的情感的你賦予公司或產(chǎn)品的 消費(fèi)者？ 品牌項目品牌打造項目品牌打造品牌打造與發(fā)揚(yáng)的途徑品牌打造與發(fā)揚(yáng)的途徑 首先， “誠信經(jīng)營 ”是基礎(chǔ)其次， “文化內(nèi)涵 ”是靈魂 第三， “系統(tǒng)建設(shè) ”是手段 第四， “持之以恒 ”是保障 第五， “真誠服務(wù) ”是核心 第六， “優(yōu)質(zhì)管理 ”是關(guān)鍵 第七， “宣傳推廣 ”是催化劑 在通過運(yùn)作本項目打造公司和項目的品牌方面本行可以提供四方面的支持：戴德梁行本身即是一家國際知名的品牌公司，也是品牌營銷的先行者和受益者。戴德梁行在物業(yè)管理顧問方面的強(qiáng)勢和在津的領(lǐng)先地位。戴德梁行在行業(yè)內(nèi)及各方面廣泛的資源和渠道。與市場結(jié)合緊密，具有較強(qiáng)的研究、定位、策劃、推廣、銷售執(zhí)行的能力。 戴德梁行提供的支持戴德梁行提供的支持 項目營銷推廣的總體思路項目營銷推廣的總體思路 本項目處于大北京經(jīng)濟(jì)圈，為遠(yuǎn)郊的項目，規(guī)模宏大，但相對于該項目在區(qū)位上、周邊環(huán)境上、交通上、市政大配套上等都存在著較大問題，因此項目推廣不應(yīng)先推廣產(chǎn)品。故推廣的總體思路是首先以公關(guān)活動推廣發(fā)展商的形象、提高該地區(qū)的知名度、提升公眾對項目以及項目所在地的關(guān)注力?！皬?fù)合概念的項目，推廣講先究后 ” 第二步： 商業(yè)先行，借助商業(yè)輔助設(shè)施的投入使用（如酒店先行），通過大量知名的會議以及公眾活動，吸引各方面的關(guān)注；同時利用旅游資源及其他運(yùn)動的運(yùn)營，邀請和吸引更多的相關(guān)人士，以此提高該地區(qū)的知名度和項目的知名度。 第一步： 選擇適當(dāng)?shù)拿襟w，通過廣告軟稿告知公眾國泰融豐公司對于地產(chǎn)的開發(fā)理念，公司實(shí)力，以往業(yè)績及項目的有關(guān)信息。 n 具有實(shí)力的大型發(fā)展商在薊縣作了一個大型地產(chǎn)項目；具有實(shí)力的大型發(fā)展商在薊縣作了一個大型地產(chǎn)項目； n 此項目的地理位置，中國、薊縣、國泰融豐地產(chǎn)項目； n 北京附近缺乏規(guī)模大、產(chǎn)品全項目，具有投資前景，以增加投資者信心n 面向全國宣傳產(chǎn)品極具升值價值，距離北京近，絕對價值不貴。 n 通過公關(guān)推廣活動，吸引北京乃至全國業(yè)界及媒體的關(guān)注； 營銷推廣的訴求重點(diǎn)營銷推廣的訴求重點(diǎn)項目營銷推廣分期項目營銷推廣分期 確定產(chǎn)品推出先后順序為： 會議、休閑類產(chǎn)品 —— 獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 針對外國人的產(chǎn)品 —— 洋房、獨(dú)棟別墅 針對銀發(fā)市場的產(chǎn)品 —— 組院別墅 旅游產(chǎn)品 —— 聯(lián)排別墅、組院別墅 這樣的順序即可帶動地區(qū)的發(fā)展，使項目的知名度得到提高，又可推銷產(chǎn)品，否則，就會增加宣傳推廣的投入，而效果還會打折扣。 產(chǎn)品推廣時期： 面對不同的物業(yè)類型應(yīng)分期推出，因為目標(biāo)客戶不同、訴求點(diǎn)不同、產(chǎn)品不同、媒體也不同，因此最有效的方法是有針對性的進(jìn)行推廣宣傳，產(chǎn)生短促有力的效果。 前期形象推廣時期： 各類物業(yè)推廣融于一體，盡量做到你中有我，我中有你推廣主題的確定及分析推廣主題的確定及分析 ““ 一朝擁有朝朝享用一朝擁有朝朝享用 ”” 主題：主題： 由于該項目發(fā)展商實(shí)力，產(chǎn)品的高尚綜合品質(zhì)，優(yōu)越的環(huán)境，適當(dāng)?shù)膬r格展現(xiàn)在人們面前的就是好產(chǎn)品，一旦擁有就會有保值升值的作用。依托于五星酒店的物業(yè)服務(wù)，針對不同客群的特別服務(wù)。該主題可針對投資類客戶、銀發(fā)類客戶、外國人。 “ 綠色 .健康 ” 主題： 針對向往健康生活的老年人和追求高品位生活的人們，對于蔥綠環(huán)境，清澈河流，無污染食品蔬菜的渴望；運(yùn)動如水上運(yùn)動、打球、劃船等都會帶來健康。因此該主題即能體現(xiàn)產(chǎn)品的特色，又可滿足客戶的精神追求。 “ 休閑 .旅游 ” 主題： 訴求產(chǎn)品旅游、休閑的特色，以推廣分時度假、產(chǎn)權(quán)共享的理念及產(chǎn)品自身優(yōu)勢刺激喜歡旅游度假的客戶購買欲，新的消費(fèi)理念帶動銷售“ 香鄰近居 ” 主題： 在產(chǎn)品布置上，是同類產(chǎn)品為一組團(tuán)，俗話說物以類聚，人以群分，這樣鄰里融洽，氣氛和諧愉快，比如銀發(fā)老人就有自己的生活圈子，不會再感到寂寞。喜好旅游的人、外國人也有自己的生活氛圍。 推廣具體計劃推廣具體計劃 利用 4個月的時間作為為形象、概念推廣期，主要以路牌、軟廣告、公關(guān)活動為主。 其后利用 6個月的時間為產(chǎn)品推廣期，分不同階段針對某類產(chǎn)品及所選擇的相應(yīng)的客戶群進(jìn)行推廣，以報紙廣告、直郵直銷、電視、公關(guān)活動等多種形式相配合。 全年的宣傳的推廣費(fèi)用按 4:6的比例分成兩部， 4成作為各類公關(guān)活動的費(fèi)用 ,6成做為其它類宣傳費(fèi)用包括路牌、報紙等。 公關(guān)推廣 ：以組織會議、大型公益活動、休閑運(yùn)動賽事為主，以參觀旅游為輔；會議、賽事和公益活動應(yīng)選擇公眾或媒體關(guān)注率高的，達(dá)到借勢造勢的目的，如果自己造勢費(fèi)用相對高，而且效果沒有保障。 促銷方案促銷方案 以銷定產(chǎn)： 給客戶更大的發(fā)揮空間和選擇空間，也人為地造成稀缺性，刺激創(chuàng)作的欲望和占有的欲望，從而在這一過程中達(dá)到最大限度的滿足。 感情營銷： 以服務(wù)為基礎(chǔ)，買方投入更多的感情，造出高品質(zhì)的產(chǎn)品和高品質(zhì)的服務(wù)，吸引客戶驅(qū)逐漸投入感情，必然會成交。比如豐富多彩的活動。 優(yōu)惠銷售： 為使投資者有利可圖，形成火爆氣氛，提高知名度，應(yīng)充分利用價格杠桿，建議開盤價應(yīng)以限量大幅度優(yōu)惠的方式推出，優(yōu)惠幅度可在 510%左右，隨著銷售情況的變化，隨時調(diào)整。 分銷方式： 針對外國人和外國公司的銷售，可采取分銷的方式，請外國駐中國機(jī)構(gòu)、代表處，以及外資的大牌房地產(chǎn)銷售公司進(jìn)行分銷，以此來促銷。 聯(lián)合銷售： 對于旅游地產(chǎn)和投資地產(chǎn)，可以委托旅游公司作聯(lián)合銷售，因旅游公司有分時度假的體系，而發(fā)展商提供服務(wù)及產(chǎn)品，發(fā)揮各自所長。 類似案例項目評價類似案例項目評價萬科萬科 東麗湖東麗湖周邊環(huán)境及交通狀況 ： 地處東麗區(qū)位于位于天津市十大旅游風(fēng)景區(qū)和七大自然生態(tài)保護(hù)區(qū) 東麗湖畔，地理位置優(yōu)越是連接天津、北京交通的重要樞紐。周邊沒有居住氛圍，配套設(shè)施較差，比較適合度假休閑。 項目規(guī)模及類別： 占地 270萬㎡（ 4095畝）分七期開發(fā)，預(yù)計 10年建成。一期占地22萬平米，建筑面積 。項目發(fā)展規(guī)劃： 其是萬科目前在全國范圍內(nèi)最大的房地產(chǎn)項目，計劃在 810內(nèi)建設(shè)成為一個集居住、教育、旅游、休閑為一體的功能齊全的綜合性新市鎮(zhèn)。 項目 地點(diǎn) ： 天津市東麗區(qū)東麗之光大道 開發(fā)商 ： 萬科集團(tuán)建筑設(shè)計 ： 美國著名建筑設(shè)計師賴特 萬科萬科 東麗湖東麗湖建筑外觀設(shè)計特點(diǎn) ： 項目屋頂為質(zhì)感輕盈的鋼結(jié)構(gòu)，室內(nèi)外空間咬合，互相滲透，充分發(fā)揮木材、石材、鋼、玻璃、混凝土、磚等材料的表現(xiàn)力。建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約，立面清新自然。園林規(guī)劃特色 ： 這里將形成的一條林蔭大道，它作為貫穿各個區(qū)域的主要交通軸也為整個社區(qū)創(chuàng)造出充滿活力與浪漫的情景化街區(qū)氛圍。 物業(yè)管理 ： 萬科物業(yè) 物業(yè)費(fèi)：別墅 /月；公寓 元 /月；洋房 /月 營銷主題 ： 品味有湖的生活 客群分析： 項目定位是高端產(chǎn)品，所以客群是少數(shù)金領(lǐng)人士以及部分海歸派，定義為第二居所的家。 萬科萬科 東麗湖東麗湖銷售情況 ： 一期推出 ，約 300多套，自 2023年 10月開盤至今，已消化約 70%左右。二期于 05年 12月 22日開始銷售，建筑類型均為洋房。點(diǎn)評： 本案規(guī)模宏大。一期規(guī)劃 22萬㎡社區(qū)，建筑類型以別墅、洋房為主。規(guī)劃設(shè)計簡約實(shí)用，居住與休閑相互結(jié)合。在房型設(shè)計上體現(xiàn)出舒適實(shí)用。園林方面充分利用郊區(qū)的自然風(fēng)光，小區(qū)內(nèi)外融為一體。從地理位置來看，其地處天津市東部上風(fēng)位，集生態(tài)資源與發(fā)展資源于己身，隨著奧運(yùn)的臨近和市民置業(yè)傾向的東移，片區(qū)升值潛力日益凸顯。 房型設(shè)計 ： 房型面積在 199272平米之間 銷售價格 ： 別墅起價： 10000元 /㎡ 別墅均價： 13000元 /㎡ 別墅最高價： 20230元 /㎡京津新城京津新城 項目 地點(diǎn) ： 寶坻縣沿津薊高速往薊縣方向第三個出口 開發(fā)商 ： 天津合生珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周邊環(huán)境及交通狀況 ： 位于京津唐腹心地帶，緊靠風(fēng)景旖邐的潮白河。項目規(guī)模及類別： 面積 202平方公里，其中水景面積 170萬平米，建筑形式為花園別墅、溫泉別墅、水岸別墅、高爾夫別墅、企業(yè)會所型別墅以及領(lǐng)袖級獨(dú)島別墅。物業(yè)管理 ： 廣東康景物業(yè)管理有限公司天津分公司 物業(yè)費(fèi)： /㎡ 月 營銷主題 ： 京津地區(qū)罕有的大型休閑度假型純別墅項目 客群分析： 厭倦了都市的繁華與喧鬧，喜歡自然，熱愛生活，享受大自然，更享受超級配置、超級服務(wù)的客戶。 京津新城京津新城 銷售價格 ： 起價： 4300元 /㎡；